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一、稅務(wù)報等部分納稅資料情況 延期交房免物業(yè)費 開發(fā)商有稅務(wù)風(fēng)險 2010-4-8文章來源：中國稅務(wù)報 近日，某房地產(chǎn)企業(yè)負責(zé)人咨詢，房產(chǎn)商延期交房，承諾由其關(guān)聯(lián)物業(yè)公司直接減免業(yè)主若干月的物業(yè)費，物業(yè)公司直接開具發(fā)票給房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司是否可以據(jù)此稅前列支，并計入土地增值稅扣除項目？此種問題在實務(wù)中較為普遍，會計核算簡單而稅務(wù)處理較為復(fù)雜。 會計核算方面，如果開發(fā)商直接支付業(yè)主交房違約金，依據(jù)違約賠償協(xié)議和支付證明，一般處理為借記“營業(yè)外支出”。這筆違約金能否稅前扣除呢？《企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定，企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除?！镀髽I(yè)所得稅法實施條例》第三十三條規(guī)定，《企業(yè)所得稅法》第八條所稱其他支出，是指除成本、費用、稅金、損失外，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的、合理的支出。因此，開發(fā)商依據(jù)合同約定支付的經(jīng)濟合同違約金作為與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的、合理的支出，可以在稅前扣除。 交房違約，開發(fā)商多是收錢痛快出錢難，往往會以自己控制的物業(yè)公司減免物業(yè)費的方式化解矛盾，減少資金支出，但此種安排應(yīng)考慮存在的稅務(wù)風(fēng)險。 第一種情況：物業(yè)公司直接減免物業(yè)費，物業(yè)公司不做收入。此種方式下，開發(fā)商賬面上未體現(xiàn)違約金，似乎與其無關(guān)，但根據(jù)企業(yè)所得稅相關(guān)規(guī)定，視同其放棄權(quán)益，不能稅前扣除違約金。物業(yè)公司暗抵的物業(yè)費在賬面上雖表現(xiàn)為未計收入，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第七條的規(guī)定，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的價格明顯偏低并無正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其營業(yè)額。所以，物業(yè)公司可以暗抵物業(yè)費，卻不能不計算繳納營業(yè)稅。另外，《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。所以，物業(yè)公司減免業(yè)主物業(yè)費，應(yīng)做納稅調(diào)整處理。 第二種情況：開發(fā)商直接撥款給物業(yè)公司代業(yè)主繳納物業(yè)費，并取得物業(yè)公司出具的發(fā)票入賬。此種方式下，物業(yè)公司應(yīng)收取的物業(yè)費由開發(fā)商代為支付，納稅正常，但其將應(yīng)開具給業(yè)主的發(fā)票轉(zhuǎn)開具給開發(fā)商不符合發(fā)票相關(guān)管理規(guī)定。開發(fā)商憑發(fā)票和違約金賠償承諾作會計處理，將這筆費用計入營業(yè)外支出似乎沒有問題，有問題的是開發(fā)商交房后承擔(dān)的與本身業(yè)務(wù)無關(guān)的物業(yè)費支出，按照《企業(yè)所得稅法》的精神，不屬于與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的、合理的支出，不能夠在企業(yè)所得稅稅前扣除。另外，土地增值稅扣除項目中開發(fā)成本的扣除不包括營業(yè)外支出等項目，并且房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除是按照一定比例計算的，而不是企業(yè)實際發(fā)生額，所以此部分費用同樣不能抵扣土地增值稅。 針對以上情況，筆者建議合并處理，開發(fā)商支付業(yè)主違約金，業(yè)主預(yù)交物業(yè)費，物業(yè)公司發(fā)票出具給業(yè)主，各自規(guī)范核算，正常納稅。對于開發(fā)商、物業(yè)公司來說，實質(zhì)并未發(fā)生資金流出，業(yè)主最終也獲得了實質(zhì)利益。 二、稅務(wù)師事務(wù)所意見 1、周局：兩種情況都不是，在合同中已明確的促銷相關(guān)支出，可以在稅前扣除。因個人沒有提供應(yīng)稅勞務(wù)，不屬于個人所得稅計稅范圍，不繳納個稅。 2、段主任：屬于營銷費用，可以在稅前扣除。 3、柴經(jīng)理：僅可能涉及個人所得稅的問題。 4、田主任：視同銷售，收入額做納稅調(diào)整，同時支付費用作為成本費用列支。個稅不涉及。 三、房產(chǎn)開發(fā)商目前存在的幾種操作模式 1、發(fā)票全額開具房屋銷售發(fā)票。 2、合同簽訂方面，贈送物業(yè)費均為一年之內(nèi)。 3、物業(yè)費款項支付時，房地產(chǎn)公司操作模式有三種： 1）、所支付物業(yè)費直接列支成本費用，稅前扣除。 2）、所支付物業(yè)費，房地產(chǎn)公司長期與物業(yè)公司掛賬，3-5年后物業(yè)公司注銷，所支付物業(yè)費在房地產(chǎn)公司作為債權(quán)損失列支。。 3）、所支付物業(yè)費，與物業(yè)公司簽訂前期服務(wù)、代交房等勞務(wù)服務(wù)協(xié)議，將款項直接計入可在土地增值稅前列支的成本費用。（北京、青島部分房地產(chǎn)項目采取此方式，但如與業(yè)主簽訂過贈送協(xié)議之類的文件時，涉稅風(fēng)險較大）。 四、12366答復(fù) 1、不涉及營業(yè)稅，所得稅方面視同銷售，收入額做納稅調(diào)整，同時支付的費用作為成本費用列支。 2、不涉及營業(yè)稅，所得稅方面不視同銷售，收入額不做納稅調(diào)整，同時支付的費用可作為成本費用列支。 五、意見 （一）、不牽涉到營業(yè)稅、個人所得稅問題。所得稅方面，不調(diào)整增加納稅收入總額，同時支付的物業(yè)費等可以作為成本費用在所得稅前列支。 土地增值稅問題牽涉到發(fā)票能否分別開具的問題（本部認為稅務(wù)政策允許按照公允價值比率調(diào)整分配各項目收入額，可以不分別開具發(fā)票，或者可以在售房發(fā)票上備注贈送物業(yè)費），需再行探討。 如在不分別開房款與物業(yè)費發(fā)票，及僅開房屋銷售發(fā)票不體現(xiàn)贈送物業(yè)費的情況下，可以分項確認收入，可以同時縮減土地增值稅納稅基數(shù)（目前稅務(wù)局較敏感，執(zhí)行難度較大，未獲得答復(fù)）。 08年10月30日頒布，自08年1月1日執(zhí)行的《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）規(guī)定：企業(yè)以買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應(yīng)將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入。 這明確了促銷方式的銷售收入確認原則。 根據(jù)這一文件內(nèi)容，確定買房贈送物業(yè)費、冰箱空調(diào)等不視同銷售，同時可以將支付的物業(yè)費、冰箱空調(diào)款計入公司成本費用項目，企業(yè)所得稅前扣除。 對于部分地區(qū)執(zhí)行的828號文件，本部認為其頒布時間在875號文件之前，應(yīng)執(zhí)行875號文件。 （二）、存在問題 1、對于“本企業(yè)商品”的定義有異議。 部分地區(qū)征稅機關(guān)、或者同地區(qū)不同征稅人對此理解有分歧。分歧點：本企業(yè)商品，商品的定義，一種觀點認為，對于工業(yè)企業(yè)來說就是自產(chǎn)產(chǎn)品，對于商業(yè)企業(yè)來說就是自營商品，不包括不動產(chǎn)與勞務(wù)。另外一種觀點認為包含勞務(wù)與不動產(chǎn)，不執(zhí)行上述875號文件，而是執(zhí)行下列所述828號文件。 2、對于是否執(zhí)行875號文件有異議。 部分地區(qū)及同地區(qū)不同征稅人員，認定房地產(chǎn)企業(yè)的買贈行為應(yīng)執(zhí)行828號文件。 08年10月9日頒布，自2008年1月1日起執(zhí)行的國稅函【2008】828號文《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》，對《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條規(guī)定，就企業(yè)處置資產(chǎn)的所得稅處理做了明確。 第二條 企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入。 ->Y=XYec ?。ㄋ模┯糜诠上⒎峙?； （五）用于對外捐贈； （六）其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。 第三條、企業(yè)發(fā)生本通知第二條規(guī)定情形時，屬于企業(yè)自制的資產(chǎn)，應(yīng)按企業(yè)同類資產(chǎn)同期對外銷售價格確定銷售收入；屬于外購的資產(chǎn)，可按購入時的價格確定銷售收入。 In(K7*JSa 根據(jù)第二條第一項，部分地區(qū)認定為視同銷售行為，在增加納稅收入額的前提下，同時允許將支付的勞務(wù)費計入成本費用，所得稅前扣除。 3、如執(zhí)行875號文件，收入分項確認問題無法解決。 稅務(wù)征管人員，要求按照875號文件的要求分項確認收入，開具發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)如無物業(yè)經(jīng)營范圍，無法開具物業(yè)費發(fā)票，如開具物業(yè)費發(fā)票，房產(chǎn)收入計稅基數(shù)減少，土地增值稅計稅基數(shù)降低，稅務(wù)征管人員對此類問題比較敏感，一直未予答復(fù)。 |
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