取得農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)改革新突破，從而為完善農(nóng)村宅基地制度、盤活存量土地資源、活躍農(nóng)村金融，進(jìn)而為解決“三農(nóng)”問題提供新途徑。

一、農(nóng)村土地宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)客觀性

　　1、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)存在大量的潛在市場(chǎng)

　　我們走訪中發(fā)現(xiàn)：有占近20%的農(nóng)村宅基地因農(nóng)民外出務(wù)工、經(jīng)商和舉家進(jìn)城等有現(xiàn)實(shí)的流轉(zhuǎn)需要，八成的農(nóng)民認(rèn)為應(yīng)允許農(nóng)村房屋向城市房屋那樣可以自由轉(zhuǎn)讓，是否轉(zhuǎn)讓完全取決于市場(chǎng)對(duì)資源的配置和當(dāng)事人的意愿。同時(shí)還存在如下幾種需求，一是無房農(nóng)民希望通過購買閑置農(nóng)村房屋減少新增宅基地占用土地；二是向往田園生活的城鎮(zhèn)居民希望購買閑置農(nóng)村房屋到鄉(xiāng)下安享晚年；三是讓城鎮(zhèn)低收入家庭通過購買近郊農(nóng)村閑置房屋達(dá)到居者有其房從而緩減城鎮(zhèn)房地產(chǎn)供需矛盾。

　　2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓事實(shí)上已經(jīng)大量存在

　　現(xiàn)階段法律既未明確規(guī)定宅基地轉(zhuǎn)讓，也未明確禁止。而實(shí)際上，目前城郊農(nóng)村宅基地使用權(quán)的私下流轉(zhuǎn)卻非常普遍，其方式主要有，農(nóng)村村民以宅基地使用權(quán)入股，以建成后的房屋分成的方式進(jìn)行合建住房；以自有的宅基地使用權(quán)為基礎(chǔ)進(jìn)行改擴(kuò)建，引進(jìn)資金，進(jìn)行農(nóng)家樂的合作經(jīng)營(yíng)或者旅游經(jīng)營(yíng)等等。比如成都市在地震后，出臺(tái)了許多新的政策中就允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村進(jìn)行合作建房,這是一個(gè)重大突破。

　　二、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)重要性

　　1、流轉(zhuǎn)是現(xiàn)代物權(quán)發(fā)展的必然體現(xiàn)

　　現(xiàn)代物權(quán)法更強(qiáng)調(diào)對(duì)物的經(jīng)濟(jì)效益的價(jià)值追求，宅基地使用權(quán)作為一種用益物權(quán)，只有允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，才能將資源流向有效的利用主體，實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置。因此，要實(shí)現(xiàn)對(duì)宅基地使用權(quán)的充分利用，除有明確的歸屬外，流轉(zhuǎn)是實(shí)現(xiàn)價(jià)值的有效途徑。

　　2、流轉(zhuǎn)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制變革的必然要求

　　現(xiàn)行的宅基地管理政策法規(guī)很難適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的客觀環(huán)境。一是法律規(guī)定宅基地屬于農(nóng)民集體所有，但農(nóng)民集體（例如該農(nóng)民集體村民大會(huì)）如何行使該物權(quán)，該物權(quán)體現(xiàn)在哪些方面都沒有規(guī)定；二是由于農(nóng)民集體所有的宅基地上的房屋等建筑物是私有財(cái)產(chǎn)，而房屋等私有財(cái)產(chǎn)的繼承、轉(zhuǎn)讓、買賣、出租等引起的宅基地轉(zhuǎn)讓和一戶多宅問題普遍存在，造成的私有房產(chǎn)壓占公有土地以及產(chǎn)權(quán)難以明確界定和處置等問題。宅基地管理政策法規(guī)如不隨之調(diào)整，受價(jià)值規(guī)律和潛在宅基地供需的影響，宅基地非法流轉(zhuǎn)的局面難以扭轉(zhuǎn)。

　　3、流轉(zhuǎn)是協(xié)調(diào)大量潛在宅基地供需的要求

　　今后20年全國(guó)每年有1200多萬農(nóng)村人口要轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)地區(qū)，考慮到客觀上又不可能強(qiáng)制收回其閑置的房屋和宅基地，如果不允許農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房屋，將會(huì)造成其長(zhǎng)期空閑，無疑將造成土地資源的極大浪費(fèi)。這與物權(quán)法物盡其用的原則顯然是不符的。而由此形成的空閑宅基地，又為宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的形成提供資源儲(chǔ)備。從某種意義上說，流轉(zhuǎn)的標(biāo)的物已經(jīng)形成，只是市場(chǎng)規(guī)則尚未建立。

　　4、有利于農(nóng)民權(quán)益得到穩(wěn)定保障

　　一是如果農(nóng)民住房有了宅基地土地證，遇到征用或拆遷時(shí)，就可以按完整產(chǎn)權(quán)評(píng)估，從而保障其合法利益不受損失；二是隨著國(guó)家對(duì)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施投入的增長(zhǎng)，必將拉動(dòng)土地增值，可以使農(nóng)民也從中分享到住房財(cái)產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)；三是打破了農(nóng)民單純依附村集體內(nèi)部供給或調(diào)整宅基地的束縛，可以自由處置房屋和宅基地，使得重新選擇居住地成為可能，為農(nóng)民住宅財(cái)產(chǎn)的傳承、轉(zhuǎn)移和促進(jìn)人口流動(dòng)創(chuàng)造了條件。

　　5、有利于金融資本順利進(jìn)入農(nóng)村

　　一是宅基地制度改革后，農(nóng)民有了完整的房屋產(chǎn)權(quán)，就可以到金融機(jī)構(gòu)抵押、擔(dān)保，獲得創(chuàng)業(yè)和生產(chǎn)發(fā)展資金；二是宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)改革還有利于促進(jìn)小城鎮(zhèn)建設(shè)。宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)改革后，農(nóng)民可以通過按揭貸款解決臨時(shí)資金困難，這將促使農(nóng)民在原有宅基地基礎(chǔ)上進(jìn)行就地或等面積異地改造建設(shè).提高住宅質(zhì)量和集約利用土地水平，推動(dòng)農(nóng)村新型住宅建設(shè)。

　　三、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)已勢(shì)在必行

　　目前，我省農(nóng)村宅基地在缺乏合理流轉(zhuǎn)制度下實(shí)際進(jìn)行著流轉(zhuǎn)。一是使部分宅基地被閑置浪費(fèi)，因?yàn)槿狈ο鄳?yīng)的法律法規(guī)，閑置的宅基地并沒有實(shí)現(xiàn)好的流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致嚴(yán)重浪費(fèi)；二是因缺乏流轉(zhuǎn)機(jī)制和農(nóng)村宅基地需求的膨脹，新宅基地的申請(qǐng)占用農(nóng)田的情況也較普遍，在造成宅基地資源浪費(fèi)的同時(shí)，也造成農(nóng)業(yè)用地的浪費(fèi)。

　　要解決這些問題需要面對(duì)現(xiàn)實(shí)，在完善法規(guī)，制定政策上大膽突破。民進(jìn)四川省委建議我省建立“保持集體所有、允許上市轉(zhuǎn)讓”的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)新模式。其實(shí)質(zhì)就是在保持農(nóng)村宅基地集體所有的基礎(chǔ)上，對(duì)手續(xù)齊備、建造合法的農(nóng)村宅基地及其地上房屋，頒發(fā)《集體土地使用證》、《房屋產(chǎn)權(quán)證》等兩證，允許農(nóng)村宅基地及地上房屋與城市商品房、房改房一樣，合法上市轉(zhuǎn)讓。

　　四、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)要因勢(shì)利導(dǎo)

　　農(nóng)村宅基地新模式的建立將是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，因此，有必要制定與完善相關(guān)的地方法規(guī)，有必要制定相應(yīng)的配套政策，有必要嚴(yán)格規(guī)范與加強(qiáng)管理。

　　民進(jìn)四川省委具體建議如下：

　　1、明確規(guī)范土地所有者及農(nóng)村宅基地使用者等主體的權(quán)利與義務(wù)，做好現(xiàn)有宅基地普查登記工作。

　　一是應(yīng)明確該土地所有權(quán)的具體內(nèi)容，特別是土地收益權(quán)和土地處置權(quán)的權(quán)益范圍；二是建立農(nóng)村村民房屋登記發(fā)證制度，即登記保護(hù)，核發(fā)房產(chǎn)證，確認(rèn)所有權(quán)；三是制定土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，并建立健全兩項(xiàng)規(guī)劃和宅基地和房產(chǎn)權(quán)屬等公共信息便民查詢制度。制度建立后，對(duì)農(nóng)村現(xiàn)有宅基地使用情況進(jìn)行全面清查，對(duì)于手續(xù)齊備、符合法律規(guī)定的則給予登記造冊(cè)。

　　2、明確規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件。

　　農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)符合以下條件：轉(zhuǎn)讓人持有依法取得的農(nóng)民集體土地建設(shè)用地使用證和該宗地上房屋的房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)清晰無爭(zhēng)議；轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓該宅基地使用權(quán)后仍有合法的住處，能保證其基本生存需要；該宅基地和地上建筑符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃；受讓人應(yīng)當(dāng)符合以下條件：為實(shí)施村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，移民扶貧搬遷規(guī)劃需要使用農(nóng)村宅基地的公民；家庭農(nóng)業(yè)人口人均宅基地總面積低于當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的公民；回鄉(xiāng)定居的華僑、僑眷和港、澳、臺(tái)屬需要使用農(nóng)村宅基地的公民；戶籍制度改革后，城鄉(xiāng)居民雙向流動(dòng)，城鎮(zhèn)居民回鄉(xiāng)定居、戶口遷往農(nóng)村且無房居住的公民；法律、法規(guī)允許在農(nóng)村居民點(diǎn)定居并擁有合法房產(chǎn)的其他公民。

　　3、明確規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的民主程序。

　　農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括價(jià)格和租期等事項(xiàng)）須事先經(jīng)擁有該宅基地所有權(quán)的農(nóng)民集體村民大會(huì)或者村民代表大會(huì)三分之二成員表決同意。此外，本集體成員有優(yōu)先購買權(quán)。本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人因購買房屋，取得宅基地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行土地有償使用，收入專項(xiàng)用于農(nóng)村社會(huì)保障體系建設(shè)。具體辦法由土地所有權(quán)人按照法律、法規(guī)、規(guī)章的基本要求確定。

　　4、建立農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)辦事機(jī)構(gòu)。

　　農(nóng)村宅基地上市流轉(zhuǎn)作為現(xiàn)行農(nóng)村宅基地管理制度的一項(xiàng)突破，涉及到政府、農(nóng)村集體、農(nóng)民等各方利益，需要進(jìn)行各個(gè)層次、各個(gè)環(huán)節(jié)的大量工作，政府必須成立一個(gè)專門的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)和協(xié)調(diào)各方面關(guān)系，針對(duì)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的各種各樣問題，及時(shí)總結(jié)成功的經(jīng)驗(yàn)，將“保持集體所有、允許上市轉(zhuǎn)讓”這一改革模式日趨完善。

　　放活并規(guī)范農(nóng)村居民宅基地使用權(quán)，如同家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制一樣，必將在更深程度上激活農(nóng)村存量資本，提高農(nóng)村資本自由度，增長(zhǎng)農(nóng)民財(cái)富，釋放農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在活力，使農(nóng)民最現(xiàn)實(shí)最直接最根本的利益得到保障；必將有利于農(nóng)村對(duì)金融資本的吸納能力的提高，進(jìn)而對(duì)農(nóng)村生產(chǎn)和消費(fèi)市場(chǎng)的啟動(dòng)發(fā)揮作用，使農(nóng)民獲得發(fā)展的機(jī)會(huì)；必將促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)更大范圍、更深層次的綜合改革。