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其實這課應(yīng)該是講投資的，但是房地產(chǎn)也是投資的一種形式，所以不能不講一下。 不過估計這課講完之后，板磚是少不了的。先從一個例子講起： 我父母親認(rèn)識的一個朋友，在去年5月份的時候在上海市內(nèi)環(huán)線邊上買了一套2室2廳的房子，總價是250萬，首付70萬，三十年的貸款180萬變成360 萬。這是上?，F(xiàn)在老百姓里面很常見的一種現(xiàn)象，我認(rèn)識的很多人都背著這么多的債。但是我的這個例子當(dāng)中的人又有點特殊，她今年已經(jīng)45歲了，也就是說她的 貸款要還到她75歲。我當(dāng)時就問我父母，她還有10年就退休了，她老公也最多再堅持15年，到時候怎么辦，這每個月1萬元的貸款怎么辦？我父母回答說，她 的孩子會還的。我當(dāng)時聽著就差點昏過去，怎么可能，現(xiàn)在只聽說父母幫孩子付首期，哪有孩子幫父母還貸款的。而且等到她的孩子長大獨立的時候，自己還有一身 的房債，怎么可能在背上一身債呢？ 第二個例子，我父母親手中現(xiàn)在有兩套非自住房產(chǎn)，一套每月租金1000元，去年8月份的時候房產(chǎn)公訴詢價45萬。一套月租金2000元，詢價80萬。提問，在去年8月份時，是否應(yīng)該賣出這兩套房產(chǎn)？ 我個人的答案是應(yīng)該（當(dāng)然我父母親不同意）。其實很簡單，把這兩套房子當(dāng)成銀行存款，本金一個是45萬，每年利息1.2萬，年利率2.66%，一個本金80萬，每年利息2.4萬，年利率3%，統(tǒng)統(tǒng)低于銀行定期存款。而且以上計算都沒有加入物業(yè)稅。 房產(chǎn)估價其實有一個標(biāo)準(zhǔn)，叫租售比，就是每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值，也就是房價除以每月租金。 上面這兩套房子的租售比一個是450：1，一個是400：1，而國際上的租售比為100：1到150：1。再看一下背債360萬的朋友，她的那套房子的租 金不會超過5000元每月，租售比是500:1，而且算得還是她一次付清價，如果算上銀行的貸款的話，快接近550：1了。 這里帖一張租售比的表，讓大家看看 租售比 1:360 SB實在太難找,賣給它算了 1:200 在任何條件下,可自住購入 1:180 在通漲預(yù)期下,可投資購入 1:165 在一般條件下,可投資購入 1:150 在通縮預(yù)期下,可投資購入 1:135 在金融危機下,可投資購入 1:120 沒有這樣的SB,您可能受騙 我看到后面有個同學(xué)舉手了，你是說現(xiàn)階段持有房產(chǎn)的理由是因為覺得房價還會再漲。這個問題說得好，首先剛才我請投機者同學(xué)們下車的時候你怎么沒有下去呢？ 看看投機的定義，就是參與市場的波動并從中牟利，而投資是不能預(yù)測市場的。作為投資（如果你認(rèn)為是房地產(chǎn)投資的話），我們第一條原則就是不能預(yù)測市場，具體原因在下一課說明。所以我們在房產(chǎn)高估的時候就應(yīng)該賣出，在低估的時候才考慮買入。 OK,房地產(chǎn)就講到這里了，下一課是投資的原則。 |
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