1招 看“備案”留“兩書”
新房入住前，業(yè)主應看到該項目有關備案文書的復印件，以便確認該項目是合法建筑；同時，應得到開發(fā)商提供的《住宅質量保修書》和《住宅使用說明書》。

2招 衛(wèi)生間不滲不存
檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄一些水，２４小時后，到對應的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。這個檢測最好與上層住戶同時進行，這樣既可檢測自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。
檢查衛(wèi)生間地面是否存水，也是先在衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。合格的地面不應有積水存在，因為安裝地漏處是衛(wèi)生間最低處。但是，毛坯房除外，因為地漏周圍留出了一定的后期鋪裝地面的高度。

3招 門窗靈活嚴又亮
試試門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關上門窗聽聽隔音效果，同時也了解了它們的密封程度。不過，衛(wèi)生間的門不要求嚴絲合縫，為了防水，反而規(guī)定下方須離地面１．５厘米。
門窗的油漆質量主要看有無流墜（油漆滴淌的痕跡），各個門的頂部那面都必須刷漆，衛(wèi)生間的門還要刷下邊那面。

4招 輕敲各面聽空裂
墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到“空空”的聲音，就是各面層與墻（地）面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。

5招 頂層住戶查滲雨
如果買的是頂層，一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因為按照建筑施工要求，所交工的房屋要么經過兩場大雨的“考驗”，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進行過雨淋實驗。

6招 陽臺裂縫危險大
一般而言，墻面的裂縫大多不是結構裂縫，影響美觀，但危險性不大。房屋的結構問題常出現(xiàn)在陽臺，萬一發(fā)現(xiàn)房間與陽臺的連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂的先兆，一定要立即通知相關單位。

7招 保溫不好墻滴水
冬天，房間里的墻面如果有結露現(xiàn)象（類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴），這個墻面的保溫層肯定有問題。

8招 大開龍頭查漏堵
上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象，打開水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。

9招 暖氣支管有坡度
暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個坡度與兩根支管的長度成正比，一般每米相差１％。

10招 供暖管道要套管
供暖管道穿墻及穿過樓板應設套管（在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子），地面的套管應高出地面２－３厘米，地面為初裝修的，應高出地面５厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。

11招 拉閘斷電不可少
電閘及電表在戶外的，應檢查其是否能控制室內的燈具及室內各插座，方法是拉閘后戶內是否完全斷電；戶內有分閘的，也應同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。

12招 保險插座護幼童
為防止幼童把手指頭伸進插座孔中，距離地面３０厘米高的插座都必須帶保險裝置。

13招 衛(wèi)生間插座規(guī)矩多
衛(wèi)生間內的電源插座應是防潮插座并有防濺措施 衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座 洗手盆的上方不應有插座。

14招 廚衛(wèi)緊鄰通風道
廚房、衛(wèi)生間應與通風道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內空氣的清潔。

15招 開關接口拉一拉
檢查一下開關、插座的牢固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路接口，用拉一拉，看是否虛設。 0頂或踩的標志0
三)關于驗房常見問題的解答：1.怎樣計算商品房套內建筑面積<668>字節(jié)過佳佳 2006-8-21 14:24:52發(fā)表于房地產門戶-搜房網>業(yè)主論壇> 名家富居業(yè)主論壇 mjfj.sz.soufun.com
1.怎樣計算商品房套內建筑面積

人們在買房時，一般對房屋的建筑面積和使用面積比較注意，但對套內建筑面積及其計算方法卻不甚了解。本文介紹一些關于套內建筑面積計算的方法。

　　套內建筑面積是由三部分組成的，其計算公式為：套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。

　　一、套內使用面積的計算應符合下列規(guī)定：
(1)套內使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內面積總和；
(2)躍層住宅中的房內樓梯按自然層樓的面積總和計入使用面積；
(3)不包含在結構面積內的煙囪、通氣道等面積。

　　二、套內墻體面積的計算：新建住宅各套內使用空間周圍的維護或承重墻體，有公用墻和非公用墻兩種。
　　新建住宅各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括外山墻)均為公用墻，公墻墻體按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。
　　非公用墻墻體也按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。
內墻面裝修厚度均計入套內墻體面積。

　　三、陽臺建筑面積的計算：
(1)原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；
(2)挑陽臺(底陽臺)按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；
(3)凹陽臺按其凈面積(含女兒墻墻體面積)的一半計算建筑面積；
(4)半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。 0頂或踩的標志0

三)關于驗房常見問題的解答

2.因為房屋有質量問題，所以還沒有交房，但開發(fā)商要我先交物業(yè)管理費，我可以不交嗎？

答：根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》第四十六條規(guī)定，新建商品住宅交付使用之前發(fā)生的物業(yè)管理費用應由住宅出售單位承擔。所以只要你沒有簽房屋交接書，房屋自然也不能算是正式交付使用，也就是你現(xiàn)在不用繳納物業(yè)管理費 0頂或踩的標志0

三)關于驗房常見問題的解答：<1163>字節(jié)過佳佳 2006-8-21 14:26:13發(fā)表于房地產門戶-搜房網>業(yè)主論壇> 名家富居業(yè)主論壇 mjfj.sz.soufun.com
3.檢查房屋質量三環(huán)節(jié)

簽好質量條款驗收 入住房屋注意保留證據(jù)

　　房屋質量是購房者最關心的問題之一。要避免房屋質量困擾，購房者需做到簽好質量條款、仔細驗收房屋和注意保留證據(jù)三個環(huán)節(jié)。

　?。ㄒ唬┖灪觅|量條款。如今購房者購買的多是期房，簽合同時房屋還未造好。入住后發(fā)現(xiàn)房屋有質量問題，若合同里沒有約定解決問題的具體辦法，對購房人來說是非常不利的。因此，在簽合同時購房者就應對房屋質量留個心眼。本市目前采用的預售合同示范文本里沒有明確約定房屋質量問題的解決辦法，只約定了保修責任和賠償責任，對購房人來說很難解決實際問題，這使得簽訂質量補充條款就非常必要。購房者可和開發(fā)商約定，房屋交付時，若有質量問題，購房者有權延遲辦理入住手續(xù)，并不承擔違約責任；若出現(xiàn)嚴重質量問題，購房人有權單方解除合同，開發(fā)商應退還全部房價款，并支付利息及賠償相應損失。

　?。ǘ┳屑汄炇辗课荨＾k理交房入住手續(xù)時，購房者首先應要求開發(fā)商提供房屋的竣工驗收備案表，查看自己所購房屋是否在該表的范圍內；開發(fā)商還應提供新建住宅質量保證書，保證書規(guī)定了房屋各部位的具體保修范圍和時間，是購房者要求開發(fā)商履行保修義務的書面文件。其次，購房者只有在仔細驗收房屋，確信沒有質量問題后才可以辦理入住手續(xù)，莫要草草驗收即簽署房屋交接單。最后，若購房者發(fā)現(xiàn)房屋有質量問題，應立即要求開發(fā)商對有質量問題的部位予以書面確認并加蓋公章，并盡量在開發(fā)商解決問題后再辦理入住手續(xù)。如果問題無法及時解決，購房者應要求開發(fā)商承擔延期交房的責任，并索要書面憑證。如果房屋質量問題很嚴重，購房者可提出解除購房合同并要求賠償。依據(jù)最高院日前出臺的司法解釋，法院會支持購房者的請求.

（三）注意保留證據(jù)。購房者實際入住后，如果出現(xiàn)質量問題，首先要分析該質量問題的性質，是房屋本身的質量問題，還是裝修造成的問題。如果是裝修造成的問題，購房者只能找裝修公司維修，要求賠償損失，與開發(fā)商無關。這種情況下，購房者一定要保管好當初的裝修合同、材料清單、付款發(fā)票等書面憑證。如果是房屋本身的質量問題，按照有關規(guī)定，在保修期內，購房者應向開發(fā)商要求維修，盡量用書面方式提出，并讓開發(fā)商蓋章確認。若開發(fā)商拒絕或拖延維修，購房者可請他人進行維修，此時購房者要保管好發(fā)票和相關書面憑證。維修完畢后，購房者可要求開發(fā)商承擔全部的修復費用，賠償因修復給自身造成的合理損失，包括花時間維修而造成的誤工費。如果開發(fā)商拒絕承擔維修費，購房者可向法院起訴。如果質量問題經多次維修仍不能有效解決，并影響到購房者的正常居住，那么可認定為嚴重的質量問題。購房者可依法解除合同并要求開發(fā)商賠償損失，這里的損失包括裝修費、房款利息和損害賠償?shù)取?

4.配套施工受阻不屬不可抗力

大產證延期一年 開發(fā)商賠款七萬

　　購房者認為開發(fā)商延期交房一年需承擔違約責任，而開發(fā)商說延期交房是配套工程施工受阻這一不可抗力事由造成的，不愿賠錢。日前，靜安法院對這樁官司作出一審判決：配套工程受阻不屬不可抗力，開發(fā)商應繼續(xù)履行合同，支付延期交房的違約金七萬余元。
　　2001 年5月10日，顧某與一家房產公司簽訂了一份《上海市商品房預售合同》，購買本市萬春街一處建筑面積為105.98 平方米、總價為45萬元的商品房。雙方約定：交房最后期限為2001 年6月30日，交房條件為開發(fā)商取得大產證及《住宅交付使用許可證》，注銷房屋抵押。合同同時約定，因非不可抗力因素導致逾期交房的，按已付房款每日萬分之五支付違約金。
　　同年6月，顧某按約定付清了全部房款，但開發(fā)商直至2002 年6月才辦出大產證，同月6日通知顧某辦理小產證。顧某在6月13日收到通知后，一直未辦理相關辦證手續(xù)。2002 年9月，顧某將房產公司告上法院。他認為房產公司對房屋設定的抵押未注銷，不具備合同約定的房屋交付條件，拒絕收房。同時，他要求房產公司支付從2001 年7月1日至2002 年9月13日的延期交房違約金9萬余元。
　　庭審中，房產公司的辯解是樓房確實抵押給了農行上海市分行，但顧某購買的房屋已作內部注銷，且顧某已辦妥了貸款抵押手續(xù)，不存在因未辦理抵押注銷手續(xù)影響交房入住的問題。此外，房產公司認為延期交房是供電配套施工受阻的原因造成的，屬不可抗力，不應支付違約金，故對顧某的要求不予認可。
　　法院認為，合同約定的交房條件為辦出大產證和注銷抵押，但據(jù)相關房地產資料顯示，2001 年6月7日登記的房屋權利人是顧某，其他權利人為市住房置業(yè)擔保有限公司，設定日期從2001 年6月7日至2006 年5月25日。由此可見，不論農行的抵押是否已注銷，都不會影響入住和辦理小產證。另外，供電配套施工受阻不屬于不可抗力，房產公司應承擔延期交房責任。由于顧某在2002 年6月13日收到交房通知后，未履行驗收手續(xù)，故此后的責任應自理。據(jù)此，法院作出上述判決。 0頂或踩的標志0

5.開發(fā)商延期交房買家可延付尾款

問：我預訂的房屋原定于去年1月30日交房，可開發(fā)商書面通知我交房要延期至今年3月15日。在付款方式上，我和開發(fā)商在預售合同中約定：我在辦妥入住手續(xù)當日，將尾款交齊。由于開發(fā)商延期交房，1月30日并沒有辦理入住手續(xù)，我也就未付尾款。誰知，開發(fā)商日前來函說我未交尾款，構成違約。為此，來信請教我難道真的違約了嗎？
　　市民李先生答：你反映的情況屬于《合同法》中的“先履行抗辯權”。按照我國《合同法》的規(guī)定，合同當事人應當按照約定全面履行自己的義務，如果合同一方義務的履行以另一方義務的履行為前提，即有先后關系的，若負有先履行義務的一方不履行義務，則后履行的一方可以拒絕履行自己的義務直至應先履行義務的一方履行了自己的義務。
　　從你與開發(fā)商之間賣買合同來看，你們雙方在交房與付尾款上互相負有義務，即開發(fā)商的義務是在今年1月30日將房屋交付給你，你的義務則是在辦妥入住手續(xù)當日將尾款交齊。因此，你們之間的義務有先后履行順序，開發(fā)商應當先履行交房義務。在開發(fā)商將房屋交付給你之前，你享有“先履行抗辯權”，即拒絕交付尾款是有法律依據(jù)的。
　　在此需注意的是，“先履行抗辯權”只是延遲你的付款責任，在開發(fā)商將房屋實際交付后，你仍應履行付款義務。 0頂或踩的標志0

6.辦理交房手續(xù)時拒付物業(yè)費物業(yè)公司無權扣鑰匙
物業(yè)公司受開發(fā)商委托代辦交房手續(xù)，購房者因對物業(yè)管理有意見而拒交物業(yè)費，物業(yè)公司以此為由扣押了房屋鑰匙，不予辦理交房手續(xù)。由于不知物業(yè)公司如此行為是否合法，讀者王小姐咨詢了本報。據(jù)有關法律專家介紹，業(yè)主在辦理交房手續(xù)時不付物業(yè)費，物業(yè)公司無權扣押房屋鑰匙。
　　2001 年年底，王小姐買了一套預售商品房。今年年初辦理入住手續(xù)時，她被告知要找物業(yè)管理公司辦理。找到小區(qū)物業(yè)管理公司后，王小姐填寫了有關表格、交納了相關手續(xù)費。由于對物業(yè)管理費漲價心存疑問，王小姐拒絕預付3個月的物業(yè)管理費。誰知物業(yè)公司竟然扣押了她的房屋鑰匙，并說何時付了物業(yè)費，何時才準王小姐辦理交房手續(xù)，入住新房。
　　帶著物業(yè)公司這種行為是否合法的問題，記者請教了上海市圣信律師事務所主任徐叢林律師。徐律師說，購房人簽訂了房屋買賣合同，購買了房屋，就與開發(fā)商之間形成了房屋買賣法律關系。購房人的主要義務是交納房款，而開發(fā)商的主要義務則是按照合同約定交付房屋，包括將房屋鑰匙交給購房人。購房合同就是他們之間買賣法律關系的體現(xiàn)。如果購房人已按照約定付清全部房款，開發(fā)商就應把房屋交給購房人。交房時，開發(fā)商應把鑰匙交給購房人，使購房人能夠占有、使用該房屋，這樣才是履行了賣出方的合同義務。如果開發(fā)商讓物業(yè)公司代為辦理交房手續(xù)，依據(jù)代理的有關規(guī)定，代理機構不能以自己的名義出現(xiàn)，而只能以開發(fā)商的名義交付房屋。物業(yè)管理公司作為代理交房機構，只能替開發(fā)商完成交房義務，不能在此過程中將自己的權利附加為業(yè)主的責任與義務。因為購房人和開發(fā)商之間的房屋買賣關系與購房人和物業(yè)管理公司之間的委托管理關系是兩個獨立的法律關系，兩者不應混為一談。

7.住宅入住時，業(yè)主需要繳哪些費？標準是什么？
答：入住時可一次性收取的項目和標準：
　?。?）物業(yè)維修基金：由住宅購買人、出售人共同繳納，帶電梯設備的，分別按成本價的3％和4％繳納；不帶電梯的，分別按成本價的2％和3％繳納。成本價由市房地部門公布。
　?。?）電度表保證金。單相表每表80元或三相表每表250 元，向業(yè)主或使用人收取此項費用后，出具市供電部門的專用收據(jù)。
　?。?）有線電視初裝費。市區(qū)每戶（終端）240元、市郊城鎮(zhèn)每戶330元、郊縣農村每房480元，向業(yè)主或使用人收費后，出具有線臺專用收據(jù)。
　?。?）建筑垃圾清運費。按所在區(qū)縣物價部門核定的建筑垃圾清運費標準，向準備裝修居室的業(yè)主或使用人或房東收取。業(yè)主或使用人表示不裝修并作出書面承諾的，物業(yè)公司或環(huán)衛(wèi)部門不得收取該項費用。
　　除上述收費外，物業(yè)管理企業(yè)提供給業(yè)主或使用人的《入住須知》、《住宅使用手冊》等不得收費。物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主、使用人或裝修隊伍收取裝修保證金、押金。對施工人員予以登記管理并發(fā)放小區(qū)出入證，收費不得超過每人10元。物業(yè)管理企業(yè)按有關部門規(guī)定并墊付了資金加裝防盜分戶門、電控總門設施的，按成本向業(yè)主或使用人收取，但在簽訂購房合同時明確作為房屋附屬設施交付的，此費用應包含在房價內。物業(yè)管理企業(yè)在辦理差價換房的入戶、退房或退租手續(xù)時，可向換房人各收取50元手續(xù)費，但不得向購買新建住宅的業(yè)主或單位套配、增配住宅的使用人收取此項費用。在差價換房或單位分房、配房過程中發(fā)生房屋空關，空關期間的物業(yè)管理費或公房租金按同期標準向業(yè)主或使用人計收。對同一時段的管理費或租金，不得重復收取。對違反上述規(guī)定的，由物價檢查機構按有關法律法規(guī)實施處罰。

8. 商品房出現(xiàn)質量問題怎么辦？

商品房也是一種商品。
《消費者權益保護法》對消費者的權利和經營者的義務作了明確規(guī)定。
《消費者權益保護法》第七條規(guī)定：“消費者在購買、使用商品和接受服務時享有人身、財產安全不受損害的權利。消費者有權要求經營者提供的商品和服務，符合保障人身、財產安全的要求?！?BR>第十一條規(guī)定：“消費者因購買、使用商品或者接受服務受到人身、財產損害的，享有依法獲得賠償?shù)臋嗬?。?BR>第十八條規(guī)定：“經營者應當保證其提供的商品或者服務符合保障人身、財產安全的要求?！?BR>第二十二條和第二十三條規(guī)定：“經營者應當保證在正常使用商品或者接受服務的情況下其提供的商品或者服務應當具有的質量、性能、用途和有效期限。經營者提供商品或者服務，按照國家規(guī)定或者與消費者的約定，承擔包修、包換、包退或者其他責任的，應當按照國家規(guī)定或者約定履行，不得故意拖延或者無理拒絕。”
第三十五條規(guī)定：“消費者在購買、使用商品時，其合法權益受到損害的，可以向銷售者要求賠償。消費者或者其他受害人因商品缺陷造成人身、財產損害的，可以向銷售者要求賠償，也可以向生產者要求賠償。”

　　建設部發(fā)布的《建設工程質量管理辦法》對建設工程的質量問題作了具體細致的規(guī)定。該辦法規(guī)定：建設工程自辦理交工驗收手續(xù)后，在保修期內，因勘察設計、施工、材料等原因造成的質量缺陷，應當由施工單位負責維修。并規(guī)定：民用與公共建筑，一般工業(yè)建筑、構筑物的土建工程的保修期1年，其中屋面防水工程為3年；建筑物的電氣管線、上下水管安裝工程保修期為3個月，建筑物的供熱及供冷的保修期為一個采暖期及供冷期，室外的上下水管線和小區(qū)道路等市政公用工程保修期為1年。施工單位在接到保修通知書之日起，必須在兩周內到達現(xiàn)場與建設單位共同明確責任方，商議返修內容?！掇k法》還規(guī)定，因建設工程質量缺陷造成人身及財產損害的，侵害人應按有關規(guī)定，給予受害人賠償。因建設工程質量責任發(fā)生民事糾紛，當事人可以通過協(xié)商或調解解決。當事人不愿通過協(xié)商、調解解決或協(xié)商、調解不成的，可以向仲裁機構申請仲裁向人民法院起訴。需要注意的是：根據(jù)《辦法》第四十五條規(guī)定，因建設工程質量存在缺陷造成損害要求賠償?shù)脑V訟時效期限為1年，自當事人知道或者應當知道其權益受到損害時開始計算。
因此，在商品房出現(xiàn)質量問題時，如在規(guī)定的期限內，既可找房地產公司，也可以找施工單位，如果房地產公司或施工單位都不予理睬或相互推諉，則可向當?shù)叵M者協(xié)會投訴，如投訴還不能解決問題，還可以向人民法院起訴.