首式——呼氣放松！別把賺錢(qián)看太重。

　　不是所有人都適合做房產(chǎn)投資，就象不是所有人都適合炒股或蹦極一樣。對(duì)待投資的心態(tài)，是決定輸贏的關(guān)鍵。在決定往房子上投錢(qián)之前，要對(duì)自己作如下告誡：

　　心態(tài)要平和！不能急功近利！供樓款？就權(quán)當(dāng)往銀行定期存錢(qián)吧！

　　第二式——掂掂錢(qián)袋：有多少錢(qián)辦多少事兒。

　　投資什么檔次的物業(yè)？投資幾處物業(yè)？都要視各人資金狀況而定。先算算你有多少可動(dòng)用的資金，然后再減去這幾項(xiàng)投入：

　　1、首付款；2、房子交付前的供樓款；3、交房后，裝修款（毛坯房）、家具配置款及其間的供樓款、物業(yè)費(fèi)以及每年的取暖費(fèi)；4、尋找租戶(hù)的費(fèi)用，包括給中介支付的1個(gè)月租金款等；5、應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)的資金——房子不可能隨時(shí)有租戶(hù)排隊(duì)續(xù)租，你至少要有應(yīng)付3-5個(gè)月的空置費(fèi)，包括物業(yè)管理費(fèi)和月供款。若你的資金對(duì)上述費(fèi)用富富有余，可以考慮投資多處房產(chǎn)。但是，最好別把前一套房子的租金贏余算進(jìn)你下一套房子的支付能力中——就算你有10套房，也只能把5套房子的租金當(dāng)成穩(wěn)定、可靠的資金積累。永遠(yuǎn)打出富裕，可保你在投資中游刃有余。（當(dāng)然，考慮到不能把雞蛋放在一個(gè)籃子里，你在多處房產(chǎn)投資外也最好做點(diǎn)別的生意。）

　　第三式——反躬自?。耗銓?duì)房產(chǎn)了解多少？

　　就象股市一樣，房產(chǎn)投資也需要信息。比如說(shuō)炒“樓花”（通俗點(diǎn)叫倒房號(hào)），你能迅速得到消息并判定一個(gè)樓盤(pán)的投資價(jià)值嗎？再如出租經(jīng)營(yíng)，你有足夠的渠道把房產(chǎn)推租出去嗎？對(duì)地產(chǎn)圈的了解程度，有無(wú)業(yè)內(nèi)的朋友，將使同樣一個(gè)樓盤(pán)的投資者創(chuàng)造不同的投資業(yè)績(jī)。

　　第四式——算計(jì)租戶(hù)：請(qǐng)多大和尚蓋多大廟。

　　北京近期房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)有象香港、新加坡、東京等地區(qū)暴漲的可能。香港、新加坡土地稀缺，東京處在地震帶，有土地也不能蓋高密度房屋，北京則完全不一樣，現(xiàn)在連二環(huán)邊還在冒項(xiàng)目，更別說(shuō)四環(huán)、五環(huán)了。所以，不要指望1塊錢(qián)買(mǎi)房子，5年以后賣(mài)2塊。增值雖不能保證，但保值還是可能的——若房?jī)r(jià)能隨著通貨膨脹率上升就算幸運(yùn)的，基本跟存錢(qián)一個(gè)道理。因此，房產(chǎn)盈利目前就只有出租經(jīng)營(yíng)這一主要渠道。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，鎖定將來(lái)的租客群，然后根據(jù)他們的需求和支付能力選擇物業(yè)實(shí)施投資計(jì)劃的第一步。

　　目前已成勢(shì)的投資區(qū)域一般和商圈相連，比如國(guó)貿(mào)商圈、燕莎商圈、亮馬商圈、亞運(yùn)村商圈、中關(guān)村商圈等，你瞄準(zhǔn)的租戶(hù)群就是這些商圈中的從業(yè)者。一般來(lái)說(shuō)，東部商圈的房子多租給各跨國(guó)公司的外籍職員，他們要的是舒適和有品味的居住條件，能支付8000-13000元的月租金，所以高檔外銷(xiāo)房好銷(xiāo)；中關(guān)村是外地來(lái)北京淘金的公司小老板多，要求稍高，愿意支付4000-6000元的月租金。當(dāng)然，同一區(qū)域的項(xiàng)目也會(huì)有差異，如中關(guān)村會(huì)因?yàn)槿鄙俑邫n外銷(xiāo)公寓而使那里的個(gè)別項(xiàng)目租金甚至高過(guò)東部，而東部因外銷(xiāo)公寓“扎堆兒”會(huì)使有的項(xiàng)目成為“二流老外”（韓國(guó)人、俄羅斯人等）的樂(lè)園，月租金相對(duì)較低。

　　第五式——檢查“籃子”：考察項(xiàng)目合法性和規(guī)范性。

　　要避免“竹籃打水一場(chǎng)空”，就要首先考察你放雞蛋的籃子是否牢靠，亦即項(xiàng)目的合法和規(guī)范性如何?，F(xiàn)在的北京人屢屢被精明商人所牽引，一會(huì)兒買(mǎi)“地點(diǎn)”，一會(huì)兒買(mǎi)“地段”，一會(huì)兒買(mǎi)“商圈”，現(xiàn)在又開(kāi)始買(mǎi)“品味”，很少有人想過(guò)買(mǎi)一個(gè)真正過(guò)關(guān)的產(chǎn)業(yè)，而這恰恰是投資行為的基本常識(shí)。試想一下，若房子延期交付，或質(zhì)量不合格，要你天天打官司，還有什么精力去投資？

　　第六式——對(duì)癥下藥：哪類(lèi)房產(chǎn)適合你投資？

　　盡管理論上購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)本身就是投資，但并不是所有的房產(chǎn)項(xiàng)目都適合投資，你得先弄明白房產(chǎn)的類(lèi)型和其特點(diǎn)，才可定下大的投資方向：

　　1、外銷(xiāo)房和內(nèi)銷(xiāo)房。

　　忽略位置和物業(yè)管理等因素不計(jì)，以100平方米為例，一般內(nèi)銷(xiāo)房每平方米4000元，一套房子40萬(wàn)，可租到3000元左右每月；高檔外銷(xiāo)房每平方米8000元，一套房子80萬(wàn)，月租金卻可達(dá)8000元左右，投資回報(bào)率高低一見(jiàn)便知。況且，要找內(nèi)銷(xiāo)房租戶(hù)似乎比找外銷(xiāo)房租戶(hù)要難，因?yàn)閮?nèi)銷(xiāo)房供應(yīng)量太大，還有大量的公房，租客都是創(chuàng)業(yè)階段的年輕人，房租能省則省，不是擺闊氣的時(shí)候。但是，從另一方面來(lái)說(shuō)，一旦所投資的外銷(xiāo)房押寶沒(méi)押準(zhǔn)，就會(huì)更慘，它的月租金甚至支持不了供樓款加物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)等消耗。

　　2、現(xiàn)房和期房。

　　買(mǎi)期房的好處是：一般項(xiàng)目初期的認(rèn)購(gòu)價(jià)和開(kāi)盤(pán)價(jià)較低，并能挑到合適戶(hù)型，升值空間較大，風(fēng)險(xiǎn)是：實(shí)際交付的現(xiàn)房和承諾可能有出入，影響投資預(yù)期。買(mǎi)現(xiàn)房的好處是：眼見(jiàn)為實(shí)，尤其社區(qū)氛圍、物業(yè)管理已成熟的現(xiàn)房，更好考察其投資回報(bào)。但是，北京的現(xiàn)房要么是尾房，要么價(jià)格已升了很多，要么就是賣(mài)不動(dòng)的空置房了，難談投資二字。

　　3、一手房和二手房。

　　二手房也有很多“淘金”機(jī)會(huì)，比如趁人之危（出國(guó)或生意窘迫急需現(xiàn)金）壓價(jià)買(mǎi)房，購(gòu)買(mǎi)將要高價(jià)拆遷的舊房，購(gòu)買(mǎi)黃金地段的舊房出租等等。和一手房相比，二手房投資更需要可靠的房源信息。另外，雖然總價(jià)低，但由于其首付按規(guī)定要達(dá)到40%，各種稅費(fèi)高、手續(xù)復(fù)雜且租金上不去，所以門(mén)檻并不象想得那么低。

　　4、關(guān)于別墅投資。

　　投資郊區(qū)別墅還是市區(qū)邊緣的低密度住宅是不同的。別墅本身是第二居所，搞得不好，就是給保姆買(mǎi)的逍遙宮。而市區(qū)邊緣的低密度住宅，則要了解附近規(guī)劃如何，是否在不遠(yuǎn)的將來(lái)交通有明顯改善，是否有足夠的“有錢(qián)人”可能看上這里。至于自稱(chēng)“糖耗子”的項(xiàng)目要具體分析，太大了總不是好事情，人雜，社區(qū)環(huán)境保證不了。對(duì)于一些閑置的郊區(qū)別墅，比如順義一些開(kāi)發(fā)商也售也租的項(xiàng)目，可以采用先找租客再買(mǎi)的方式，甚至先從發(fā)展商那里租來(lái)轉(zhuǎn)租給租客，若感覺(jué)能長(zhǎng)租，可再辦理購(gòu)買(mǎi)手續(xù)——就是先做中間人、然后做房東的投資法。

　　5、關(guān)于混淆了“商住”概念的房產(chǎn)投資。

　　要十分小心！如果一個(gè)項(xiàng)目是住宅，那么依照目前國(guó)家的法律，將根本不能以此為辦公地點(diǎn)注冊(cè)公司，也不能掛牌；如果一個(gè)項(xiàng)目是辦公樓，那么它除了產(chǎn)權(quán)只有50年外，其設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和基本建筑裝修也多是按照辦公樓設(shè)計(jì)的，不適合居住。因此，對(duì)于又商又住的樓來(lái)說(shuō)，公司會(huì)不滿(mǎn)意自己辦公樓里每天出出進(jìn)進(jìn)一些抱著孩子或者提著菜籃子的保姆，住戶(hù)會(huì)不習(xí)慣自家樓里總出現(xiàn)一些陌生的、各式各樣的生意人。所以，“商住”即便是香港等地特有的模式，也不適合中國(guó)人、特別是北京人的思維模式。投資這樣“商住”項(xiàng)目的結(jié)果將是：買(mǎi)了房子找不到租客。