香港人把投資分為“金、銀、銅、鐵”四種，商鋪投資一直被認(rèn)為是“金”，又有“一鋪養(yǎng)三代”的說法，這些都說明了商鋪投資具有較高的保值增值功能。而在當(dāng)下宏觀政策針對(duì)住宅市場(chǎng)頻頻出手，甚至有房?jī)r(jià)再漲，調(diào)控加大之勢(shì)的局面下，相反商業(yè)地產(chǎn)投資政策寬松，這就吸引了很多之前住宅市場(chǎng)的投資者，希望能夠在商鋪市場(chǎng)淘到金。盡管同在房地產(chǎn)行業(yè)，實(shí)際上買商鋪和住宅、寫字樓的投資角度是完全不同的，商鋪投資進(jìn)入難度更大、投資價(jià)值組成、投資回報(bào)所需的技術(shù)條件非常復(fù)雜，投資之前一定要對(duì)投資項(xiàng)目本身做好細(xì)致的考察分析。那么，支撐商鋪價(jià)格保值增值的因素到底有哪些？個(gè)人投資者投資商鋪又有哪些訣竅呢？　

 
　街鋪優(yōu)于商場(chǎng)鋪

　筆者的一個(gè)朋友小李從事商鋪投資已有5年了，陸續(xù)在深圳投資了3個(gè)商鋪，收益率平均達(dá)到了10%以上，小李認(rèn)為投資商鋪要想做好，首先就要端正心態(tài)，不能抱著投機(jī)心理短線操作，而要根據(jù)商鋪的投資特性進(jìn)行中長(zhǎng)期投資，多方考察，才能享受到租金提升，商鋪升值的收益。

　其次則要仔細(xì)了解欲投資商鋪所屬地域近期到至少3年以內(nèi)的城市發(fā)展規(guī)劃，即使商鋪當(dāng)下收益率高，但若不久要拆遷或者改建，直接關(guān)系到商鋪升值和轉(zhuǎn)手是否有人接收的問題。此外，還要多方打聽一下交通環(huán)境方面是否有規(guī)劃，比如本來商鋪處于人行區(qū)域，但未來要修成臨車輛通行的街道，那么客流量會(huì)受到直接影響，商鋪難以保值增值。

　確定了商鋪所屬區(qū)域未來長(zhǎng)期規(guī)劃有利于商鋪保值增值后，就要具體考察商鋪的具體位置特性了。小李總結(jié)了一下好商鋪的共同特性，即，交通便利、商鋪適用行業(yè)廣泛、所處位置客流量大人氣旺，從這點(diǎn)來說，一些甲級(jí)商廈的底層或低層商鋪是好選擇，一層的商鋪價(jià)值性永遠(yuǎn)最高，而其他樓層的售價(jià)和租價(jià)都隨樓層的不同有很大的差別，一般一樓與二樓的租金要相差2-3倍，而商鋪的租金更會(huì)差2-5倍。因此，在擇鋪時(shí)，選擇一、二層比選擇三、四層店鋪要更具有經(jīng)營(yíng)上的安全性。

　小李認(rèn)為，個(gè)人投資者財(cái)力一般有限，更適合選擇街鋪。首先街鋪權(quán)屬明晰，可控制性與自主性都很強(qiáng)，受相鄰關(guān)系影響較小。其次，投資者可以根據(jù)商鋪價(jià)值變化規(guī)律進(jìn)行‘養(yǎng)鋪’，以時(shí)間換得升值空間，從而使得投資收益最大化。

　街鋪投資忌選旺地死角

　在決定投資街鋪前，要充分考慮到街鋪的發(fā)展?jié)摿?，因?yàn)榻咒佉坏┙?jīng)營(yíng)不好，不但不能獲得收益，可能連最基本的房產(chǎn)價(jià)值也無法保證。　

　在投資前要對(duì)街鋪進(jìn)行充分考察，看街鋪的潛力究竟有多大。首先，出于經(jīng)營(yíng)的考慮，街鋪所處的位置一定要交通便利，而且要有一定的人流量，但要區(qū)分街鋪人流的種類，休閑人流的價(jià)值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于交通人流，前者如商業(yè)中心、娛樂中心，后者如地鐵通道等，而狹窄街道形成的雙邊型商鋪結(jié)構(gòu)比寬闊馬路造成的雙單邊商鋪結(jié)構(gòu)有利得多。

　人氣也是另外一個(gè)重要指標(biāo)，要看看周邊商業(yè)是否已經(jīng)或者預(yù)期成勢(shì)，周邊是否有重要的顧客來源等。針對(duì)個(gè)鋪選擇，街角上的鋪位財(cái)氣旺，是首選，因?yàn)榻纸菂R聚四方人流，人們立足時(shí)間長(zhǎng)。其次則是處于人流進(jìn)入的街兩端商鋪，客流有興趣、有時(shí)間高密集度停留這些地方。而商業(yè)街中間部分的商鋪則是所謂“死角”，因?yàn)榭土鞣稚?、?gòu)物興趣下降、行走體力不支等原因，往往會(huì)令得中間段商鋪經(jīng)營(yíng)比較困難，這就是為什么有的商業(yè)街會(huì)設(shè)計(jì)成環(huán)繞矩形商街的原因，目的就是為了使得每一家商鋪能夠最大限度地利用商街的所有人流。

　商鋪選“熟”慎“生”　

　那些在開發(fā)商或管理公司數(shù)年經(jīng)營(yíng)下，有固定的經(jīng)營(yíng)商家，經(jīng)營(yíng)規(guī)模和效應(yīng)都已具備，已有了旺盛的人氣、商氣、投資回報(bào)穩(wěn)定的商鋪在行業(yè)里被稱為“熟鋪”。美聯(lián)物業(yè)工商鋪總監(jiān)江少杰對(duì)商鋪市場(chǎng)有豐富經(jīng)驗(yàn)，他建議熟鋪優(yōu)先選擇的原因是這類商鋪已進(jìn)入成熟經(jīng)營(yíng)期，具有良好的市場(chǎng)成長(zhǎng)性，出租率高、商家穩(wěn)定、經(jīng)營(yíng)有序、投資回報(bào)明顯。通常情況下，商業(yè)類的地產(chǎn)進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段后，由于商氣、人氣都不夠，需要短則一兩年，長(zhǎng)則三四年的培育期，最終才會(huì)達(dá)到理想的狀態(tài)，而熟鋪的培育期都已過去，培育期中存在的風(fēng)險(xiǎn)都由開發(fā)商承擔(dān)，它兼顧了投資者的收益性和安全性，因此頗受投資者的歡迎。

　生鋪，則是那些一邊開發(fā)、一邊銷售、一邊招商的商業(yè)物業(yè)，生鋪一般通過項(xiàng)目區(qū)域美好的遠(yuǎn)景規(guī)劃及短期(通常是返租3～5年，不低于10%)的高額投資回報(bào)來吸引投資者，但事實(shí)上開發(fā)商已在商鋪的銷售價(jià)格中把對(duì)投資者的回報(bào)作為成本考慮進(jìn)去了，而在生鋪的養(yǎng)鋪周期內(nèi)，由于實(shí)際租金低而承諾回報(bào)高，這種巨額補(bǔ)差造成的高運(yùn)營(yíng)成本使經(jīng)營(yíng)管理公司無法良性運(yùn)營(yíng)，進(jìn)而對(duì)投資者承諾的高額回報(bào)往往無法及時(shí)兌現(xiàn)，這就造成大多數(shù)投資者資金被套，苦不堪言。

　社區(qū)商鋪要看住宅空置率

　社區(qū)商鋪由于其目前和未來的人流有保證，而且投資額低，是近年來倍受關(guān)注的商鋪投資渠道，江少杰表示，社區(qū)鋪投資的不利在于其人流是固定的，所以一些住宅投機(jī)過重的社區(qū)，住宅的空置率高，人流沒有保證。另一方面，社區(qū)投機(jī)過重也會(huì)導(dǎo)致社區(qū)商鋪的價(jià)格一路看漲，其投資潛力也就日益看跌，因此建議投資者謹(jǐn)慎入市。