住宅限購之后，商鋪成交一天比一天紅火，其中街鋪是需求焦點(diǎn)，但業(yè)主也普遍惜售，因此投資客往往一鋪難求。面對旺盛的投資需求，有些開發(fā)商將已經(jīng)在營業(yè)的商場內(nèi)鋪推廣銷售，令內(nèi)鋪的供應(yīng)量出現(xiàn)較大幅度上升。據(jù)調(diào)查，雖然大部分商鋪投資客沒有將內(nèi)鋪?zhàn)鳛槭走x，但它價格比街鋪低，入市門檻較低，因此仍然受到了熱烈追捧，成交十分火爆。

　　來自深圳國土網(wǎng)的成交數(shù)據(jù)顯示，今年以來，二手商鋪成交套數(shù)持續(xù)增長，其中6月份高達(dá)1205套，7月份雖然小幅回調(diào)，但也達(dá)到了1078套，與今年第一季度661套/月的成交量相比，增長幅度分別為82.3%和63.1%。根據(jù)世華地產(chǎn)市場研究中心監(jiān)測，按成交面積計(jì)，今年第一季度，內(nèi)鋪所占比例約為60%，第二季度上升至65%，到了7月份，這一比例已突破75%。不過，盡管投資內(nèi)鋪的資金越來越多，但也有部分投資客對內(nèi)鋪的投資價值持否定或懷疑態(tài)度，他們認(rèn)為內(nèi)鋪的商業(yè)價值，受到開發(fā)商經(jīng)營管理能力的制約，萬一開發(fā)商的經(jīng)營管理能力不足，租金水平可能低于預(yù)期，甚至有可能完全租不出去，從而令投資失敗。

　　針對投資客對內(nèi)鋪商業(yè)價值的顧慮，不少大型商場的開發(fā)商推行“70%自留、30%出售”的策略，即開發(fā)商將70%的商場面積留來出租或自用，只將30%的商場面積用來出售，這樣做一方面可以保證開發(fā)商對商場經(jīng)營業(yè)態(tài)或商業(yè)氛圍的控制權(quán)，另一方面則是彰示了開發(fā)商與小業(yè)主共同進(jìn)退的決心。另外，也有開發(fā)商采用“返租銷售”的方式，即在小業(yè)主購買內(nèi)鋪的頭三年(或五年)，每年按照固定回報(bào)率返還租金給小業(yè)主，回報(bào)率一般為每年7～10%。不過，不論是“70%自留、30%出售”，還是“返租銷售”，都只是在某種程度上保證內(nèi)鋪的投資價值，并不能完全消除投資客的顧慮。過往的案例也表明，有些開發(fā)商沒能遵守承諾，他們會將自留的內(nèi)鋪轉(zhuǎn)為出售，或者在返租期滿以后就不再努力招募商戶，最終令鋪位商業(yè)價值大幅下跌。

　　不過，雖然內(nèi)鋪有這樣或那樣的不足，但它畢竟是商鋪市場的主流，商鋪投資者不能因噎廢食。一般來說，投資內(nèi)鋪需要特別注意兩點(diǎn)，一是開發(fā)商的品牌，有商場開發(fā)經(jīng)驗(yàn)尤其是有大型商場開發(fā)成功經(jīng)驗(yàn)的明星企業(yè)為首選；二是項(xiàng)目所在商圈的價值研判，要對商圈的現(xiàn)狀進(jìn)行全面調(diào)研，并結(jié)合相關(guān)規(guī)劃對其未來發(fā)展前景做出客觀判斷。

　　肖小平　世華地產(chǎn)·市場研究中心總監(jiān)