土地登記中主要廉政風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析和措施

黃永進(jìn)

縉云縣國(guó)土資源局

土地登記是指將國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他權(quán)利記載于土地登記薄公示的行為。土地登記的目的在于加強(qiáng)土地權(quán)屬管理，維護(hù)土地市場(chǎng)秩序，保障土地權(quán)利人的合法權(quán)益。在現(xiàn)實(shí)生活中，由于土地使用權(quán)人在申請(qǐng)辦理房產(chǎn)交易、農(nóng)村危舊房拆建以及房地產(chǎn)抵押貸款等事項(xiàng)中，均需向有關(guān)部門提供土地使用證書。因此，土地登記在某種意義上說(shuō)就顯得尤為重要，特別對(duì)于企業(yè)融資、私人貸款更是舉足輕重。正由于土地登記對(duì)土地權(quán)利人具有強(qiáng)大的潛在效應(yīng)，再加上在土地登記過程中又會(huì)遇到超用地面積，改變土地用途、改變?nèi)莘e率等諸多復(fù)雜因素，因此，從事土地登記工作人員的廉政風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。根據(jù)多年土地登記工作經(jīng)驗(yàn)，談?wù)勍恋氐怯浿械牧L(fēng)險(xiǎn)問題。

1、土地登記廉政風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的主要表現(xiàn)

1.1無(wú)中生有，偽造土地使用證書。“權(quán)源合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確”是土地登記最基本要素。可是某些工作人員為了謀取不義之財(cái)，利用自己對(duì)土地登記所掌握的業(yè)務(wù)熟悉情況，私刻印章，憑空偽造土地使用證書進(jìn)行出售，這種案例雖然較少，但對(duì)社會(huì)危害卻很大。

1.2 隨心所欲，登記面積擴(kuò)大化。這種情況主要指具有供地手續(xù)的國(guó)有土地私人單門獨(dú)戶建房和企業(yè)用地，因?yàn)樗饺藛伍T獨(dú)戶建房用地和企業(yè)用地周圍都會(huì)留有一定面積的空地，土地權(quán)利人往往會(huì)利用這些空地擅自搭建車庫(kù)、廁所、廚房、天井、圍墻等違法建筑物。這些違法建筑物按照正常情況的處理程序是先由規(guī)劃部門補(bǔ)辦手續(xù)，否則應(yīng)拆除。如果規(guī)劃部門給予準(zhǔn)許補(bǔ)辦規(guī)劃審批，那么國(guó)土部門才可以按有關(guān)法律、法規(guī)對(duì)違法建筑物給予處罰和補(bǔ)辦用地手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金后進(jìn)行土地登記。但在實(shí)際土地登記過程中，有可能出現(xiàn)不按以上程序走，在沒有得到規(guī)劃部門的補(bǔ)辦審批，甚至也沒有對(duì)違法建筑物進(jìn)行罰款處理就辦理了土地登記，使有關(guān)處罰款和土地出讓金暗中流失，如果是集體土地將會(huì)影響違法用地的查處。

1.3 張冠李戴，提高了土地使用證書的“使用價(jià)值”。土地使用證書上記載的內(nèi)容主要包括：土地權(quán)利人姓名、土地權(quán)屬性質(zhì)、土地使用權(quán)類型、土地使用期限、土地使用面積和土地用途等等。其中土地權(quán)屬性質(zhì)、土地使用權(quán)類型、土地使用期限和土地用途等內(nèi)容最容易被置換運(yùn)用。如土地權(quán)屬性質(zhì)它包含國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)兩種，由于集體土地使用權(quán)在目前情況下一般還不能作為抵押物進(jìn)行貸款，所以在實(shí)際土地登記中將原本為集體土地使用權(quán)而登記為國(guó)有土地使用權(quán)的情況時(shí)有發(fā)生。同樣道理，土地使用權(quán)類型它包含出讓和劃撥兩種，對(duì)于同宗地而言，出讓土地的成本價(jià)要比劃撥土地的成本價(jià)高得多，于是抵押貸款額也就相對(duì)會(huì)貸得更多。所以將原先劃撥用地登記為出讓用地，其土地權(quán)利人求之不得。還有土地用途，如果將工業(yè)用地登記為商業(yè)、住宅用地則會(huì)提高地價(jià)。另外，原土地使用年限如果人為給予延長(zhǎng)，則也能為土地權(quán)利人增加收益。

以上有可能出現(xiàn)的種種擅自更改土地登記內(nèi)容的行為，只能會(huì)對(duì)國(guó)有資產(chǎn)帶來(lái)不必要的流失。

1.4 放任自流，建筑物升高視而不見。經(jīng)依法審批的建筑物是高度限制的，如果原先批準(zhǔn)建三層樓房，最終蓋了四層或者四層以上，那么對(duì)于超建部分的建筑物倘若得不到規(guī)劃部門的補(bǔ)辦審批，超建部分的建筑物必須拆除。如果規(guī)劃部門給予補(bǔ)辦審批，國(guó)土部門就可對(duì)超建部分建筑物進(jìn)行補(bǔ)繳土地出讓金處理（集體土地除外），并辦理土地登記。但在實(shí)際土地登記過程中，尚存在不走程序的違規(guī)操作，使國(guó)有資產(chǎn)流失。

1.5  玩忽職守，對(duì)工作造成極大被動(dòng)。在國(guó)土資源管理工作中，土地登記、法規(guī)監(jiān)察和土地供應(yīng)三者應(yīng)當(dāng)密不可分。在土地登記之前往往需要土地權(quán)利人先交納有關(guān)稅費(fèi)，如土地出讓金、滯納金、違法用地處罰款、土地增值稅等等。但在實(shí)際工作中，有的土地權(quán)利人在沒有交納或者未交足相關(guān)規(guī)費(fèi)的情況下就辦理了土地登記，這不但對(duì)國(guó)有資產(chǎn)造成損失，而且還會(huì)對(duì)今后土地使用權(quán)出讓等重要工作帶來(lái)負(fù)面影響。

1.6 不擇手段，做房地產(chǎn)交易漏稅文章。一般情況，每次房地產(chǎn)交易的買賣雙方都應(yīng)合計(jì)向稅務(wù)部門繳納不少于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)17%左右的稅收。但有些土地權(quán)利人是通過雙方合同直接從企業(yè)購(gòu)買了房地產(chǎn)（主要指改制企業(yè)），然后又私下進(jìn)行了轉(zhuǎn)賣，有的甚至轉(zhuǎn)賣了好幾道，轉(zhuǎn)到最后一道時(shí)將原先第一道的企業(yè)與購(gòu)買人合同中的購(gòu)買人姓名更換成最后一道購(gòu)買人的姓名，并以復(fù)印件（合同）作為土地權(quán)源依據(jù)進(jìn)行了土地登記，使房地產(chǎn)交易過戶稅收暗中流失。

2、降低土地登記廉政風(fēng)險(xiǎn)的幾點(diǎn)想法

土地登記具有涉及面廣，政策性強(qiáng)，業(yè)務(wù)水平要求高等特點(diǎn)。因此，要開展好土地登記工作，應(yīng)從以下方面得以完善和加強(qiáng)。

1.1 加強(qiáng)制度建設(shè)。土地登記主要有受理、地籍調(diào)查、初審、注冊(cè)、繕證、發(fā)證、歸檔等崗位，可根據(jù)各工作崗位職責(zé)制訂相應(yīng)的內(nèi)部管理制度。如首問責(zé)任制、一次性告知制、限時(shí)辦結(jié)制、服務(wù)承諾制、崗位目標(biāo)責(zé)任制、例會(huì)制度等等。通過一系列制度的建立，一方面可提高辦事效率，更重要的是把廉政建設(shè)內(nèi)容列入到崗位目標(biāo)責(zé)任制之中，使之與每位工作人員的年終考核、獎(jiǎng)金分配等掛上鉤，在一定程度上制約著不廉政行為的發(fā)生。

1.2  加強(qiáng)廉政預(yù)警。廉政預(yù)警是指根據(jù)工作職責(zé)和崗位風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)情況，由單位紀(jì)檢部門以通知書形式，對(duì)有可能出現(xiàn)不廉政行為的本系統(tǒng)所屬科室（單位）或者工作人員發(fā)出無(wú)過錯(cuò)、過錯(cuò)預(yù)示，達(dá)到事前提醒或者事中警告的作用，真正從源頭上防止腐敗的發(fā)生或漫延。因此，有必要把土地登記的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)列入廉政重點(diǎn)預(yù)警范圍。

1.3 加強(qiáng)監(jiān)督管理。成立土地登記專項(xiàng)檢查小組，定期或者不定期對(duì)土地登記業(yè)務(wù)進(jìn)行檢查，確保土地登記工作能依法、安全、有序地開展。

1.4 加強(qiáng)職工教育。從事土地登記的工作人員不但需要較好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，更重要的是應(yīng)具備良好的政治素質(zhì)。因此，必須對(duì)土地登記工作人員進(jìn)行較系統(tǒng)的政治思想和業(yè)務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)教育，并堅(jiān)持持證上崗。

1.5 加強(qiáng)部門溝通。建設(shè)和國(guó)土是目前負(fù)責(zé)房地產(chǎn)登記的兩家主管部門，二者在辦理業(yè)務(wù)方面存在相互制約關(guān)系，所以平時(shí)應(yīng)加強(qiáng)溝通，共同探討，為進(jìn)一步做好房地產(chǎn)登記而努力。

1.6 加強(qiáng)體制改革。土地登記作為國(guó)土部門職能之一，由于土地登記工作對(duì)于部門本身來(lái)說(shuō)沒有經(jīng)濟(jì)收益，所以該項(xiàng)工作一般得不到領(lǐng)導(dǎo)的重視。于是在用人方面往往變動(dòng)頻繁，還常常啟用臨時(shí)工，以至不利于工作人員積極性的發(fā)揮，不利于業(yè)務(wù)水平的提高和不利于工作作風(fēng)的改善。因此，將土地登記業(yè)務(wù)逐步走向社會(huì)，實(shí)行中介機(jī)構(gòu)代理制值得推廣。