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公租房抑制不了房價

 淘然居 2011-10-14

近來,全國各大城市的公租房項目相繼高調(diào)開工,人們“天天盼、月月盼”房價下跌的同時,依然心存疑惑,所謂能夠解決“夾心階層”住房問題的公租房會不會重蹈經(jīng)適房、廉租房的覆轍,并不能從根本上抑制房價上漲?

 按照房地產(chǎn)業(yè)十二五規(guī)劃的設計,我國在兩年后要繼續(xù)新建保障房1300萬套,也就是說,20102012年均保障房建設將達到600萬套左右,按照套均60平方米計算,年建設3.6億平方米左右,這將占到住宅比重的60%以上。如此大的建設規(guī)模,完全指望政府“倒貼錢”,是不太實際的。畢竟,政府的土地出讓金凈收益還遠遠不能滿足公租房建設的實際資金需求。

 因此,在公租房建設領域引入房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)成了最近媒體熱議的話題。作為既可以替政府省錢,又能調(diào)動社會資金力量的有效融資方式,中國的REITs很可能把公租房等政策性住房作為其“試水”的一個跳板。但公租房引入房地產(chǎn)投資信托基金卻存在一個問題,就是說它會不會適得其反,不但沒有產(chǎn)生抑制房價的效果,反而令房價再次積聚上漲的力量?答案很可能是后者。

 回顧歷史,房地產(chǎn)投資信托基金作為房地產(chǎn)企業(yè)一種創(chuàng)新的融資手段,首先產(chǎn)生于20世紀60年代的美國。從創(chuàng)立之初,房地產(chǎn)投資信托基金的宗旨就是以盈利為目的、將絕大多數(shù)利潤作為紅利分配給股東的上市基金,這與所謂的福利住房扯不上什么關系。與之相反,從地產(chǎn)金融的角度來看,它的實際作用是提高房地產(chǎn)金融安全,通過擴大融資渠道從而擴大房地產(chǎn)市場,換言之,就是讓更多的錢流向房地產(chǎn)市場,使得開發(fā)商的蛋糕變得更大。

 在美國,那些買下公共住房和政策性住房的地產(chǎn)投資信托基金,有不少受利益驅(qū)使,提高租金,并且對公共住房進行商業(yè)化的“改造”,最終迫使貧窮的租戶集體搬走。這類事例,在美國租房協(xié)會(American Rental Association)的報告中并不鮮見。學者薩拉·戈林(Sarah Glynn)在《另外一半的人住在哪》一書中如此評價道:“房地產(chǎn)投資信托基金已經(jīng)成為大型國際投資的手段,并且,越來越多的國家正期待加入其中。房地產(chǎn)投資信托基金均偏重于短期內(nèi)的金融收益,這也使其成為新自由主義下商務運作的理想體現(xiàn)。該基金的稅收豁免權(quán)給股東帶來更高比例的收益(美英兩國的比例至少在90%)。這就說明,他們不僅上稅額度最小,同時還削弱了在地產(chǎn)上的長期投資支持資產(chǎn)拆賣,這樣必然會造成大量現(xiàn)有租戶被迫搬遷。在他們尋找可以帶來高效短期收益的資產(chǎn)的同時,他們事實上已經(jīng)成為瓦解公共住房體系、廉價出售公共住房的有力工具?!?SPAN>

 看來,房地產(chǎn)投資信托基金的側(cè)重在于“效率優(yōu)先”,而“兼顧公平”方面的作為實在有限,并且,我們也很難有理由相信中國的房地產(chǎn)投資信托基金和外國的在性質(zhì)上有什么不同。于是,在最近媒體頻頻釋放的信號中,我們只能做如此的解讀,那就是房地產(chǎn)投資信托基金要進入中國,將會以政策性住房作為其跳板,以解決“社會資本興趣不足”的問題。將來等待市場成熟后,再進一步放寬限制,使得房地產(chǎn)投資信托基金成為更多的企業(yè)投資整個房地產(chǎn)市場的平臺。這到底會拉動房價還是抑制房價,不言自明。

 其實中國高房價的根本矛盾,說來說去都是“老三篇”:房屋供應嚴重不足、高通脹預期、老百姓的投資渠道稀少等等,所有這些因素從各方面共同推高了房價。可以說,房子已經(jīng)成為今天老百姓規(guī)避經(jīng)濟風險的最主要手段,因此,要解決這個問題,需要從土地供應渠道、貨幣政策、乃至基本的社會福利方面著力。想依靠修建房地產(chǎn)投資信托基金支持的公租房、廉租屋來促使房價下跌,就像把高房價歸咎于中國特色的“丈母娘效應”一樣,既解決不了真正困擾中國人的房市問題,也不是一個客觀看待高房價現(xiàn)狀的態(tài)度。

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