導(dǎo)言：該資料是在下到書店里根據(jù)兩本不同的《物業(yè)會計(jì)》書籍抄錄整合而成，因?yàn)槠渌矫娴暮怂闩c中級會計(jì)無差異，唯有收入與成本與其他行業(yè)有所不同，故著重摘抄整理了這兩個(gè)部分的內(nèi)容，而且體系也很完整。但兩本書仍有個(gè)別地方的講解有差異，因此我將兩本書所講的內(nèi)容都整理出來，供大家參詳。也許內(nèi)容仍有不完善的地方，希望各位老師批評指正，謝謝
一、收入
1、物業(yè)管理；
2、物業(yè)大修、維修；
3、其他業(yè)務(wù)
（1）房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)
（2）材料物資銷售
（3）廢品回收
（4）商業(yè)用房經(jīng)營
（5）無形資產(chǎn)出租
物業(yè)管理收入：物管企業(yè)想物業(yè)管理委員會或業(yè)主產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)收入、公眾代辦性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入。
物業(yè)大修：物管企業(yè)在接受物業(yè)管理委員會或業(yè)主產(chǎn)權(quán)人、使用人委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修時(shí)的所得收入。
房屋中介代銷手續(xù)費(fèi):物業(yè)企業(yè)在從事服務(wù)經(jīng)營活動同時(shí)，接受房地產(chǎn)開發(fā)商委托代銷房屋所收取的手續(xù)費(fèi)。
商業(yè)用房經(jīng)營收入：物業(yè)企業(yè)利用物業(yè)管理委員會或業(yè)主產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入（如開商店、飲食店、美容美發(fā)、彩擴(kuò)中心、歌舞廳、停車場、游泳池、球場等，為業(yè)主產(chǎn)權(quán)人、使用人提供方便而取得的經(jīng)營收入。）。
收入的確認(rèn)
（1）企業(yè)與業(yè)務(wù)管委會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽訂合同或協(xié)議后，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的付款日期，作為收入確認(rèn)時(shí)間。在該日無論是否收到價(jià)款，都應(yīng)確認(rèn)收入。如公共性、公眾代辦性服務(wù)收入，平時(shí)多是預(yù)收方式。
（2）物業(yè)大修收入應(yīng)根據(jù)業(yè)主管委會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可的工程價(jià)款結(jié)算賬單對收入進(jìn)行確認(rèn)，但工程價(jià)款結(jié)算賬單必須經(jīng)委托簽章認(rèn)可后，才可作為收入確認(rèn)依據(jù)。
物業(yè)收入的核算
主營業(yè)務(wù)收入
（一）物業(yè)管理收入
1、公共性服務(wù)收入（公共衛(wèi)生間清洗、公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)和保安、綠化費(fèi)）
公共性服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的價(jià)格管理辦法，各區(qū)、縣物價(jià)部門制定公共性服務(wù)收費(fèi)的中準(zhǔn)價(jià)及浮動幅度。
物管公共性服務(wù)收費(fèi)內(nèi)容一般由八個(gè)項(xiàng)目組成：
1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；
2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)；
3、綠化費(fèi)；
4、保安員；
5、清潔費(fèi)；
6、辦公費(fèi)；
7、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；
8、法定稅費(fèi)。
（1）按用收取的少量費(fèi)用
借：庫存現(xiàn)金
貸：主營業(yè)務(wù)收入—物管收入—公共性服務(wù)收入
（2）收到業(yè)主一次性交得年服務(wù)費(fèi)時(shí)
借：銀行存款
貸：預(yù)收賬款
之后，按月結(jié)轉(zhuǎn)：
借：預(yù)收賬款
貸：主營業(yè)務(wù)收入—物管收入—公共性服務(wù)收入
2、公眾代辦性服務(wù)收入（代辦水電、煤氣、采暖、電話、有線電視費(fèi)等），按規(guī)定，以上費(fèi)用的收取是接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位委托收取的，可向其收取一定手續(xù)費(fèi)。
收到時(shí)，借：庫存現(xiàn)金/銀行存款
貸：主營業(yè)務(wù)收入—物管收入—公眾代辦性服務(wù)收入
例：北京物業(yè)企業(yè)向業(yè)主收取代繳的自來水費(fèi)900元，電費(fèi)25 500元，煤氣費(fèi)36 000元，并按3%收取代辦服務(wù)費(fèi)2 115元。
借：庫存現(xiàn)金 70 500
貸：主營業(yè)務(wù)收入—物管收入—公眾代辦性服務(wù)收入 2 115（70500×3%）
其他應(yīng)付款—自來水公司 8 730（9000×97%）
—電力公司 24 735（25500×97%）
—煤氣公司 34 920（36000×97%）
以存款繳納到各部門賬戶時(shí)，根據(jù)對方開具的收款憑證
借：其他應(yīng)付款—自來水公司 8 730
—電力公司 24 735
—煤氣公司 34 920
貸：銀行存款 68 385
3、特約服務(wù)收入（管轄區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人、使用人需要的特約服務(wù)，如家政服務(wù)、裝飾裝修、自用設(shè)備維修等服務(wù)。這些服務(wù)收費(fèi)除了物價(jià)部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)者外，其服務(wù)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，物業(yè)企業(yè)收費(fèi)、定價(jià)、服務(wù)內(nèi)容統(tǒng)一規(guī)定，明碼標(biāo)價(jià)，在雙方自愿的情況下收取。
例：北京物業(yè)公司按業(yè)主需要進(jìn)行裝修，裝修預(yù)算金額75 000元，按3%收取特約服務(wù)費(fèi)2 250元。
根據(jù)合同及收款憑證，
借：庫存現(xiàn)金 77 250
貸：主營業(yè)務(wù)收入—物管收入—特約服務(wù)收入 2 250
其他應(yīng)付款—××（工程承包者） 75 000
工程結(jié)束后，按合同標(biāo)的向承包者支付工程款時(shí)，
借：其他應(yīng)付款—××（工程承包者） 75 000
貸：銀行存款 75 000
（二）物業(yè)大修收入核算
1、概念（前面已講述。）
2、物業(yè)企業(yè)大修錢就已向業(yè)主們收取了資金，這些資金由物管企業(yè)代管，因此設(shè)置了“代管基金”這個(gè)二級明細(xì)科目（這里有點(diǎn)絞，有的直接用“代管基金”一級科目，有的又將其設(shè)為二級科目，在后面作詳細(xì)介紹）。
借：銀行存款
貸：長期應(yīng)付款—代管基金
企業(yè)維修工程部隊(duì)房屋維修完畢時(shí)，
借：長期應(yīng)付款—代管基金
貸：主營業(yè)務(wù)收入—物業(yè)大修收入
例：某物業(yè)公司承接共用電梯大修任務(wù)，實(shí)際發(fā)生工程支出7 000元。工程完工，其工程價(jià)款8 000元已經(jīng)業(yè)主管委會簽證認(rèn)可。
借：物業(yè)工程—電梯大修 7 000
貸：銀行存款—基本戶 7 000
轉(zhuǎn)賬確認(rèn)時(shí)，
借：代管基金 8 000
貸：主營業(yè)務(wù)收入—物業(yè)大修收入 8 000
借：銀行存款—基本戶 8 000
貸：銀行存款—代管基金戶 8 000
借：主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)大修成本 7 000
貸：物業(yè)工程—電梯大修 7 000
其他業(yè)務(wù)收入核算
（一）房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入
例：北京物業(yè)代某開發(fā)商銷售房屋，本月銷售3套，共3 560 000元，按銷售額0.5%收取費(fèi)用。
借：銀行存款 17 800
貸：其他業(yè)務(wù)收入—房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入 17 800
材料物資銷售收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入與無形資產(chǎn)出租收入處理原則與其一致。
二、主營業(yè)務(wù)成本
物業(yè)企業(yè)的成本包括成本、期間費(fèi)用。具體包括為業(yè)主提供維修、管理和服務(wù)過程中發(fā)生的支出，計(jì)入成本、費(fèi)用。
主營業(yè)務(wù)成本=直接材料 + 直接人工 + 期間費(fèi)用 + （經(jīng)營類共用設(shè)施設(shè)備支付的有償使用費(fèi) + 對管理用房進(jìn)行裝飾的支出）
直接材料：主材料、輔材料、燃料、配件、低值易耗品、包裝物等。
直接人工：員工工資、獎金、福利。
間接費(fèi)用：修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通信費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保 險(xiǎn)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷等。
成本大類分為：物業(yè)管理成本、物業(yè)大修成本和物業(yè)經(jīng)營成本（主要針對停車場）。
物業(yè)管理成本核算
與其收入明細(xì)相對應(yīng)，“收入”變?yōu)椤俺杀尽保鶕?jù)材料、人工河間接費(fèi)用情況，分別計(jì)入相應(yīng)科目。
公共性服務(wù)成本=對電梯、水泵、照明、消防、水箱、停車棚等公共設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)、清潔照明、綠化、保安費(fèi)的支出和耗用的材料或工資的總和
公共代辦性服務(wù)成本=人工費(fèi) + 應(yīng)分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用
特約服務(wù)成本=人工費(fèi) + 材料費(fèi)（材料根據(jù)領(lǐng)料單、購料單進(jìn)行核算。）
物業(yè)大修成本（分兩類）
1、物業(yè)企業(yè)自行組織工程維修部對其修理；
2、工程出包，委托專業(yè)隊(duì)伍維修。
其他業(yè)務(wù)成本
均將“主營業(yè)務(wù)成本”的二級明細(xì)科目改為“其他業(yè)務(wù)”。
三、代管基金
這項(xiàng)內(nèi)容，兩本書的講解有些差異，我都將它們呈現(xiàn)出來，供大家參考。
代管基金也稱維修基金，由業(yè)務(wù)管委會委托物業(yè)管理單位管理。業(yè)主管委會成立前，由區(qū)、縣房管局存入銀行統(tǒng)一管理。
代管基金實(shí)行專戶儲存、業(yè)主決策、專款專用、政府監(jiān)管、按棟建賬、核算到戶的管理原則進(jìn)行管理。
物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人擁有代管基金所有權(quán)，根據(jù)（建房[1997]65號）《關(guān)于加強(qiáng)共有住房售后維修養(yǎng)護(hù)管理工作的通知》，基金來源有：
1、由售房單位按一定比例從售房款中提取，原則上，多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%；
2、由業(yè)主一次性或分期籌集，維護(hù)基金應(yīng)以專戶存入銀行，專項(xiàng)用于住宅共用共同部位和共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)，不得挪用。維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金不夠用時(shí)，經(jīng)業(yè)務(wù)委員會研究決定，向業(yè)主籌集。
2005年10月20日，建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合出臺的《住房專項(xiàng)維修資金管理辦法（征求意見稿）》明確了住房專項(xiàng)維修資金的原則。
代管基金的核算（一）
1、企業(yè)收到時(shí)，
借：銀行存款—代管基金存款
貸：長期應(yīng)付款—代管基金
收到銀行計(jì)息通知時(shí)，
借：銀行存款—代管基金存款
貸：長期應(yīng)付款—代管基金
2、企業(yè)有償使用產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共用的管理用房、商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，根據(jù)收益對象，
借：主營業(yè)務(wù)成本
管理費(fèi)用
其他業(yè)務(wù)成本
貸：長期應(yīng)付款—代管基金
3、代管基金按用途，分兩種情況處理
（1）本企業(yè)承接共用部位設(shè)施設(shè)備的大修、更新和改造的，按實(shí)際發(fā)生支出，
借：在建工程
貸：銀行存款—基本戶（或原材料等）
工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)務(wù)管委會或產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后可進(jìn)行轉(zhuǎn)賬，
借：長期應(yīng)付款—代管基金
貸：主營業(yè)務(wù)收入—物業(yè)大修收入
同時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)已完工的在建工程成本，
借：主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)大修成本
貸：在建工程
（2）由外單位承接大修任務(wù)的，工程完工后，其工程款由業(yè)務(wù)管委會或產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后可與承接單位結(jié)算，
借：長期應(yīng)付款—代管基金
貸：銀行存款
代管基金的核算（二）
1、收到專項(xiàng)維修基金時(shí)，
借：銀行存款
貸：代管基金—本金
2、收到專項(xiàng)維修基金的利息收入時(shí)，
借：銀行存款
貸：代管基金—利息收入
3、物業(yè)企業(yè)有償使用產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共有的商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)支付的相關(guān)費(fèi)用，根據(jù)收益對象，
借：主營業(yè)務(wù)成本
管理費(fèi)用
其他業(yè)務(wù)成本
貸：代管基金
4、由本企業(yè)承接物業(yè)共用部位、公用設(shè)備設(shè)施的大修、更新、改造的，
（1）未完工時(shí)，根據(jù)實(shí)際發(fā)生的工程支出，
借：物業(yè)工程（在建工程）
貸：銀行存款/原材料/應(yīng)付職工薪酬等
（2）待工程完工、結(jié)轉(zhuǎn)工程款時(shí)，
借：代管基金
貸：主營業(yè)務(wù)收入
同時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本，
借：主營業(yè)務(wù)成本
貸：物業(yè)工程（在建工程）
5、由外單位承接大修工程，完工后，經(jīng)業(yè)務(wù)簽證認(rèn)可后與承接單位進(jìn)行結(jié)算，根據(jù)基金分?jǐn)偙矸峙滢D(zhuǎn)賬，
借：代管基金
貸：銀行存款—代管基金戶
