《國有土地上房屋征收與補償條例》實務(wù)解析文章來源：本站 作者：紀召兵 發(fā)布日期：2011年10月08日
―――專業(yè)之分析、維權(quán)之寶典 紀召兵律師∕文 北京市盛廷律師事務(wù)所 聯(lián)系電話：13911043975 寫在前面…… 隨著我國城鎮(zhèn)化進程的加快，“拆建”浪潮峰涌，惡性事件頻發(fā)，其涉及到被征收人的切身重大利益，也積聚了一定的社會矛盾，受到了國人的熱切關(guān)注。征收拆遷是我國社會經(jīng)濟發(fā)展的客觀需要，其產(chǎn)生矛盾的核心在于利益分配的不平衡。由于我國社會經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀和一系列體制上的原因，不大可能快速消化處理好這一社會矛盾。如此背景下，《國有土地上房屋征收與補償條例》（簡稱新條例）的出臺，一度將舉國關(guān)注度推向最高峰?！缎聴l例》比《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱舊條例）更強調(diào)被征收人的權(quán)利保障和對政府權(quán)力的監(jiān)督，必將對和諧征收產(chǎn)生重要作用。筆者作為一名征收拆遷專業(yè)律師，現(xiàn)結(jié)合辦案經(jīng)驗對《新條例》進行逐條解析，以期為被征收人提供專業(yè)的指點，以更好維護其合法權(quán)益，促進祖國和諧建設(shè)。 第一章 總則 第一條 為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例。 【實務(wù)解析】 《新條例》規(guī)范的是國有土地上房屋的征收。實踐中，對集體土地上房屋進行的征收拆遷數(shù)量較大，因此而引發(fā)的社會矛盾也較多。但是，我國法律目前沒有對集體土地上的房屋拆遷作出規(guī)定。筆者認為，對集體土地上房屋的征收也應(yīng)當適用《新條例》。首先，現(xiàn)行的《土地管理法》對農(nóng)民一生經(jīng)營的房產(chǎn)征收沒有具體操作性的規(guī)定，此為法律之缺憾。征收意在取得土地，而土地價值不在于姓“國有”’還是姓“集體”，應(yīng)當統(tǒng)一適用法律；其次，不能僅以農(nóng)民手中的《集體土地建設(shè)用地使用證》來認定房屋征收時土地的性質(zhì)，實際上很多“集體土地”早已經(jīng)省政府或國務(wù)院批準征為國有，而農(nóng)民并不知情，且土地使用證也沒有進行變更。據(jù)最高人民法院[2005]行他字第5 號《關(guān)于農(nóng)村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關(guān)問題的答復》和法釋[2011]20號《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第十二條之規(guī)定，對原集體土地上房屋的征收應(yīng)適用《新條例》。今年中紀委也發(fā)出通知要求，在《土地管理法》等法律修訂前，對于集體土地上的房屋征收，應(yīng)參照《新條例》精神執(zhí)行。 第二條 為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補償。 【實務(wù)解析】 《新條例》規(guī)范的是因公共利益之必要而實施的房屋征收及相應(yīng)補償安置的社會活動。因非公共利益用地拆遷需要，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，應(yīng)當由建設(shè)項目用地單位與被拆遷人平等協(xié)商來解決補償安置事宜。由于我國社會經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀所需，以及法律所規(guī)定的“公共利益”到現(xiàn)實中難以清晰界定，因此，實踐中打著“公共利益”旗號來進行商業(yè)開發(fā)拆遷的大有人在。筆者認為，對于純屬商業(yè)用地拆遷項目，被拆遷人應(yīng)堅定主張用平等協(xié)商的原則來解決補償安置問題。 另外，房屋征收還將涉及房屋抵押權(quán)人、房屋承租人等利害關(guān)系人的權(quán)益，其合法權(quán)益也應(yīng)當?shù)玫骄S護。 第三條 房屋征收與補償應(yīng)當遵循決策民主、程序正當、結(jié)果公開的原則。 【實務(wù)解析】 不少地方政府在征收工作中，輕“法律程序”，重“手段突破”。被征收人應(yīng)堅持依法定程序進行征收，從而在當下不少地方政府與民爭利的情況下，有可能取得與政府利益博弈的主動權(quán)。 第四條 市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。 市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。 市、縣級人民政府有關(guān)部門應(yīng)當依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。 【實務(wù)解析】 在地方政府征收中，政府相關(guān)職能部門，如城管、規(guī)劃、國土、房管、公安、工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、質(zhì)檢、安全等，本應(yīng)配合工作。但是，行令不一，實踐中的情況往往與法規(guī)背道而馳，一些政府職能部門經(jīng)常以查處違法建筑、違法用地、違法經(jīng)營、違法行為、交稅問題等手段，逼迫被征收人簽訂補償安置協(xié)議。面對這個無奈的現(xiàn)實，筆者以為，被征收人除了守法以外，還應(yīng)冷靜應(yīng)對，以防產(chǎn)生無原則的恐懼，在簽訂補償協(xié)議后再返后悔不迭。 第五條 房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。 房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內(nèi)實施的房屋征收與補償行為負責監(jiān)督，并對其行為后果承擔法律責任。 【實務(wù)解析】 委托實施征收應(yīng)當符合行政委托之要件。另外，承擔實施不當法律責任的的主體是房屋征收部門，設(shè)計到有關(guān)訴訟時，被征收人切記要選準被告。 第六條 上級人民政府應(yīng)當加強對下級人民政府房屋征收與補償工作的監(jiān)督。 國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當會同同級財政、國土資源、發(fā)展改革等有關(guān)部門，加強對房屋征收與補償實施工作的指導。 【實務(wù)解析】 在目前土地房屋征收活動中，不少地方政府選擇性執(zhí)法的現(xiàn)況堪憂。與此同時，由于制度、體制上的原因，對政府公權(quán)力的濫用的內(nèi)部監(jiān)督實際是不力的。因此，被征收人發(fā)現(xiàn)違法的征收具體行政行為的，應(yīng)最好根據(jù)《行政復議法》和《信訪條例》等法律之規(guī)定，向上級人民政府提起行政復議或舉報。 第七條 任何組織和個人對違反本條例規(guī)定的行為，都有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門舉報。接到舉報的有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門對舉報應(yīng)當及時核實、處理。 監(jiān)察機關(guān)應(yīng)當加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關(guān)部門或者單位及其工作人員的監(jiān)察。 【實務(wù)解析】 實踐中，多出現(xiàn)政府相關(guān)部門對被征收人的查處舉報申請消極對待或不作為。面對這種情況，被征收人可以根據(jù)《行政復議法》或《行政訴訟法》的規(guī)定，提起行政復議或行政訴訟，以督促相關(guān)部門履行法定職責。 第二章 征收決定 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定： （一）國防和外交的需要； （二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要； （三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要； （四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要； （五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要； （六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。 【實務(wù)解析】 設(shè)定“公共利益”門檻，其本質(zhì)上就是阻擋公權(quán)力不法伸向私人物權(quán)的黑手！《新條例》第一次界定了“公共利益”。筆者認為，由于我國社會經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀，對公共利益的界定也較困難，但本條界定的“公共利益”是不夠嚴謹?shù)模词故且恍┥虡I(yè)開發(fā)拆遷項目，只要政府部門想裝到“公共利益”的口袋里，也都可以裝得進去。需要特別指出的是，誰來認定“公共利益”？認定“公共利益”的法定程序（如何保障被征收人的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)、救濟權(quán)）是什么？如果法律不對這兩個問題做出回答，本條關(guān)于“公共利益”的規(guī)定，最終或許免不了成為“空頭支票”。 就被征收人來說，可以依據(jù)個案實際情況，以公共利益之理論通說為支撐，并結(jié)合本條之規(guī)定，對商業(yè)用地項目的政府征收說“不”！要堅信權(quán)利是爭取來的。 第九條 依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項建設(shè)活動，應(yīng)當符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。 制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，應(yīng)當廣泛征求社會公眾意見，經(jīng)過科學論證。 【實務(wù)解析】 根據(jù)本條規(guī)定，征收需要符合“四規(guī)劃、一計劃”，且“四規(guī)劃”的制定，必須有征求公眾意見這一緩解。不少省、市已根據(jù)《新條例》，制定了具體的實施意見，其中，有的實施意見具體規(guī)定了建設(shè)單位應(yīng)向地方政府提交的建設(shè)項目批準文件、規(guī)劃意見、土地預審意見等材料。被征收人可以通過政府信息公開的方式，獲取以上材料，分析其征收的合法性。 第十條 房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。 市、縣級人民政府應(yīng)當組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。 【實務(wù)解析】 不少地方政府在制定征收“買、賣價款”時，將征求公眾意見程序流于形式。提醒被征收人注意，征求公眾意見是制定有效征收補償方案的必要程序，沒有經(jīng)過此程序的征收補償方案，不能作為對被征收人作出合法補償安置決定的依據(jù)。 第十一條 市、縣級人民政府應(yīng)當將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。 因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應(yīng)當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。 【實務(wù)解析】 本條的“多數(shù)”，沒有規(guī)定比例，筆者認為，只要有超過50%的被征收人即可。在此提醒被征收人注意，在征求意見的30日內(nèi)，要組織好征收范圍內(nèi)的被征收人共同表達好訴求，制定出對被征收人有利的征收補償方案。對征收補償方案能否進入司法審查，目前尚存爭論。不過，即便納入司法審查的范圍，在目前司法體制下，也很難達到預期的效果。 第十二條 市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。 作出房屋征收決定前，征收補償費用應(yīng)當足額到位、專戶存儲、專款專用。 【實務(wù)解析】 根據(jù)本條規(guī)定，進行社會穩(wěn)定風險評估、政府常務(wù)會議決定（被征收人數(shù)量多）、補償費用足額到位是進行征收的必要條件。但如何進行社會穩(wěn)定風險評估、“數(shù)量較多”如何界定以及如何對補償費用的監(jiān)管這三個問題，法律沒有進行規(guī)定，有待各省、市人民政府在制定《新條例》實施意見作出規(guī)定。 第十三條 市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當及時公告。公告應(yīng)當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權(quán)利等事項。 市、縣級人民政府及房屋征收部門應(yīng)當做好房屋征收與補償?shù)男麄?、解釋工作?/span> 房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時收回。 【實務(wù)解析】 “房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時收回”，此告訴被征收人，房屋征收拆遷的本質(zhì)是土地使用權(quán)的強制流轉(zhuǎn)，政府借此獲取土地區(qū)位和土地面積產(chǎn)生的價值。簡單地說，房屋征收中，地的價值很多時候大于房的價值。 根據(jù)《物權(quán)法》第四十二條、第一百四十八條之規(guī)定，收回土地使用權(quán)應(yīng)當給予原土地使用權(quán)人公平的補償。公平補償就是按照市場價格標準給予補償，而不是地方政府國土部門公布的所謂“土地基準價”。 第十四條 被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。 【實務(wù)解析】 目前階段，地方政府出于對土地財政、政績的天然追逐，有很大的拆遷主導熱情。而且，他們主導的拆遷，絕大多數(shù)并非公益征收，而是商業(yè)開發(fā)拆遷。當然，有了新條例的約束，地方政府往往選擇套用公益征收的名號搞商業(yè)拆遷。這是一個不容回避的現(xiàn)實。那么，就被征收人來說，應(yīng)及時對征收決定提起行政復議或行政訴訟，以盡早審查征收決定的合法性，維護被征收人的合法權(quán)益。 根據(jù)《行政訴訟法》第十四條和最高人民法院《關(guān)于行政案件管轄若干問題的規(guī)定》第一條之規(guī)定，被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，向當?shù)刂屑壢嗣穹ㄔ浩鹪V。 第十五條 房屋征收部門應(yīng)當對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。 【實務(wù)解析】 被征收人有配合房屋征收部門工作的義務(wù)，如不配合，會視為放棄舉證的權(quán)利，但房屋征收部門應(yīng)當提供證據(jù)證明被征收人抗拒配合之事實。 第十六條 房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不予補償。 房屋征收部門應(yīng)當將前款所列事項書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。 【實務(wù)解析】 不少被征收人在房屋征收范圍確定后，突擊進行建設(shè)。，這樣做委實不可取，不僅會浪費金錢，亦達不到提高補償?shù)哪康模徽魇杖酥斏餍兄?/span> 第三章 補償 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括： （一）被征收房屋價值的補償； （二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償； （三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。 市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。 【實務(wù)解析】 政府征收導致被征收人損失，根據(jù)損益相補原則，政府應(yīng)當對這些損失進行補償。在該條款中，所謂被征收房屋的價值實際上是包括土地的市場價格在內(nèi)的。不少地方對被征收人房屋進行評估時，對房屋價值以重置價格計算，對土地價值則以國土部門公布的土地基準價格計算，導致評估出來的房屋價值遠遠低于其實際的市場價格。實踐中，地方政府為促進搬遷，往往會制定獎勵政策，以迎合被征收人的心理。提醒被征收人注意，切莫因小失大。 另外，雖《新條例》沒有明確規(guī)定對房屋承租人的補償。根據(jù)《合同法》及民法原理，應(yīng)當給予房屋承租人合理補償，如：搬遷安裝費、裝修裝飾費、停產(chǎn)停業(yè)損失等。 第十八條 征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 【實務(wù)解析】 本條是“以人為本”的執(zhí)政理念的具體體現(xiàn)，對征收中所遇到的困難家庭提供住房保障是人民政府的職責。 第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。 對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。對復核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。 房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當向社會公開征求意見。 【實務(wù)解析】 住建部制定的建房〔2011〕77號《國有土地上房屋征收評估辦法》較以前《城市房屋拆遷估價指導意見》有一些進步。但房屋評估受地方政府和開發(fā)商嚴重干擾，已失去了客觀公正性，復核、專家鑒定程序也只是花拳繡腿、流于形式?，F(xiàn)對扭曲的評估報告缺乏有效的救濟機制，評估報告已成為被征收人的魔障，成為打擊被征收人心理預期的手段，最終實現(xiàn)掠奪之目的。被征收人想取得合理的補償，需要一個較量、博弈的過程，征收部門才會有誠意來協(xié)商，才有可能獲得真正的市場價格。 第二十條 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。 【實務(wù)解析】 評估機構(gòu)的“獨立、客觀、公正”是法律的要求，實踐中往往是一種奢望。 第二十一條 被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。 因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當提供改建地段或者就近地段的房屋。 【實務(wù)解析】 被征收人對安置方式是有選擇權(quán)的。實踐中，不少地方政府出臺補償安置政策，只確定一種安置方式，剝奪被征收人的選擇權(quán)，是名符其實的“強買強賣”。被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，要結(jié)清征收房與安置房的差價。實踐中，對被征收人的房屋評估價較低，對安置房往往沒有評估報告，由地方政府在制定的補償安置方案中直接確定價格。這里面是有失偏頗的，對安置房同樣需要進行評估（雖估價結(jié)果難盡人意）。 另外，征收后用地項目還是進行住宅建設(shè)的，被征收人要求回遷安置是合法、合理的。區(qū)位是房屋價值的重要因素之一。實踐中，往往被征收人被趕出其原來的優(yōu)越位置，而被安置到偏遠地方，這顯然是不公平的，除非給予對被征收人合理的區(qū)位補償。 第二十二條 因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。 【實務(wù)解析】 實踐中，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人常疏忽一點——在補償安置協(xié)議中，沒有約定過渡期到期后過渡費用的如何支付。要知道，超期交付安置房是常見的，因此被征收人應(yīng)當避免該疏忽。 第二十三條 對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 【實務(wù)解析】 因征收造成的公司、企業(yè)經(jīng)營的客觀損失，都應(yīng)當?shù)玫教钛a。實踐中，客觀的經(jīng)營損失是一方面。然而問題在于，地方政府在征收時總是力圖一切可能來壓低征收成本的，所以要地方政府拿出足夠的誠意協(xié)商并不容易。被征收人要得到合理的經(jīng)營損失，在目前國情下，還是要解決與政府談判籌碼的這一根本問題。 第二十四條 市、縣級人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當依法加強對建設(shè)活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進行建設(shè)的，依法予以處理。 市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應(yīng)當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。 【實務(wù)解析】 實踐中，不少地方政府以拆違代替了征收，濫用公權(quán)力進行選擇性執(zhí)法，利用被征收人對法律認識的盲區(qū)，隨意認定違法建筑，以圖“多快好省”地進行征收。提醒被征收人注意，違法建筑認定權(quán)在于規(guī)劃主管部門，作出行政處罰須經(jīng)法定程序（立案、調(diào)查、告知、聽證、送達等）。行政處罰決定書送達后，被征收人可提起行政復議或行政訴訟進行維權(quán)。 第二十五條 房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。 補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當事人可以依法提起訴訟。 【實務(wù)解析】 被征收人在簽訂補償協(xié)議時，要認真看好協(xié)議內(nèi)容后簽字。實踐中，不乏被征收人是在征收工作人員的哄騙、威逼下簽訂協(xié)議的。提醒被征收人注意，如沒有考慮好，就要堅決頂住、謹慎簽字。一旦簽訂協(xié)議，日后若因不滿協(xié)議再要維權(quán)，維權(quán)成本會偏高。 已簽訂的協(xié)議并非絕對合法有效。根據(jù)《合同法》等法律規(guī)定，補償協(xié)議會因違法而無效，或因嚴重顯失公平，可訴之撤銷協(xié)議。 第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。 補償決定應(yīng)當公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補償協(xié)議的事項。 被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。 【實務(wù)解析】 房屋征收部門與被征收人達不成補償協(xié)議的，市、縣級人民政府會作出補償決定，此補償決定往往對被征收人起到震懾作用，也促進其他觀望者簽訂補償協(xié)議。提醒被征收人注意，一定不要錯過對補償決定進行行政復議或行政訴訟的期限，否則維權(quán)就會變得更加艱難。 第二十七條 實施房屋征收應(yīng)當先補償、后搬遷。 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應(yīng)當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。 任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。 【實務(wù)解析】 征收拆遷如趕老牛上坡，前面有青草哄著（如獎勵），后面用鞭子抽打。實踐中，采取暴力威脅手段比比皆是，在被征收人不愿接受較低補償時，征收方便會進行強勁驅(qū)趕了。再加上政府的相關(guān)職能部門的不作為，暴力行為勢必更加肆無忌憚。被征收人對此違法行為，要敢于亮劍、堅決抵制。反之，會讓違法行為蹬鼻子上臉。 第二十八條 被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。 強制執(zhí)行申請書應(yīng)當附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料。 【實務(wù)解析】 爭取時間保全房屋對面臨強拆命運的被征收人來說是非常重要的策略，一定不能錯過行政復議、行政訴訟的法定期限，可先進行行政復議，再提起行政訴訟?！缎聴l例》取消了行政強拆，司法強拆的強度一般會弱于行政強拆。但在目前司法體制下，司法的公正還是飽受質(zhì)疑的。最高人民法院可能會出臺司法解釋，來進一步規(guī)制司法強拆措施，維護被征收人的合法權(quán)益。 第二十九條 房屋征收部門應(yīng)當依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。 審計機關(guān)應(yīng)當加強對征收補償費用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計結(jié)果。 【實務(wù)解析】 房屋征收補償核心在于利益，關(guān)鍵在于公平，重點在于依法。 第四章 法律責任 第三十條 市、縣級人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本條例規(guī)定的職責，或者濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級人民政府或者本級人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。 【實務(wù)解析】 被征收人對征收中的違法行為，應(yīng)當進行舉報，要求有關(guān)部門查處。如政府相關(guān)部門消極對待或不作為，可對此提起行政復議或行政訴訟，以維護自己的合法權(quán)益。 第三十一條 采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。 【實務(wù)解析】 對于征收中的故意毀壞財物、濫用職權(quán)等違法犯罪行為，被征收人應(yīng)當堅決要求有關(guān)部門查處。實踐中，會遇到相關(guān)職能部門的推諉、踢皮球等消極應(yīng)對，但對解決補償問題還是會有很大的幫助。 第三十二條 采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。 【實務(wù)解析】 被征收人在維權(quán)時，一定要理性，防止落入警察陷阱，以致不得不在補償利益上作出犧牲。特別是集體維權(quán)中的代表人，往往成為地方政府部門格外“照顧”的對象，因此必須與違法行為絕緣。被征收人在征收與地方政府利益博弈過程中，要有一個很好的心理，一個智慧的大腦，“有理、有利、有節(jié)”是維權(quán)行為的準則。 第三十三條 貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責令改正，追回有關(guān)款項，限期退還違法所得，對有關(guān)責任單位通報批評、給予警告；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分。 【實務(wù)解析】 在“大拆大建”的浪潮中，由于監(jiān)督不力，極易滋生腐敗。法治、文明的進步，依靠我們每一個中國公民。 第三十四條 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關(guān)責令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。 【實務(wù)解析】 本條看似很給力，但實際情況卻不一定讓被征收人歡喜。 第五章 附則 第三十五條 本條例自公布之日起施行。2001年6月13日國務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責成有關(guān)部門強制拆遷。 【實務(wù)解析】 二0一一年一月二十一日，行政強拆壽終正寢。但《新條例》實施后，以“拆違”的方式大行拆遷，又讓行政強拆死灰復燃！ 幾年來，筆者感覺到公民的權(quán)利、民主、法治意識的進步，相信在全體公民的共同努力下，中國將更加民主、文明、和諧、富強！
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