本報(bào)記者 張娟

　　說(shuō)起房屋買賣中要繳哪些稅費(fèi)，不少人都能說(shuō)出個(gè)大概。但是對(duì)于非住宅交易要交什么稅費(fèi)，諸如車庫(kù)、商鋪及寫字樓等，相信知曉的人就不多了。目前南寧市商鋪投資漸熱，有車一族越來(lái)越多，買鋪、買車庫(kù)需要繳納哪些稅費(fèi)，非住宅交易跟住宅交易的政策有何不同，成為備受關(guān)注的問(wèn)題。記者咨詢業(yè)內(nèi)行家，對(duì)非住房的稅種做了解答。

　　非住房交易稅種不少

　　記者從相關(guān)部門了解到，除了同樣要交契稅外，車庫(kù)、商鋪等非住宅交易稅種還有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、防洪保安費(fèi)、印花稅、土地增值稅及個(gè)人所得稅。

　　采訪中，有市民問(wèn)，若車庫(kù)車位沒(méi)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)如何交易？要交哪些稅種？如市民劉小姐目前打算在自己的小區(qū)購(gòu)買一車位，但是該車位是附屬在業(yè)主房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)內(nèi)，即沒(méi)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。置業(yè)顧問(wèn)涂小姐告訴記者，按照目前的政策，在南寧市沒(méi)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的車位是無(wú)法過(guò)戶交易的，更談不上納稅。但是眼下車位緊張難求，即使沒(méi)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，有些買家也愿意花錢“協(xié)議”購(gòu)買車位。由于無(wú)法過(guò)戶，此類交易容易產(chǎn)生糾紛，因此購(gòu)買此類車位的買家要多加注意了。

　　計(jì)征方式有點(diǎn)繁瑣

　　非住宅交易稅率的計(jì)征方式也與住宅交易不一樣。非住房的營(yíng)業(yè)稅按照交易價(jià)格5%計(jì)算，城建稅是營(yíng)業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加是營(yíng)業(yè)稅的3%，地方教育附加是營(yíng)業(yè)稅的2%，防洪保安費(fèi)是交易價(jià)格的0.1%，印花稅是交易價(jià)格的0.05%，土地增值稅是交易價(jià)格的2%，個(gè)人所得稅有兩種征收方法：據(jù)實(shí)征收和核定征收，即差額的20%和交易價(jià)的1%。如以買進(jìn)價(jià)為7萬(wàn)元，售出價(jià)為10萬(wàn)元的車庫(kù)為例，若核定征收則是交易價(jià)的1%，個(gè)人所得稅為1000元；而核定征收的話，則按照差額的20%征收，個(gè)人所得稅為6000元。

　　個(gè)人所得稅的繳納是按核定征還是按收據(jù)實(shí)征收，依個(gè)人情況而定，兩種征收方法各有優(yōu)劣。如王先生以48萬(wàn)元購(gòu)買一套房產(chǎn)，沒(méi)過(guò)多久就出國(guó)了，房子急轉(zhuǎn)，售價(jià)為50萬(wàn)元，這種情況王先生若是按核定征收的標(biāo)準(zhǔn)繳納個(gè)人所得稅就有點(diǎn)虧了，即50萬(wàn)元的1%為5000元，但若是按收據(jù)實(shí)征收的標(biāo)準(zhǔn)繳稅的話，就比較劃算了，即差額2萬(wàn)元的20%為4000元。不過(guò)置業(yè)顧問(wèn)羅先生告訴記者，若是車庫(kù)還是核定征收的標(biāo)準(zhǔn)繳稅劃算，因?yàn)檐噹?kù)總價(jià)低，1%的稅率就比較少。而差額征收的稅率為20%，不管是車庫(kù)還是商鋪，只有在差額極低的情況下，才適用據(jù)實(shí)征收的標(biāo)準(zhǔn)。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，通常以上稅種還有一個(gè)簡(jiǎn)單的綜合征收率計(jì)征，即轉(zhuǎn)讓收入×7.5%。

　　稅費(fèi)有“5年”差異

　　車庫(kù)、商鋪的交易納稅情況，存在有是否“滿5年”的差異情況。各大稅種中“營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、防洪保安費(fèi)、印花稅、土地增值稅及個(gè)人所得稅”，“滿5年”與否在于“營(yíng)業(yè)稅”一項(xiàng)，“5年”以內(nèi)的，營(yíng)業(yè)稅為交易價(jià)格的5%，“滿5年”的營(yíng)業(yè)稅則是差額的5%。

　　如以一個(gè)買進(jìn)價(jià)為70萬(wàn)元，售價(jià)為100萬(wàn)元的鋪面為例，若未滿5年，營(yíng)業(yè)稅為5萬(wàn)元，倘若是“滿5年”營(yíng)業(yè)稅則是差額（30萬(wàn)元）的5%，即1.5萬(wàn)元。因?yàn)槌墙ǘ?、教育費(fèi)附加及地方教育附加是以營(yíng)業(yè)稅為參照計(jì)算基數(shù)（如城建稅是營(yíng)業(yè)稅的7%），進(jìn)而也會(huì)引起連鎖反應(yīng)，所以“滿5年”與否，稅率差距很大。如未“滿5年”營(yíng)業(yè)稅為5萬(wàn)元，城建稅3500元，教育費(fèi)附加為1500元，地方教育附加為1000元，單此四項(xiàng)稅種就為5.6萬(wàn)元；若是5年以上的，營(yíng)業(yè)稅為1.5萬(wàn)元，城建稅1050元，教育費(fèi)附加為450元，地方教育附加為300元， 四項(xiàng)稅種為1.68萬(wàn)元，相差了近4萬(wàn)元。

　　非住房稅種 計(jì)稅依據(jù)  非住宅  

　　5年以下   5年以上

　　營(yíng)業(yè)稅     成交價(jià)5%  差額的5%

　　城建稅     營(yíng)業(yè)稅額7% 營(yíng)業(yè)稅額7%  

　　教育費(fèi)附加   營(yíng)業(yè)稅額3%  營(yíng)業(yè)稅額3%

　　地方教育附加  營(yíng)業(yè)稅額2% 營(yíng)業(yè)稅額2%

　?。ㄒ韵露惙N不分是否滿5年）

　　契稅     成交價(jià)3%

　　防洪保安費(fèi)   成交價(jià)0.1%  

　　印花稅     成交價(jià)0.05%  

　　土地增值稅   成交價(jià)2%

　　個(gè)人所得稅   （全額）1%或（差額）20% 

　　相關(guān)鏈接

　　非住宅（商鋪、寫字樓、車庫(kù)）買賣流程

　　1.房產(chǎn)檔案查詢結(jié)果；即辦即得。

　　2.測(cè)繪成果報(bào)告、或圖紙（到產(chǎn)權(quán)交易中心三樓曬圖室配圖）；即辦即得。

　　3.憑簽訂的存量房買賣合同到三樓財(cái)政局契稅征收窗口繳納契稅(或到財(cái)政局繳納)；即辦即得。

　　4.到房屋所在城區(qū)地稅分局辦理免、納稅手續(xù)；7個(gè)工作日。

　　5.買賣雙方持一份《買賣合同》、《房屋所有權(quán)證》、交易過(guò)戶申請(qǐng)書、身份證、契稅完稅證、個(gè)人所得稅免稅或完稅證明、測(cè)繪結(jié)果圖紙及檔案查詢結(jié)果到交易窗申請(qǐng)辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。 

　　6.15個(gè)工作日后持業(yè)務(wù)受理單、身份證原件到領(lǐng)證區(qū)交費(fèi)并領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》。