2011年已接近尾聲，明年1月1日以后房貸利率就將按照最新利率，5年期以上商業(yè)房貸基準利率將達到7.05%，為此，不少房貸客戶近日紛紛咨詢專家，是否現(xiàn)在就要通知銀行準備提前還貸？

對此，分析認為，對于每月月供7783元的投資者，提高利率后兩者之差超600元，20年累計利息差為15.679萬元，可提前還貸。但對于此前享受房貸優(yōu)惠利率等4種情況客戶則不適合還房貸。

4種狀況不宜提前還貸

情況一

享受7折利率房貸

分析認為，首先是已享受7-8.5折優(yōu)惠利率房貸的最不應該還。以5年以上貸款利率為例，按明年1月1日調(diào)整貸款利率后，基準貸款利率為7.05%，如果貸款者此前享受7折利率，則優(yōu)惠利率為4.935%，如果享受85折利率，則優(yōu)惠利率為5.9925%。

以100萬元20年期等額還本息貸款為例。部分客戶按照今年調(diào)息前5.94%基準利率打7折計算，月供是6463元，明年1月1日以后，這部分客戶還能按7.05%基準利率7折還房貸，則每月月供僅6563元，利率調(diào)整前后月供之差不過100元。這部分客戶不需要提前還房貸。

對借款人日常生活不會造成什么影響。理財師尤其強調(diào)，在目前首套房貸款利率都比基準利率高態(tài)勢下，提前還款看似節(jié)省利息，實則得不償失。

情況二

等額本息還款到中期

等額本息還款已到中期房貸客戶不宜提前還。等額本息還款是每月還款總額固定，其中還款本金遞增，還款利息遞減，也就是說借款人前期還利息比重較大，本金比重較少。如果借款人到還款中期再選擇提前還貸話，已經(jīng)償還了大部分利息，提前還款部分則更多是本金，這種情況再選擇提前還貸話意義不大。

情況三

等額本金還款已過1/3

對于等額本金還款期過1/3房貸者如提前還貸也不劃算。

據(jù)悉，等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計算還款利息，隨著還款時間增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少。據(jù)測算，使用該還款方式還款周期，當還款期超1/3時，其實借款人已還一半利息，此時再選擇提前還貸話，償還更多是本金，不能有效節(jié)省利息支出。

情況四

投資收益高于貸款利率

投資收益高于貸款利率不宜提前還。理財師認為，盡管投資時風險迭出，但如果不貪心，一年賺10%還是很有希望。

對于已經(jīng)享受7折或85折優(yōu)惠房貸利率借款人而言，即使沒有好投資渠道賺不到更高收益，但目前半年期、一年期理財產(chǎn)品收益率就已經(jīng)高于打折后房貸利率，足以應付加息后房貸利息支出。