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最高人民法院公報案例

 心雨室 2014-05-31

【文書標(biāo)題】黃穎訴美晟房產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案
【審理法院】北京市第一中級人民法院 
【審理日期】2005.07.08 
【裁判摘要】對所購房屋顯而易見的瑕疵,業(yè)主主張已經(jīng)在開發(fā)商收執(zhí)的《業(yè)主入住驗收單》上明確提出書面異議。開發(fā)商拒不提交有業(yè)主簽字的《業(yè)主入住驗收單》,卻以業(yè)主已經(jīng)入住為由,主張業(yè)主對房屋現(xiàn)狀認(rèn)可。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》,可以推定業(yè)主關(guān)于已提出異議的主張成立。根據(jù)合同法第一百零七條規(guī)定,交付房屋不符合商品房預(yù)售合同中的約定,應(yīng)由開發(fā)商向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。交付房屋改變的建筑事項,無論是否經(jīng)過行政機(jī)關(guān)審批或者是否符合建筑規(guī)范,均屬另一法律關(guān)系,不能成為開發(fā)商不違約或者免除違約責(zé)任的理由。
【全文】

 

  原告:黃某0。
  被告:B單位。
  法定代表人:楊美玲,該公司總經(jīng)理。
  原告黃某0因與被告B單位(以下簡稱美晟房產(chǎn)公司)發(fā)生商品房預(yù)售合同糾紛,向北京市大興區(qū)人民法院提起訴訟。
  原告訴稱:原告通過簽訂合同,購買了被告預(yù)售的一套房屋。在辦理入住手續(xù)時原告發(fā)現(xiàn),該房屋客廳窗外有一根用于裝飾的鋼梁。這個鋼梁不僅遮擋窗戶,給原告造成視覺和心理障礙,還威脅原告的人身、財產(chǎn)安全和隱私權(quán)。在原告與被告簽訂合同過程中,被告沒有以售樓處的沙盤圖、展示的樣板間或者其他任何宣傳資料,向原告明示窗外有這個鋼梁,更沒有在購房合同中約定窗外有鋼梁。原告多次以書面方式要求被告解決這個問題,但被告均以各種借口拒絕。請求判令被告拆除原告窗外的裝飾鋼梁,并負(fù)擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
  被告辯稱:原告所訴窗外有鋼梁情況屬實(shí)。這個鋼梁是從整個小區(qū)的美觀與協(xié)調(diào)考慮,按照經(jīng)政府相關(guān)部門批準(zhǔn)的小區(qū)建設(shè)設(shè)計圖紙安裝的,且符合建筑規(guī)范?,F(xiàn)在整個小區(qū)已經(jīng)竣工,并經(jīng)驗收合格。原告應(yīng)該考慮整個小區(qū)的利益,況且現(xiàn)在原告已入住,表明其對房屋的現(xiàn)狀也認(rèn)可。不同意原告的訴訟請求。
  北京市大興區(qū)人民法院經(jīng)審理查明:
  2003年8月17日,原告黃某0與被告美晟房產(chǎn)公司簽訂一份《商品房買賣合同》,約定:黃某0(買受人)購買美晟房產(chǎn)公司(出賣人)預(yù)售的美然·北美態(tài)度(又名“美利新世界”)E-7幢2單元502號商品房一套,建筑面積143.4平方米,總金額567 864元。2004年8月16日,美晟房產(chǎn)公司給黃某0發(fā)出《入住通知書》,現(xiàn)在黃某0已辦理入住手續(xù),并已交納所購房屋價款。同月,黃某0給美晟房產(chǎn)公司發(fā)函反映窗外鋼梁一事。
  另查明,2003年6月30日,北京市建筑設(shè)計研究院審查批準(zhǔn)的被告美晟房產(chǎn)公司施工圖中,訴爭房屋外設(shè)計有裝飾鋼梁。在美晟房產(chǎn)公司為預(yù)售房屋而展示的沙盤圖上,訴爭房屋外無裝飾鋼梁。雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房買賣合同》中,對客廳外存在鋼梁一事未約定?,F(xiàn)訴爭房屋經(jīng)驗收合格,竣工圖也經(jīng)政府有關(guān)部門審核批準(zhǔn)。
  上述事實(shí),有雙方當(dāng)事人陳述、《商品房買賣合同》、沙盤圖照片、北京市建筑工程施工圖、設(shè)計文件審查報告、竣工圖等證據(jù)證實(shí)。
  北京市大興區(qū)人民法院認(rèn)為:
  原告黃某0與被告美晟房產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》,是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,內(nèi)容不違反法律法規(guī),應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合法有效。美晟房產(chǎn)公司為預(yù)售房屋展示的沙盤圖,只能反映整個小區(qū)外部的總體概況,不能反映建筑設(shè)施的各個細(xì)節(jié)。因此,預(yù)售房屋外墻及室內(nèi)裝修的標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)以經(jīng)政府有關(guān)部門審核批準(zhǔn)的施工圖、竣工圖以及《商品房買賣合同》中的約定為準(zhǔn)。經(jīng)政府有關(guān)部門審核批準(zhǔn)的竣工圖表明,訴爭房屋的設(shè)計不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,且建造符合相應(yīng)建筑規(guī)范。在交接房屋時,黃某0未提出異議,并實(shí)際辦理了入住手續(xù),現(xiàn)以窗外鋼梁侵犯其人身、財產(chǎn)安全和隱私權(quán),造成視覺和心理障礙為由,訴請美晟房產(chǎn)公司拆除該鋼梁,因無合同依據(jù)及損害后果,不予支持。
  據(jù)此,北京市大興區(qū)人民法院于2005年3月20日判決:
  駁回原告黃某0的訴訟請求。
  訴訟費(fèi)50元,由原告黃某0負(fù)擔(dān)。
  黃某0不服一審判決,向北京市第一中級人民法院提起上訴稱:1.本案是合同糾紛,雙方都應(yīng)當(dāng)按合同約定行事,法院也應(yīng)當(dāng)按合同約定解決糾紛。一審既然承認(rèn)雙方在合同中對有無橫梁并未約定,就不能對這個合同未約定的問題添附“政府有關(guān)部門審核批準(zhǔn)”等條款;2.上訴人購買的是期房而非現(xiàn)房,故只能依照宣傳冊、沙盤的展示來簽訂購買房屋合同,這是合同中未提及鋼梁一事的根本原因。而在簽訂合同前,被上訴人對有無鋼梁是清楚的,卻故意隱瞞了這一情節(jié),已經(jīng)違約在先。以無合同依據(jù)駁回上訴人的訴訟請求,是顛倒黑白;3.在入住前,被上訴人并未將該房屋外有橫梁一事告知上訴人。入住時,上訴人是在沒有任何選擇余地的情況下,才在《業(yè)主入住驗收單》上簽字,但同時在此單上對窗外有裝飾鋼梁一事提出明確的書面異議。一審認(rèn)定上訴人在房屋交接時未提出異議,不是事實(shí)。請求:1.撤銷一審判決;2.判令被上訴人將裝飾橫梁上移55厘米。......
 
 

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