《福布斯》雜志的消息也稱，截至上周末收盤，王健林（專題閱讀）估算財富達到140億美元。這個中國最大商業(yè)地產(chǎn)公司的所有人，大部分收入依靠72座遍布全國的萬達廣場。而記者從9月10日召開的2013萬達商業(yè)年會上獲悉，這個數(shù)字將在2014年被改寫成109座，從而使萬達持有物業(yè)面積接近2300萬平方米，“成為全球最大的不動產(chǎn)企業(yè)”。

　　不過，就在萬達憑借“可以復(fù)制的模式”深耕城市副中心和三四線城市的同時，有關(guān)空置率高和租金跳水的質(zhì)疑卻始終掛在“金街”鋪主的嘴邊。而在此之前，他們還打著跟王健林“共同致富”的如意算盤。

　　租金跳水

　　張云就是“金街”鋪主中的一個。在這個為南方航空工作了20多年的財務(wù)人員看來，通過白云萬達“一鋪養(yǎng)三代”的愿望，似乎正在落空。

　　“現(xiàn)在的租金已經(jīng)幾乎被砍到了一半，不過如果不降價，就有租不出去的危險?！睆堅茖τ浾弑硎尽Ｃ缆?lián)物業(yè)經(jīng)紀陳一帆證實了張云的話，他說：“相比一年多前，白云萬達金街（專題閱讀）的租金至少下跌了20%至30%?！?/p>

　　與慘淡的現(xiàn)狀形成鮮明對比的是，早在開業(yè)之初，白云萬達給出的預(yù)期月租為每平方米250元，而在開業(yè)半年后，這一數(shù)字甚至沖上了300元的高價。

　　租金下降，租戶卻更加愁眉不展。在白云萬達B區(qū)經(jīng)營手機生意的謝智煥告訴記者：“做生意最重要的是人氣旺，如果租金下降是以客流大幅減少為前提的，那寧可不讓它降?！?/p>

　　現(xiàn)實情況是，白云萬達廣場內(nèi)平日客流并不多，而呈U字形圍繞在萬達廣場的金街就更鮮有人流。記者在平日傍晚7點鐘走訪發(fā)現(xiàn)，因為沒有生意，許多金街店鋪經(jīng)營者選擇搬把椅子坐在金街中間乘涼。戴德梁行(廣州)商業(yè)部助理董事伍林告訴記者，廣州白云萬達廣場內(nèi)部主力店的生意比較紅火，但室外的街鋪就十分冷清，入駐的商戶流失率至少在30%。

　　問罪新城？

　　早在2010年12月17日，作為第一個A級旗艦店，白云萬達廣場開業(yè)首周的日平均客流量超過10萬人。喜歡夸獎自己產(chǎn)品的萬達董事長王健林，曾公開表示“白云萬達廣場將是廣州市商業(yè)地產(chǎn)中至精彩的項目”，并預(yù)測“即使過了開業(yè)旺場期，日均客流量也會在5萬人以上”。

　　現(xiàn)狀卻事與愿違。2013年，隨著大量商業(yè)地產(chǎn)入市，市場上的商鋪處于飽和狀態(tài)。很大一部分投資客被吸引到其他更成熟的商圈，區(qū)位優(yōu)勢不明顯或許是原因之一。高力國際報告顯示：2013年第二季度廣州商鋪庫存上升至2,932,150平方米。并受新增供應(yīng)影響，本季度整體空置率環(huán)比上升0.6個百分點至12.9%。預(yù)計隨著下半年新項目入市，廣州商鋪平均租金面臨下調(diào)，而下調(diào)區(qū)域主要集中在城市周邊新興商圈。

　　“由于目前白云新城商圈輻射范圍有限，整體商業(yè)氣氛不濃。白云萬達目前出現(xiàn)租金下降是暫時性的。”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對表示，而隨著商圈的成熟、配套的完善以及消費水平的上升，未來五年有望扭轉(zhuǎn)租金下降的局面?！?/p>

　　在各地政府不斷地“造城運動”語境中，這或許是找尋的答案之一。

　　模式病了

　　可就像萬達復(fù)制其成功模式一樣，“金街”的問題也在其全國的項目中被不斷復(fù)制。如果說白云萬達金街租金跳水僅僅是因為“區(qū)位優(yōu)勢不明顯”，那么一旦跳開白云新城問題將不復(fù)存在?？蓡栴}恰恰像傳染病一樣，不斷在全國其他項目出現(xiàn)。

　　最可能的原因是，“模式”病了。

　　萬達的商業(yè)模式是以較低的價格從政府手里拿地，然后用最快的速度竣工，拉動區(qū)域價值回報政府?？墒窃谶@個過程中需要大量的流動資金，而當年缺乏資本市場融資渠道的萬達，便只能通過出售部分物業(yè)完成。

　　這在萬達歷年的工作報告中表露無遺。萬達最近的工作報告顯示，2012年商業(yè)管理公司的租金收入為52.07億元，持有商業(yè)物業(yè)收入合計229.96億元，占萬達集團總營業(yè)收入的16.23%。萬達商業(yè)地產(chǎn)竣工入伙539.3億元，占商業(yè)地產(chǎn)收入的49.16%。可見，物業(yè)銷售仍占萬達營業(yè)收入大頭。

　　就是這些為萬達提供巨大資金的商鋪，卻因不屬于萬達商業(yè)管理公司的職權(quán)范圍而疏于管理。不過更大的問題在于，萬達似乎沒有預(yù)留出一定的業(yè)態(tài)空間。

　　“萬達廣場內(nèi)的業(yè)態(tài)已經(jīng)涵蓋齊全，導(dǎo)致金街定位十分模糊?！标愐环嬖V記者。其實早在2011年，問題就顯現(xiàn)出來。白云萬達金街商鋪的早期業(yè)主多是溫州以及潮汕人，因此使得開業(yè)之初皮具、服裝店面占據(jù)金街較大的比重。然而不到半年，許多服飾類商戶選擇自主退出，隨之而來的則是大量餐飲行業(yè)進入金街。

　　金街的模式之痛，有待王健林的”體驗式”經(jīng)營破題。