隨著年底的到來，尤其中國社會共識的金九銀十沒有出現一年一度的購房高峰，社會對于房地產市場的關注度越來越增加。房地產大鱷開始降價成為很多人感興趣的話題，綠城公司的前景也成為很多傳媒的追蹤熱點。

    中國的房地產問題是不是只要降價了就解決了？中國的房地產市場中，住宅房價能夠降多少？降價成為社會各界的焦點，可降點價的樓盤還是沒有得到社會的認可和買家接盤，這是為什么？

    綠城公司披露的負債率過高問題，如果您知曉一些綠城公司目前的經營狀況，您就會體會到宋老板公開的表態(tài)是發(fā)自內心的痛苦之言，綠城公司將通過出讓項目來平衡目前需要的資金，如果再不行就將房價降價到底，然后再也不做房地產了。綠城公司因為其這些年的經營成功，其無形資產和開發(fā)經驗已經使綠城目前在建住宅樓盤走向高端產品。那豪宅的配置和建設，哪怕在近郊區(qū)，每平方米的售價也在5萬元到7萬元。那樣的房價就算降50%，那還是社會感到價格很高，可那豪華裝修構造的建筑，如果那樣賣的話，只有印證宋老板終極目標，不干了。如果綠城的房子真的降價到底了，實際上也真的無法再干房地產了。

    房產降價，按照市場原理，就是開發(fā)商直接用利潤損失獲得銷售量的增加。因為是這樣的道理，所以任何樓盤的降價都是有限的。現在的問題是很多打出地價的樓盤，也成為社會無法接受的價格。這就使得房地產市場生存問題需要我們反思了。

    首先是買家的心理障礙。房子的價格理性看是趨向上行的，因為消費者往往買漲不買跌。等跌的心態(tài)，往往無法有底線了，開發(fā)商越跌房價，觀望的越多，而出手的越少，甚至于開發(fā)商大幅跌價的時候，會導致消費者懷疑。如果是一個樓盤的后期產品，那開發(fā)商跌價就要面臨前期買家的攻擊。

    其次是政策限購的影響，住宅限購當然是政府出于無奈，可限購導致的是有錢人無法改善自己的住宅環(huán)境，因為誰都不會買無法合法獲得登記的房產。

    再次是貸款困難的制約。中國不斷提升的資金緊張，銀行對于長期寬松的住宅貸款，一下子收緊，政策性的二套房限貸，就算是首套房的貸款利率也提升，而且銀行放貸款周期增加，有些地區(qū)還出現貸款管理費。

   最關鍵的是開發(fā)商的貸款受阻。中國的房地產市場的資金流根據現行政策已經形成規(guī)律。企業(yè)具有35%的自籌資金，房地產開發(fā)商就可以以土地抵押獲得銀行的開發(fā)貸款，在房地產項目建設到政府規(guī)定的投資規(guī)定的時候，房子的預售成為項目建設的后續(xù)資金?？僧敽蠖椨龅劫Y金流入影響的時候，那項目的成功完成就變得困難，有些開發(fā)商不得不接受高利貸來救命，以降價來爭取資金回流。如果那些都無法如期實現，那就只有一條路，將降價進行到底，如果能夠建成項目，那還是幸運的，也是負責任的，有些項目承受不住資金斷檔的開發(fā)商也就只能夠向社會奉獻爛尾樓了。

    土地價格在房價瘋漲的時候不斷推高，那些土地出讓資金已經被政府消化在城市運營中了。勞動力成本每年政策性地大幅度增升，導致房地產材料和現場建設成本成為剛性增加。房地產項目開發(fā)中的各類稅收預征收，讓房地產商哪怕是虧本賣房也要不折不扣地上稅，那可不是一點點的數量。房地產的項目十分困難獲得的貸款，利息總是比標準利息高。這就是目前中國房地產開發(fā)中的現實。

    中國的買房人大部分是貸款購買的。中國買家除了那些專門的炒家，大部分人是在響應政府資產性收入的號召，因為很多人都將自己未來生活的保障寄托在購買住宅上了。買房的當然不希望社會房地產價格的下降，因為那樣的話，他們購買的房屋資產會變成負資產了。

    高位投資的房產商，他們預期的房子產品價格是很難低位的，高成本的項目，使很多開發(fā)的房產價格居高難下，如果降價，那不是一個項目的虧損而已，那會因為一個項目帶來整個公司經營都受到影響。尤其那些多種經營的企業(yè)，房地產項目的資金困難會使得他們的集團內出現強度很高的地震。

    房地產降價，實際上影響最大的還是政府財政收入。房子賣高的階段，社會搶房的那段，政府的財政收入那猶如坐上了直升機。中國政府財政收入連續(xù)出現的每年增長率在30%只有，那讓世界多少國家感到驚訝和羨慕?？僧敺績r下降，房子賣不動的時候，政府出價的土地沒有人要了，那有了地就搶的場面不見了，土地溢價少了，土地增值稅當然就少了，開發(fā)商的利潤少了，營業(yè)稅和所得稅收入隨之減少了。

    中國的房地產成為社會問題是因為中國買房階層涉及面相當廣泛了。現在我們社會的焦點集中的是房產降價，那只是將開發(fā)商和買家拿來討論，而形成房地產的問題是社會系統(tǒng)問題，并沒有得到解決。出現簡單地房產價格下降，新的社會問題又會再現。社會在買家對房價矛盾的心態(tài)中恍惚，因為漲價不可取，而目前降價又無法解決問題，卻會增加新的社會矛盾。所以我們目前面臨的房地產問題確實不是僅降價就可以解決的。