房地產(chǎn)企業(yè)主要成本費(fèi)用類科目明細(xì)設(shè)置及分類一覽

一、管理費(fèi)用應(yīng)設(shè)置以下明細(xì)項(xiàng)目：
（1）職工薪酬 ：企業(yè)管理服務(wù)人員的職工薪酬。  
（2）修理費(fèi) ：企業(yè)管理用固定資產(chǎn)、低值易耗品等修理費(fèi)用。
（3）物料消耗：企業(yè)管理服務(wù)耗用材料、用品的費(fèi)用。  
（4）低值易耗品攤銷：企業(yè)管理用低值易耗品的攤銷費(fèi)（含一次性耗用與多次攤銷）。  
（5）辦公費(fèi)：指開發(fā)企業(yè)各管理服務(wù)部門發(fā)生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書報(bào)、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。
（6）會(huì)議費(fèi)：是指企業(yè)召開各種會(huì)議的費(fèi)用支出，包括會(huì)議房租費(fèi)（含會(huì)議室租金）、伙食補(bǔ)助費(fèi)、交通費(fèi)、辦公用品費(fèi)、文件印刷費(fèi)、醫(yī)藥費(fèi)等。
根據(jù)規(guī)定，會(huì)議費(fèi)證明材料應(yīng)包括：會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、出席人員、內(nèi)容、目的、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、支付憑證等。
（7）招聘費(fèi)：企業(yè)招聘人員的獵頭費(fèi)、招聘廣告費(fèi)、招聘展位費(fèi)等。
（8）差旅費(fèi)：指職工因工出差的差旅費(fèi)、出差補(bǔ)助費(fèi)、市內(nèi)交通和誤差補(bǔ)助費(fèi)、勞動(dòng)力招募費(fèi)等方面的費(fèi)用。
根據(jù)規(guī)定，差旅費(fèi)的證明材料應(yīng)包括：出差人員姓名、地點(diǎn)、時(shí)間、任務(wù)、支付憑證等。
  （9）車輛使用費(fèi)：企業(yè)管理用自有車輛的油燃料費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)、過(guò)橋過(guò)路費(fèi)、停車費(fèi)等。
（10）固定資產(chǎn)使用費(fèi)：企業(yè)管理用固定資產(chǎn)等折舊費(fèi)、維護(hù)維修費(fèi)等。  
（11）房租及物管費(fèi)水電費(fèi)：企業(yè)租賃管理用房的租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi)等。  
（12）勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)：是指確因工作需要為企業(yè)管理服務(wù)人員配備或提供工作服、手套、安全保護(hù)用品、防暑降溫用品等所發(fā)生的支出。
（13）董事會(huì)費(fèi)：指企業(yè)董事會(huì)或最高權(quán)力機(jī)構(gòu)及其成員為執(zhí)行職權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括成員津貼、差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)等。
（14）聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)：指企業(yè)聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行查賬、驗(yàn)資、資產(chǎn)評(píng)估、稅務(wù)清算、法律盡職調(diào)查等發(fā)生的費(fèi)用。
（15）咨詢費(fèi)、顧問(wèn)費(fèi)：是指企業(yè)向有關(guān)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)技術(shù)、經(jīng)營(yíng)管理咨詢時(shí)支付的費(fèi)用，包括聘請(qǐng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)顧問(wèn)、法律顧問(wèn)等支付的費(fèi)用。
（16）訴訟費(fèi)：指企業(yè)向法院起訴或應(yīng)訴而支付的費(fèi)用。
（17）業(yè)務(wù)招待費(fèi)：指企業(yè)為業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的合理需要而支付的招待費(fèi)用，外資企業(yè)的“交際應(yīng)酬費(fèi)”也包括在內(nèi)。
（18）稅金：指企業(yè)自有資產(chǎn)按規(guī)定交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅以及印花稅等。
  這里的土地使用稅是企業(yè)自用房屋、土地應(yīng)該繳納的土地使用稅，開發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中應(yīng)該繳納的土地使用稅應(yīng)該在“開發(fā)間接費(fèi)用”核算。
（19）技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)：是指企業(yè)使用非專利技術(shù)而支付的費(fèi)用。  
（20）研發(fā)費(fèi)用：包括新產(chǎn)品設(shè)計(jì)費(fèi)、工藝規(guī)程制定費(fèi)、設(shè)備調(diào)整費(fèi)、原材料和半成品的試驗(yàn)費(fèi)、技術(shù)圖書資料費(fèi)、未納入國(guó)家計(jì)劃的中間試驗(yàn)費(fèi)、研究機(jī)構(gòu)人員的工資、研究設(shè)備的折舊、與新產(chǎn)品的試制、技術(shù)研究有關(guān)的其他經(jīng)費(fèi)以及委托其他單位進(jìn)行科研試制的費(fèi)用。
（21）無(wú)形資產(chǎn)推銷費(fèi)：是指專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專利技術(shù)等無(wú)形資產(chǎn)的攤銷。
（22）長(zhǎng)期待攤費(fèi)用攤銷：指企業(yè)對(duì)分?jǐn)偲谙拊谝荒暌陨系母黜?xiàng)費(fèi)用在費(fèi)用項(xiàng)目的受益期限內(nèi)分期平均攤銷（在不少于3年內(nèi)），包括開辦費(fèi)攤銷、按大修理間隔期平均攤銷的固定資產(chǎn)大修理支出等。  
（23）排污費(fèi)：是指企業(yè)按規(guī)定繳納的排污費(fèi)用。
（24）開辦費(fèi) ：是指企業(yè)在籌建期間發(fā)生的費(fèi)用，包括籌建期間人員工資、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊(cè)登記費(fèi)，以及不計(jì)入固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)購(gòu)建成本的匯兌損益利息等支出。
（25）其他費(fèi)用：指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他管理費(fèi)用支出。
二、銷售費(fèi)用應(yīng)設(shè)置以下明細(xì)項(xiàng)目：
（1）職工薪酬：是指銷售機(jī)構(gòu)人員的職工薪酬（含銷售提成等）。  
（2）修理費(fèi)：銷售機(jī)構(gòu)使用的固定資產(chǎn)、低值易耗品等修理費(fèi)用。  
（3）物料消耗：銷售機(jī)構(gòu)管理耗用材料、用品的費(fèi)用。
（4）低值易耗品攤銷：銷售機(jī)構(gòu)和銷售人員使用低值易耗品的攤銷費(fèi)（含一次性耗用與多次攤銷）。  
（5）辦公費(fèi) ：指銷售機(jī)構(gòu)發(fā)生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書報(bào)、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)。
（6）差旅費(fèi)：銷售人員因工出差的差旅費(fèi)、出差補(bǔ)助費(fèi)、市內(nèi)交通和誤差補(bǔ)助費(fèi)等。
（7）車輛使用費(fèi)：指銷售機(jī)構(gòu)使用車輛的油燃料費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)、過(guò)橋過(guò)路費(fèi)、停車費(fèi)等。
（8）固定資產(chǎn)使用費(fèi)：指銷售機(jī)構(gòu)使用固定資產(chǎn)等折舊費(fèi)、維護(hù)維修費(fèi)等。
（9）房租及物管費(fèi)水電費(fèi)：指銷售機(jī)構(gòu)用房的租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi)等。
（10）勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)：是指確因工作需要為銷售人員配備或提供工作服、手套、安全保護(hù)用品、防暑降溫用品等所發(fā)生的支出。
（11）展覽費(fèi):為銷售商品房而參加房交會(huì)等開支的展位費(fèi)及展臺(tái)搭建費(fèi)、場(chǎng)地布置費(fèi)、制作費(fèi)等。
（12）廣告費(fèi):指銷售部門為銷售商品房對(duì)外宣傳所產(chǎn)生的所有廣告費(fèi)用，包括電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙、雜志、公交廣告、電子屏等發(fā)布的廣告費(fèi)用。
  根據(jù)規(guī)定，列支廣告費(fèi)應(yīng)同時(shí)符合下列條件：
a、廣告是通過(guò)經(jīng)工商部門批準(zhǔn)的專門機(jī)構(gòu)制作的；
b、已實(shí)際支付費(fèi)用，并已取得相應(yīng)發(fā)票；
c、通過(guò)一定的媒體傳播。
（13）業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)：指銷售部門為銷售商品房對(duì)外宣傳發(fā)生的宣傳費(fèi)用，如：廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)（車站廣告、路牌廣告）、現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)（彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆）、促銷活動(dòng)費(fèi)（場(chǎng)租、勞務(wù)費(fèi)、活動(dòng)場(chǎng)所布置費(fèi)）宣傳資料及禮品費(fèi)（售樓書、各種禮品）銷售模型制作費(fèi)等。
（14） 銷售代理費(fèi)：部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將部分或全部等商品房銷售業(yè)務(wù)外包給專業(yè)等銷售公司而發(fā)生等代理費(fèi)用。包括：銷售傭金、銷售代理費(fèi)、銷售策劃費(fèi)等。
  根據(jù)規(guī)定，銷售傭金應(yīng)該符合下列條件的，可計(jì)入銷售費(fèi)用：
a 有合法真實(shí)憑證；
b支付的對(duì)象必須是獨(dú)立的有權(quán)從事中介服務(wù)的納稅人或個(gè)人(支付對(duì)象不含本企業(yè)雇員)；
c 支付給個(gè)人的擁企，除另有規(guī)定者外，不得超過(guò)服務(wù)金額的5％。
（15）合同交易費(fèi)：指銷售過(guò)程中發(fā)生交易費(fèi)用，包括交易服務(wù)費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)（備案費(fèi)）、合同工本費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、網(wǎng)上服務(wù)備案費(fèi)等。
（16） 商品房維修、看護(hù)費(fèi)：商品房在銷售過(guò)程中發(fā)生的維修費(fèi)、看護(hù)費(fèi)等。值得注意的是開發(fā)產(chǎn)品出售后，在保修期內(nèi)發(fā)生的維修費(fèi)，應(yīng)先沖減質(zhì)量保證金（應(yīng)收賬款）；質(zhì)量保證金不足沖減的部分，計(jì)入銷售費(fèi)用。。
（17）其他費(fèi)用：指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他銷售費(fèi)用支出。
三、財(cái)務(wù)費(fèi)用
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)置“財(cái)務(wù)費(fèi)用”明細(xì)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)該分清楚“財(cái)務(wù)費(fèi)用――利息支出”與“開發(fā)間接費(fèi)用――利息支出”的界限。一般說(shuō)來(lái)財(cái)務(wù)費(fèi)用應(yīng)設(shè)置以下明細(xì)項(xiàng)目：
（1）利息支出：指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工后發(fā)生的利息支出，如果有利息收入應(yīng)該抵減本項(xiàng)。
根據(jù)規(guī)定，向金融企業(yè)借款的利息支出，準(zhǔn)予在所得稅前扣除；向非金融企業(yè)借款的利息支出，不高于按照金融企業(yè)同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的數(shù)額的部分，準(zhǔn)予在所得稅前扣除。
（2）匯兌損益：指房地產(chǎn)企業(yè)因使用外國(guó)貨幣而產(chǎn)生的匯兌收益或損失，匯兌收益用“負(fù)數(shù)”反映。  
（3）金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)：企業(yè)支付給金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)手續(xù)費(fèi)（支票、匯票、匯兌等手續(xù)費(fèi)）pos機(jī)刷卡費(fèi)等、票據(jù)工本費(fèi)等。
（4）現(xiàn)金折扣費(fèi)用：根據(jù)銷售合同約定產(chǎn)生的現(xiàn)金折扣費(fèi)用。  
（5）股票發(fā)行費(fèi)：股份有限公司發(fā)行股票支付給發(fā)行機(jī)構(gòu)的費(fèi)用。  
（6）票據(jù)貼現(xiàn)息：企業(yè)收到承兌匯票的貼現(xiàn)利息支出  
（7）其他費(fèi)用：指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他籌融資費(fèi)用支出。
應(yīng)該說(shuō)明的是，籌融資過(guò)程中發(fā)生的評(píng)估費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、登記費(fèi)等，不應(yīng)該作為財(cái)務(wù)費(fèi)用列支。
四、開發(fā)成本  下設(shè)開發(fā)間接費(fèi)用等六個(gè)二級(jí)科目

1、開發(fā)成本—開發(fā)間接費(fèi)用
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)置“開發(fā)間接費(fèi)用”明細(xì)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)該分清楚開發(fā)間接費(fèi)用與管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用的界限。一般說(shuō)來(lái)開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)設(shè)置以下明細(xì)項(xiàng)目：
（1）職工薪酬 ：內(nèi)部核算單位（如項(xiàng)目管理部等，下同）管理服務(wù)人員的職工薪酬。  
（2）修理費(fèi) ：內(nèi)部核算單位管理用固定資產(chǎn)、低值易耗品等修理費(fèi)用。
（3）物料消耗：內(nèi)部核算單位管理耗用的材料、用品費(fèi)用。  
（4）低值易耗品攤銷：內(nèi)部核算單位管理用低值易耗品的攤銷費(fèi)（含一次性耗用與多次攤銷）  
（5）辦公費(fèi)：指內(nèi)部核算單位發(fā)生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書報(bào)、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。
（6）差旅費(fèi)：指內(nèi)部核算單位的人員因工出差的差旅費(fèi)、出差補(bǔ)助費(fèi)、市內(nèi)交通和誤差補(bǔ)助費(fèi)等。
（7）車輛使用費(fèi)：指內(nèi)部核算單位使用車輛的油燃料費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)、過(guò)橋過(guò)路費(fèi)、停車費(fèi)等。
（8）固定資產(chǎn)使用費(fèi)：指內(nèi)部核算單位使用固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)、維護(hù)維修費(fèi)等。
（9）房租及物管費(fèi)水電費(fèi)：指內(nèi)部核算單位租賃用房的租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi)等。
（10）勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)：是指確因工作需要為指內(nèi)部核算單位人員配備或提供工作服、手套、安全保護(hù)用品、防暑降溫用品等所發(fā)生的支出。
（11） 周轉(zhuǎn)房攤銷：指不能確定為某項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計(jì)提的攤銷費(fèi)。
（12） 利息支出：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過(guò)程中借入資金所發(fā)生的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)，但應(yīng)沖減利息收入。
開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)人當(dāng)期損益。
（13）土地使用稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中，開發(fā)項(xiàng)目占用土地，按照規(guī)定繳納的土地使用稅。
（14）工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的監(jiān)理費(fèi)用。
（15） 房屋維修基金：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定，向政府部門繳納的房屋維修基金。代收業(yè)主的維修基金，不能計(jì)入該項(xiàng)目。
（16）工程預(yù)決算編制及審查費(fèi)：為編制、審查開發(fā)項(xiàng)目建筑工程施工圖概算、預(yù)算、結(jié)算所支付的費(fèi)用。
（17）前期物業(yè)管理費(fèi)：根據(jù)開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的合同，支付的前期物業(yè)管理費(fèi)、開辦費(fèi)等。
（18）其他費(fèi)用：指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他開發(fā)間接費(fèi)用支出。
2、開發(fā)成本—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)  指房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)為征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，

（1）       土地征用費(fèi)（土地出讓金）

（2）      耕地占用稅

（3）      勞動(dòng)力安置費(fèi)

（4）      有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觯ㄇ嗝缪a(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)）

（5）      安置動(dòng)遷用房支出等

（6）       政府代收費(fèi)用[（建制鎮(zhèn)）市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)]

3、開發(fā)成本—前期工程費(fèi)  指企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，

（1）規(guī)劃、

（2）設(shè)計(jì)、

（3）項(xiàng)目可行性研究、

（4）水文、地質(zhì)勘察、

（5）測(cè)繪費(fèi)用

（6）三（七）通一平等支出

（7）政府代收費(fèi)用（供電工程貼費(fèi)）

4、開發(fā)成本—建筑安裝工程費(fèi)   包括企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)

（1）土建

（2）樁基

（3）安裝

（4）甲供材料

（5）裝飾裝潢

（6）政府代收費(fèi)用（發(fā)展新型墻體材料專頂用費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金）

5、開發(fā)成本—基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)  指建造各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝等費(fèi)用，

（1）道路工程發(fā)生的支出

（2）供水工程發(fā)生的支出

（3）供電工程發(fā)生的支出

（4）供氣工程發(fā)生的支出

（5）排污工程發(fā)生的支出

（6）排洪工程發(fā)生的支出

（7）通訊工程發(fā)生的支出

（8）照明工程發(fā)生的支出

（9）環(huán)衛(wèi)工程發(fā)生的支出

（10）綠化等工程發(fā)生的支出

（11）政府代收費(fèi)用（人防經(jīng)費(fèi)、消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)、煤氣建設(shè)費(fèi)、教育地方附加費(fèi)）？

6、開發(fā)成本—公共配套設(shè)施費(fèi)   包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出

（1）鍋爐房、水塔、

（2）公共廁所

（3）自行車棚

（4）無(wú)償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、郵局、學(xué)校、醫(yī)院、理發(fā)店等支出

 附: