總的來看、房地產(chǎn)開發(fā)可以分為4個大的階段，即投資決策分析階段、前期工作階段

目建設(shè)階段和竣工驗收與交付使用階段，每一個階段的工作部有不同的內(nèi)容。

1 ．投資決策分析階段

投資決策分析是整個開發(fā)過程中最為基本、員為關(guān)鍵的一項工作，其目的就是通過一系列的調(diào)查研究和分析，為開發(fā)企業(yè)選擇一個最佳的、可行的項目開發(fā)方案或舍棄項目提供依據(jù)。這一階段主要的內(nèi)容是項目選擇和項目可行性研究。

項目選擇是指開發(fā)商根據(jù)各個渠道獲得的多種信息，形成一個開發(fā)項日的初步設(shè)想，包括項目的選址、籌資、配套建設(shè)，然后根據(jù)這一設(shè)想，進(jìn)一步進(jìn)行市場綜合分析，并通過與城市規(guī)劃部門、土地管理部門及其他的建造商、投資商的接觸，使項目設(shè)想具體化。

項目的可行性研究即在項目選祿之后，對該項目做更進(jìn)一步的分析．主要包括市場研究、項目的財務(wù)評價及經(jīng)濟(jì)社會評價等。這里的市場研究已不是泛泛的市場估測，而是一系列與項目類型有關(guān)的專項調(diào)查研究，這也是影響到項目成敗的關(guān)鍵之處。通過項目的可行性研究，可以讓開發(fā)商對項目的預(yù)期收益水平有個估算，也可以對開發(fā)中的關(guān)鍵因素有所掌握，從而在若干個開發(fā)方案中選擇員合適的方案。通過可行性研究，若開發(fā)商認(rèn)為該項目預(yù)期水平不可接受，或雖有收益但風(fēng)險過大，或根本沒有收益，即可以放棄這一項目，避免損失。當(dāng)然，如果某些項目涉及國計民生或有巨大的社會效益及生態(tài)效益時，即使經(jīng)濟(jì)效益不大，也應(yīng)多渠道籌資并開工建設(shè)。

2 ．前期工作階段

前期工作階段是指在投資決策分析后到正式施工之前的的主要工作是獲取土地使用權(quán)、落實(shí)資金和項目的規(guī)劃設(shè)計。

獲取土地使用權(quán)有多種途徑，如出讓、轉(zhuǎn)讓等．出讓獲得土地使用權(quán)的方式也有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣或掛牌等幾種，開發(fā)商應(yīng)從項目的需要和自身的條件出發(fā)，決定獲取土地使用權(quán)的方式，并在獲得土地使用以后盡快完成土地開發(fā)上作，為下一步的止式施工做好準(zhǔn)備。 資金融通是保證開發(fā)話動順利進(jìn)行的重要條件，當(dāng)項目決策以后，開發(fā)商府盡快實(shí)施籌資計劃．通過一些合理有效的籌資方式落實(shí)資金v為下一步的各環(huán)節(jié)提供“血液”。

規(guī)劃設(shè)汁是開發(fā)建設(shè)所遵守的依據(jù)和準(zhǔn)則，一個開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計順當(dāng)做到既能合理安排用地、又能滿足功能需要*既要保證一定的經(jīng)濟(jì)、社會及生態(tài)效益，義要符合規(guī)劃要求，尤其是一些特殊性的規(guī)劃指標(biāo)，如容積率、建筑密度、人口密度等。規(guī)劃設(shè)計這項工作基做得好．往往能使項目在市場上占優(yōu)勢，獲得較多的效益，并進(jìn)一步帶動下·輪的開發(fā)。

具體地說，前期工作主要包括：

(1)獲得土地位用權(quán)；

(2)實(shí)施籌資計劃；

(3)規(guī)劃方案的擴(kuò)韌設(shè)計；

(4)獲得規(guī)劃及配套部門的許可；

(5)征地、拆遷b安置、補(bǔ)償；

(6)施工現(xiàn)場的“三通—“平”或“七通一平”

(7)伯算工程量和開發(fā)成本；

(8)與建筑商初步洽談承發(fā)包享宜。

由于前期工作內(nèi)容較多，時間較長，某些因素可能較之投資決策分折階段已發(fā)生了變化，這就要求開發(fā)商對這些變動情況及時掌握，予以修正，以確保項目的順利進(jìn)行。

3 ．項目的建設(shè)階段

項日的建設(shè)階段是將開發(fā)過程中涉及到的人力、材料、機(jī)械設(shè)備、資金等資源聚集在一個特定的空間與時點(diǎn)上，將項目建設(shè)計劃付諸于正式實(shí)施的活動。這一階段的主要工作內(nèi)容包括落實(shí)承發(fā)包、施工組織、建設(shè)監(jiān)理、市政和公建配套等。

由于一個開發(fā)項目涉及到多個工程，包括主體建筑、配套工程、基礎(chǔ)設(shè)施等，如何確保各個工程互相協(xié)調(diào)建設(shè)，就需要對總體建設(shè)工程進(jìn)行統(tǒng)一的組織管理。為了使工程按計劃、保質(zhì)量地完成，開發(fā)商往往要通過招標(biāo)的辦法擇優(yōu)選取若干個不同性質(zhì)的承包商，以簽訂正式承包合同形式來確保工程施工。