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上期客戶(hù)熱點(diǎn)關(guān)注

蘇州陶先生：為何類(lèi)固定收益產(chǎn)品在減少？
諾亞：因?yàn)橹Z亞在線的類(lèi)固定收益產(chǎn)品規(guī)模一直較大，所以我們理解客戶(hù)的問(wèn)題是傳統(tǒng)類(lèi)型的類(lèi)固定收益產(chǎn)品在減少。諾亞所服務(wù)的類(lèi)固定收益產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)種類(lèi)包含組合投資、私募的ABS（資產(chǎn)證券化）和房地產(chǎn)融資（包含結(jié)構(gòu)化基金的優(yōu)先類(lèi)部分）等，每周穩(wěn)定可配置的產(chǎn)品規(guī)模基本在10-15億之間，可以通過(guò)關(guān)注“微諾亞“每周五的一周產(chǎn)品速遞了解產(chǎn)品投放全貌。

目前市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品類(lèi)型包含了信托、資管、有限合伙（企業(yè)）的LP份額、契約性基金等四類(lèi)。其中，資管和信托由第三方做基金管理人，主要的區(qū)別在于監(jiān)管部門(mén)不同，信托是銀監(jiān)會(huì)（先成立后報(bào)備，資管專(zhuān)戶(hù)是證監(jiān)會(huì)（先報(bào)備后成立）；資管計(jì)劃發(fā)行的背景其實(shí)是證監(jiān)會(huì)希望通過(guò)基金公司設(shè)立子公司來(lái)拓展投資范圍，同時(shí)，由于引進(jìn)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，目前資管的成本相對(duì)較低。有限合伙的結(jié)構(gòu)主要適用于結(jié)構(gòu)化的地產(chǎn)基金，目的在于引入歌斐、諾邦的等行業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的資產(chǎn)管理公司，強(qiáng)化股權(quán)部分的投后管理。此外，契約性基金是由投資者與基金管理人、基金托管人基于契約關(guān)系而設(shè)立的委托/受托法律關(guān)系的一種集合投資模式，由基金投資人、基金管理人及基金托管人簽訂基金合同，基金管理人、基金托管人根據(jù)基金合同運(yùn)用管理、安全保管基金財(cái)產(chǎn)，由獲得私募基金管理人牌照的諾寶、諾邦或歌斐擔(dān)任基金管理人，加強(qiáng)了主動(dòng)管理的權(quán)限及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的等級(jí)。

最后，諾亞風(fēng)控的核心還是在于篩選交易對(duì)手，鎖定優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)資產(chǎn)，從而最大程度的規(guī)避非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

天津宋女士: 地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)如何？

諾亞：今年四月份以來(lái)，住宅市場(chǎng)出現(xiàn)回調(diào)跡象，表現(xiàn)為一手房?jī)r(jià)格指數(shù)出現(xiàn)環(huán)比下跌；加之出現(xiàn)少數(shù)城市的個(gè)別樓盤(pán)降價(jià)、寧波興潤(rùn)置業(yè)及光耀地產(chǎn)等企業(yè)資金鏈問(wèn)題等，引發(fā)投資人對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目的擔(dān)憂。

對(duì)于市場(chǎng)調(diào)整，我們分析認(rèn)為：第一，回調(diào)屬于正常情況，因?yàn)橐皇址績(jī)r(jià)格指數(shù)已連續(xù)上升21個(gè)月，是歷史上最長(zhǎng)的一次，市場(chǎng)不可能只是單邊走勢(shì)；第二，回調(diào)并非第一次，2005年、2008年和2011年也曾發(fā)生三次回調(diào)，但基本都在一年內(nèi)調(diào)整到位；第三，與過(guò)往三次調(diào)整不同的是，本次城市分化明顯，同樣在4月份，北京、上海、廣州的一手房?jī)r(jià)格指數(shù)繼續(xù)環(huán)比上漲，而深圳、無(wú)錫等城市環(huán)比下跌，專(zhuān)家們估計(jì)未來(lái)這樣的分化會(huì)加劇。

我們的總體判斷是，分化已成為房地產(chǎn)行業(yè)的主題詞，但基于城鎮(zhèn)化、人口流動(dòng)、消費(fèi)及產(chǎn)業(yè)升級(jí)與支撐等因素，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有長(zhǎng)期發(fā)展，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)依然存在，跨周期投資成為主題。

其中，分化體現(xiàn)為市場(chǎng)、企業(yè)、項(xiàng)目、業(yè)態(tài)等。如需求方面，主要為改善和剛需，投機(jī)進(jìn)一步減少；買(mǎi)房人年齡結(jié)構(gòu)繼續(xù)呈現(xiàn)年輕化趨勢(shì)，并非90后不買(mǎi)房。企業(yè)和項(xiàng)目方面，馬太效應(yīng)凸顯，開(kāi)發(fā)商分化加劇，融資成本的分化；開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率下滑，高地價(jià)慢去化項(xiàng)目謹(jǐn)慎投資。業(yè)態(tài)方面，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)面臨挑戰(zhàn)，二線城市辦公物業(yè)降溫，物流地產(chǎn)加速發(fā)展。

基于對(duì)市場(chǎng)的分析判斷，諾亞做了兩項(xiàng)工作：第一，梳理和優(yōu)化我們持有的房地產(chǎn)投資組合。第二，持續(xù)覆蓋和選擇優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)資產(chǎn)，包括繼續(xù)覆蓋大型開(kāi)發(fā)商，對(duì)于中型開(kāi)發(fā)商，則要求增加風(fēng)控措施，爭(zhēng)取做到全抵押。

存續(xù)產(chǎn)品方面，我們梳理的情況是：近40個(gè)地產(chǎn)類(lèi)固定收益產(chǎn)品，存量規(guī)模約160億，均未發(fā)現(xiàn)兌付問(wèn)題。另外，16個(gè)地產(chǎn)股權(quán)類(lèi)產(chǎn)品，大部分產(chǎn)品進(jìn)展及表現(xiàn)符合預(yù)期；個(gè)別諾亞認(rèn)為存在風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品，已代表投資者與GP多輪溝通，保護(hù)投資者權(quán)益。

同時(shí)，我們理解，每次調(diào)整都是一次學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，跨周期與經(jīng)營(yíng)增值成為房地產(chǎn)基金長(zhǎng)期獲勝的關(guān)鍵。當(dāng)然，隨著分化的加劇，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)暴露出來(lái)，表現(xiàn)在不同的城市、交易對(duì)手與項(xiàng)目維度，而在基礎(chǔ)資產(chǎn)篩選上不夠嚴(yán)格的基金管理人和財(cái)富管理機(jī)構(gòu)也將承受壓力，諾亞的平臺(tái)優(yōu)勢(shì)會(huì)更為凸顯。

南通唐女士：今年地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)加大，諾亞的項(xiàng)目風(fēng)控措施也要加大。

諾亞：在諾亞內(nèi)部，風(fēng)控委員會(huì)委員一直由核心管理層出任，其中CEO為核心負(fù)責(zé)人。諾亞一直懷著敬畏之心對(duì)待市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)守我們的風(fēng)控邏輯，體現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目上，表現(xiàn)為四個(gè)方面：

而今年以來(lái)，我們更為突出：第一，選擇實(shí)力強(qiáng)勁的交易對(duì)手，以30強(qiáng)開(kāi)發(fā)商為主要的股權(quán)類(lèi)合作伙伴；第二，主要關(guān)注一二線城市的項(xiàng)目；第三，增強(qiáng)債權(quán)項(xiàng)目的風(fēng)控措施要求。

未來(lái)9-12個(gè)月，我們選擇和大型開(kāi)發(fā)商合作一些同股同權(quán)為主的股權(quán)投資型房地產(chǎn)基金，這些基金現(xiàn)在處于拿地階段，未來(lái)9-12個(gè)月以后上市銷(xiāo)售，一方面如果屆時(shí)形勢(shì)依然不好，同股同權(quán)結(jié)構(gòu)的敏感性好，現(xiàn)金流穩(wěn)定，加之大牌開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)，也能最大限度保證投資人利益；另一方面如果形勢(shì)反轉(zhuǎn)，鑒于現(xiàn)在的供應(yīng)情況，屆時(shí)一定會(huì)有超越預(yù)期的表現(xiàn)。可謂，攻守兼?zhèn)洹?/p>

近期推出的恒大、碧桂園、雅居樂(lè)、萬(wàn)科、龍湖等項(xiàng)目，都是秉承上述風(fēng)控邏輯和投資策略。我們不能承諾您的收益，但是我們承諾會(huì)100%的態(tài)度去做實(shí)際的盡調(diào)以及敬畏的態(tài)度去面對(duì)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，替客戶(hù)把好關(guān)，做當(dāng)下最該做的事情，讓客戶(hù)安坐于不安之上。

與此同時(shí)，建議客戶(hù)分散配置。在保持房地產(chǎn)基金的合理配置比例，關(guān)注安全邊際的同時(shí)，我們建議投資人，今年可以適當(dāng)增加VC/PE基金、二級(jí)市場(chǎng)權(quán)益類(lèi)和海外資產(chǎn)配置等產(chǎn)品，關(guān)注投資組合的流動(dòng)性。

義烏金先生：現(xiàn)在可以在諾亞APP上查閱到諾亞產(chǎn)品的信息，這個(gè)非常好。希望在APP上可以看到到更深度的產(chǎn)品信息。也建議諾亞增加理財(cái)師以外投資人溝通渠道，在投資人持有產(chǎn)品期間由了解項(xiàng)目情況較多的項(xiàng)目經(jīng)理人直接和投資人報(bào)告項(xiàng)目運(yùn)作情況。

諾亞：我們理解產(chǎn)品信息披露完整性和充足度是幫助到投資人做出投資抉擇的主要依據(jù)。做好產(chǎn)品信息披露及服務(wù)，不僅是資產(chǎn)管理人的客觀要求，更是諾亞對(duì)投資人權(quán)益的承諾與增值服務(wù)。今年，諾亞為了有效加強(qiáng)產(chǎn)品存續(xù)期間信息披露及服務(wù)管理時(shí)工作，將原存續(xù)產(chǎn)品服務(wù)部納入諾亞財(cái)富產(chǎn)品中心，新設(shè)產(chǎn)品體驗(yàn)品控部，專(zhuān)注于提升產(chǎn)品服務(wù)方面的客戶(hù)體驗(yàn)。近日，產(chǎn)品體驗(yàn)品控部制定了存續(xù)產(chǎn)品信息披露服務(wù)計(jì)劃（見(jiàn)下）作為常規(guī)產(chǎn)品服務(wù)內(nèi)容，定期向諾亞投資人披露。

存續(xù)產(chǎn)品信息披露服務(wù)計(jì)劃：

1.月度披露- 針對(duì)投資期限較長(zhǎng)的”股權(quán)類(lèi)”產(chǎn)品，諾亞會(huì)提供與該GP(或項(xiàng)目)有關(guān)的新聞?wù)?，做為【月度?bào)告】的披露內(nèi)容。

2.季度披露- 針對(duì)固定收益劣后級(jí)與股權(quán)投資類(lèi)產(chǎn)品，諾亞會(huì)在每季度末，要求GP提供項(xiàng)目【季度報(bào)告】。

3.季度解讀- 諾亞針對(duì)此劣后級(jí)與股權(quán)投資類(lèi)產(chǎn)品季報(bào)進(jìn)行分析，提供【諾亞解讀】觀點(diǎn)。季度電話會(huì)議-【諾亞解讀】觀點(diǎn)上掛后，諾亞團(tuán)隊(duì)將就客戶(hù)關(guān)心的項(xiàng)目焦點(diǎn)與問(wèn)題，進(jìn)行電話會(huì)議(conference call)交流季度電話交流會(huì)會(huì)議紀(jì)要-諾亞團(tuán)隊(duì)在季度電話會(huì)議舉辦后兩天內(nèi)，以【會(huì)議紀(jì)要】形式總結(jié)投資人交流內(nèi)容。

以上諾亞對(duì)投資者信息披露的來(lái)源，主要是通過(guò)對(duì)GP各類(lèi)臨時(shí)公告和定期報(bào)告的取得，以及諾亞管理團(tuán)隊(duì)對(duì)投資項(xiàng)目的盡職調(diào)查與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研。信息公告在諾亞會(huì)員專(zhuān)區(qū)和諾亞APP。

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