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近年來(lái)，一些年紀(jì)比較輕的父母，憑借自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，給未成年的兒子或女兒買(mǎi)房，他們或從投資的角度考慮，或?yàn)樽优奈磥?lái)打算，或考慮到以后過(guò)戶要繳納稅費(fèi)、開(kāi)征遺產(chǎn)稅等等問(wèn)題，索性讓子女直接當(dāng)上了房主。但其中存在的弊端，卻常常被家長(zhǎng)所忽視。 小孩能否當(dāng)房主 張先生是某機(jī)關(guān)的公務(wù)員，妻子則在外企當(dāng)高級(jí)白領(lǐng)，年收入達(dá)十七八萬(wàn)元。最近他以兒子的名義訂購(gòu)了一套商品房。但是，子女能否獨(dú)立購(gòu)房，這要取決于子女的民事行為能力。 依據(jù)有關(guān)規(guī)定，18周年(含)以上且精神健康的自然人是完全民事行為能力人，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的16周歲以上不滿18周歲且精神健康的自然人，視為完全民事行為能力人，完全民事行為能力人可以獨(dú)立進(jìn)行民事行為;10周歲(含)以上的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人，是限制民事行為能力人，則可以以自己的名義獨(dú)立從事與自己的年齡、智力、精神健康相適應(yīng)的民事活動(dòng)，其它的民事活動(dòng)必須由他的法定代理人，或事前征得他的法定代理人的同意，或事后由他的法定代理人追認(rèn);不滿10周歲的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人，是無(wú)民事行為能力人，需由他的法定代理人代理進(jìn)行民事活動(dòng)。 如果子女已經(jīng)是完全民事行為能力人，則可直接由子女購(gòu)房，因購(gòu)房產(chǎn)生的一切法律權(quán)利義務(wù)均由子女自己亨有和承擔(dān)。如果子女是限制民事行為能力人，或無(wú)民事行為能力人，購(gòu)房時(shí)需由父母代理。在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，買(mǎi)受人一欄和簽字的地方寫(xiě)上子女的名字，在法定代理人簽字的地方簽上父母的名字。這樣，一個(gè)有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同便成立了。 孩子未成年怎么辦 2年前，生意人楊先生以5歲兒子的名義，花了70多萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套商品房。近期楊先生生意場(chǎng)上出現(xiàn)問(wèn)題，資金周轉(zhuǎn)吃緊，于是他便想將該處的房產(chǎn)賣(mài)掉。但房產(chǎn)交易部門(mén)卻告訴他無(wú)權(quán)出售該商品房。這讓楊先生不可思議：房子是自己掏錢(qián)買(mǎi)的，又是兒子的法定監(jiān)護(hù)人，怎么會(huì)沒(méi)有處置權(quán)呢? 而現(xiàn)實(shí)規(guī)定的確是這樣的。未成年人從出生之日起，就享有民事權(quán)利能力，可以接受贈(zèng)予、繼承等權(quán)利，但因沒(méi)有民事行為能力，因此沒(méi)有抵押、出讓行為能力?，F(xiàn)在有不少父母為了今后免繳遺產(chǎn)稅，早早地替兒子購(gòu)置房產(chǎn)，但隨著情況的不斷變化，父母或其它監(jiān)護(hù)人如果需要將房屋轉(zhuǎn)讓或抵押時(shí)，就會(huì)遇到像楊先生這樣的尷尬。據(jù)律師說(shuō)，根據(jù)《民法通則》第18條規(guī)定：監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其它合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。因此，根據(jù)這一法律規(guī)定，一般情況下監(jiān)護(hù)人是不能處置被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)的。除非是監(jiān)護(hù)人(父母)為被監(jiān)護(hù)人(子女)的利益處置房產(chǎn)，如被監(jiān)護(hù)人的教育、重大疾病需要醫(yī)療，費(fèi)用出現(xiàn)困難時(shí)，監(jiān)護(hù)人才可以通過(guò)法定程序處置房產(chǎn)。處置前，監(jiān)護(hù)人必須提供與此相關(guān)的真實(shí)證明資料，并通過(guò)公證機(jī)關(guān)公證，方能轉(zhuǎn)讓或抵押。 未成年子女名義購(gòu)房的麻煩多 1.未成年子女房產(chǎn)仍屬家庭套數(shù)內(nèi) 新政規(guī)定，第二套住房認(rèn)定以家庭為單位(包括借款人、配偶及未成年子女)，以未成年子女名義購(gòu)置的房產(chǎn)仍屬于家庭套數(shù)內(nèi)。在此案例中陳女士的女兒還是未成年人，這樣購(gòu)房屬于二套房。假如是成年子女，并且名下無(wú)房產(chǎn)，買(mǎi)房可視為首貸。 2.出售“子女房”手續(xù)麻煩 卓律師提醒，“子女房”的出售交易很容易產(chǎn)生法律糾紛，特別是針對(duì)未成年人。父母作為監(jiān)護(hù)人不能隨意處理子女的財(cái)產(chǎn)。必須提供監(jiān)護(hù)人簽名保證其具有監(jiān)護(hù)人資格和出售房產(chǎn)是為了未成年人利益的保證書(shū)，且保證書(shū)須經(jīng)公證處公證。 到房管部門(mén)辦理房屋出售的相關(guān)手續(xù)時(shí)，還需提交未成年人的戶口簿或出生證、監(jiān)護(hù)人的身份證件。另外，父母出售房產(chǎn)所得款項(xiàng)應(yīng)全部用于撫養(yǎng)未成年人。否則，日后孩子一旦提出異議，認(rèn)為父母侵犯其合法權(quán)益，父母還要承擔(dān)賠償責(zé)任。 3.離婚易引起房產(chǎn)所有權(quán)糾紛 夫妻離婚后，以未成年孩子名義購(gòu)置的房產(chǎn)歸屬往往會(huì)引起法律糾紛。如果雙方協(xié)商房產(chǎn)不作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)來(lái)分割，那么該房產(chǎn)應(yīng)屬承擔(dān)撫養(yǎng)孩子義務(wù)的一方與孩子共同居住。 因此，有關(guān)專家提醒那些打算以自己未成年子女名義購(gòu)房的人，必須謹(jǐn)慎行事，以免增添不必要的麻煩。 |
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來(lái)自： 826271992 > 《投資理財(cái).》
