鋪鋪旺研究院報道:轉(zhuǎn)讓費,目前是社會上租鋪開店最常見的一種費用,少則兩三萬,多則幾十萬甚至數(shù)百萬都有可能??梢韵胂蟮玫睫D(zhuǎn)讓費最初的形式是,商戶A 由于其他原因不再往下做,把店鋪轉(zhuǎn)租給下一家B ,轉(zhuǎn)接過程中,由于店鋪裝修、設(shè)備和貨物的轉(zhuǎn)移等原因,向B 收取費用,這筆費用即店鋪轉(zhuǎn)讓費,同時A 與房東的租賃合同結(jié)束,由B 開始向房東支付租金;轉(zhuǎn)讓費發(fā)展的第二個階段,就是商戶A 生意蕭條,且店鋪內(nèi)一無裝修二無貨物,但占著店面垂死掙扎,遇到B 急著開店謀生卻找不到合適的店面,這時A 把店鋪轉(zhuǎn)讓給B 并收取一筆轉(zhuǎn)讓費,之后由B 向房東支付租金,這種做法相當(dāng)于A 臨死之前拖了人家B 一把,自己活過來了;轉(zhuǎn)讓費發(fā)展的第三個階段,隨著商戶之間轉(zhuǎn)讓費現(xiàn)象的普遍,各個店鋪的房東覺得有利可圖,于是在租給第一家商戶的時候,就要求收取不菲的轉(zhuǎn)讓費,租金另算。此時的“轉(zhuǎn)讓費”,已經(jīng)遠遠脫離最初轉(zhuǎn)讓費的真正意義了,完全變成了黑心房東謀取暴利的一種手段,而風(fēng)險完全由商戶來承擔(dān)。目前的商鋪租賃過程中,三中轉(zhuǎn)讓費形式都存在。 1. 租賃商鋪的建議 最開始做生意的朋友,由于經(jīng)驗不足,租鋪開店時往往在轉(zhuǎn)讓費上吃了虧?,F(xiàn)在將個人的一些經(jīng)驗總結(jié)出來,主要從接租這個方面展開,供后來的有志創(chuàng)業(yè)的朋友參考: 2.1 從商戶A (非房東)那里接租 主要注意如下幾個問題: A 轉(zhuǎn)租給你是否經(jīng)過房東的同意? 《租賃法》中規(guī)定,商戶A 在合同期內(nèi)將房子轉(zhuǎn)租給B ,A 必須經(jīng)過房東的同意,若不同意,則A 與B 所簽的合同無效?,F(xiàn)實中也存在A 將店鋪轉(zhuǎn)租給B 而沒有經(jīng)過房東的同意,而B 并不知道轉(zhuǎn)租還需要房東的同意,以為只要跟A 協(xié)商就可以了。這種情況下,若房東發(fā)現(xiàn)A 轉(zhuǎn)租后要收回B 的店鋪,B 可以將A 告上法庭,索要之前交的轉(zhuǎn)租費用,并要求一定的經(jīng)濟賠償。 A 的合同是否快到期? 經(jīng)過房東了同意,但如果A 的合同快到期,比如只有3 個月了,可能也會帶來很多麻煩。因為假如房東比較黑心,會選擇收回房子而不跟你續(xù)租,這是房東所擁有的正當(dāng)?shù)臋?quán)利!期滿之后,他一腳把你踹走,像前面所講轉(zhuǎn)讓費發(fā)展的第三個階段一樣,另外再租出去,收取下一個商戶B 的高額轉(zhuǎn)讓費之后,還可以躺在床上瞇著眼睛收B 的房租。那你實在想轉(zhuǎn)租,怎么辦呢?可行性還是存在的,第一種方案:B 在接A 的轉(zhuǎn)租時,同時與房東簽訂合同,將合同有效時間延長幾年,就是說,從A 手中接鋪以后保證自己還能做幾年的生意。那B 的轉(zhuǎn)讓費該如何處理呢?最好與房東的合同中還須說明,B 在接下來幾年的合同期內(nèi)自己有對店鋪的轉(zhuǎn)讓權(quán),當(dāng)然這個轉(zhuǎn)讓過程也必須經(jīng)過房東的同意。第二種方案:B 要充分估計一下接下來的風(fēng)險。在這3 月內(nèi)能把投資收回來并有盈利?能盈利多少?不過能接受第二種方案的人一般都不是常人吧! 還有一點就是,明明只有3 個月的時間了,A 在轉(zhuǎn)租給B 的時候,房東也同意了,但A 卻不告訴B 只有3 個月的期限了。期滿房東回收店鋪,此時B 肯定欲哭無淚。遇到這種情況,可以B 可以將A 告上法庭,索要之前交的轉(zhuǎn)租費用,并要求一定的經(jīng)濟賠償。 近期內(nèi)店鋪周圍是否有重大事件發(fā)生? 這里的事件是指政府拆遷啊、商場裝修啊、搬遷啊等突發(fā)事件。如果A 知道政府發(fā)了在近期內(nèi)拆遷的通知下還轉(zhuǎn)給不知情的B ,那么B 可以狀告A 并追回相應(yīng)的財物。 2.2 直接從房東手中借租 這種情況下,首先得知道這個房東要不要轉(zhuǎn)讓費,如果不要轉(zhuǎn)讓費更好,說明房東還是比較有良心的人,沒那么勢利。但是店鋪位置好、房東又不要轉(zhuǎn)讓費的概率太小了吧?,F(xiàn)在就以房東以索要轉(zhuǎn)讓費為前提才肯租房的情況為例,說明一下合同中哪些地方要注意: 店鋪轉(zhuǎn)讓權(quán)的聲明 這點很重要!沒人保證你的人生會那么順利,萬一你家里出了什么突發(fā)事故,或要改行了,或因利潤太薄無法經(jīng)營下去了,需要把店鋪轉(zhuǎn)租給別人。所以一定要在合同中申明期內(nèi)擁有對店鋪的轉(zhuǎn)租權(quán)。還是要說明一點,轉(zhuǎn)租需要房東的同意。但是如果房東就討厭你,就看你不順眼,就不同意讓你轉(zhuǎn)租,該怎么辦?注意“房東的不同意”也必須在合理范圍內(nèi)的,如果沒有正當(dāng)理由就拒絕轉(zhuǎn)租,房東就屬于惡意拒絕轉(zhuǎn)租,可以根據(jù)法律中的公平誠信原則,依法強制執(zhí)行轉(zhuǎn)租。 簽約時間的考慮 合同時間應(yīng)該稍微長一些,比如你想做2 年左右,最好簽個4~5 年,然后在做了2 年后,找其他的商家把店鋪轉(zhuǎn)讓出去,轉(zhuǎn)讓費收回來了,風(fēng)險轉(zhuǎn)移到下一家去了。但如果轉(zhuǎn)讓費在每一個交接過程中越滾越大的話,越往后接租的商戶,風(fēng)險就越大。 優(yōu)先續(xù)租權(quán)的申明 注意在《租賃法》上,沒有規(guī)定簽約的商戶在合同期滿后具有優(yōu)先續(xù)租權(quán)!所以如果想擁有期滿后繼續(xù)租賃,必須在合同上注明“期滿后,在同等條件下,可以優(yōu)先續(xù)租”等類似的項。這樣的好處在哪兒?在于如果你的生意比較好,想繼續(xù)做下去而不想搬走,期滿時有其他商戶來租這個商鋪,你可以以相同的條件優(yōu)先租賃下來。或者你的你有轉(zhuǎn)讓權(quán),但轉(zhuǎn)讓費還沒有收到,你可以優(yōu)先續(xù)租下來之后,再轉(zhuǎn)租出去。 不過問題來了?!蹲赓U法》真是極品,個人感覺還有很多要改進的地方。請注意“同等條件”的含義,就是說你原來租金是每個月2000 元,后來所處地段變好,期滿后租金肯定不止每個月2000 元,有的商戶愿意出4000 元每一個月,你想續(xù)租嗎?好,同等條件嘛,你也每個月4000 吧。這倒沒什么,正常的經(jīng)濟規(guī)律。問題在于,租金根本不值8000 但房東又想抬高租金呢?他可能去大街上叫幾個混混過來說要租店鋪,給4000 一個月,你有什么辦法呢?你想繼續(xù)做就得出4000 一個月,不做,你收拾收拾走人吧。你可能問,這種現(xiàn)象會發(fā)生嗎?后面你會看到,由于轉(zhuǎn)讓費的存在,這種事情會很常見的。 可能上個例子比較極端。如果有可能,在優(yōu)先續(xù)租權(quán)上,盡量寫明可以優(yōu)先續(xù)租幾年。為什么?因為如果你僅僅寫了具有優(yōu)先續(xù)租權(quán)的話,能續(xù)租多久呢?法律上可沒保障。如果房東追求新租戶的轉(zhuǎn)讓費,合同期滿后會千方百計趕你走,那續(xù)租時間優(yōu)勢房東可以鉆的空子之一。你前面的合同的沒有寫能續(xù)租多久是吧?房東又去大街上找?guī)讉€混混前來租房,價格倒是2000 每個月,只租10 天。不過你有優(yōu)先續(xù)租權(quán)啊,好吧,和你再續(xù)租10 天,咱們來簽新的租賃合同。這個時候,房東的租賃合同上絕對不會讓你有優(yōu)先租賃權(quán)了,10 天后走人吧,房東再租給別人,收取高額轉(zhuǎn)讓費。 2. 最后的矛盾 所謂道高一尺、魔高一丈。因為目前市場上,商戶對自己的店鋪有沒有轉(zhuǎn)讓權(quán),都是與房東在合同上約定的,比較狡猾的商鋪房東可能還會來這一招,看我想出來的案例: 商戶A 與房東簽了10 年的租房合同,并向房東交納了“轉(zhuǎn)讓費”,合同中申明A 在期內(nèi)對店鋪具有轉(zhuǎn)讓權(quán),可以對下一任B 收取轉(zhuǎn)讓費。兩年后,但當(dāng)A 真要轉(zhuǎn)讓時,房東卻對A 說:你可以轉(zhuǎn)讓給別人,但是下一任來接租時,我會告訴他們,我不會跟他們簽轉(zhuǎn)讓權(quán)的。這種情況下,就沒人敢來接租了,因為下一任B 會發(fā)現(xiàn)接下來之后生意若做的不好,想轉(zhuǎn)租出去,由于沒有轉(zhuǎn)讓權(quán)根本就轉(zhuǎn)不出去的。沒有人敢接租,那A 的店鋪轉(zhuǎn)讓權(quán)豈不成了空氣? 那么A 在與房東簽訂合同的時候,在店鋪轉(zhuǎn)讓權(quán)這點上,是不是要注明A 的下一任B 也必須具有在合同期內(nèi)的轉(zhuǎn)讓權(quán)呢?我們假設(shè)房東同意了這條說明,這樣做A 的轉(zhuǎn)讓權(quán)貌似得到保障了,A 能在合同期內(nèi)能順利轉(zhuǎn)出去了。真的嗎?仔細想想,如果此時商戶B 來準備接A 的租,房東又告訴B 說“你可以把店鋪轉(zhuǎn)讓給別人,但你的下一任C ,我不會讓他有轉(zhuǎn)讓權(quán)的”。聽了這樣的話,如果B 也想以后收回自己的轉(zhuǎn)讓費的話,也是不敢接租的。因為盡管B 可以轉(zhuǎn)讓,但如上一段所描述的一樣,沒人敢接B 的租的,一旦接受,轉(zhuǎn)讓費就無法拿回來。B 不敢接租,A 的轉(zhuǎn)讓權(quán)還是形同虛設(shè)! 所以,這真是一個矛盾! 上面所說的房東還不是最狡猾的,最狡猾的會這樣做:租給第一個商戶時,申明要交店鋪轉(zhuǎn)讓費,同時房租另算,合同簽約時間永遠不會給你簽得很長,比如就1~2 年的樣子。至于轉(zhuǎn)讓權(quán)和優(yōu)先續(xù)租權(quán),其實房東給不給你都一樣。先說給轉(zhuǎn)讓權(quán)吧,1~2 年的時間,投資都還沒收回來呢,合同期就快到了,趕快和房東續(xù)租吧,房東肯定不答應(yīng)。為什么,把你趕走了,好收下一家的轉(zhuǎn)讓費??!不是有優(yōu)先續(xù)租權(quán)嗎?好吧,再跟你續(xù)租1 天或一個月吧。其實是一樣的。所以最狡猾的房東會隔一個合同期換一個商戶,隔一個合同期換一個商戶,這樣每換一次,就能收取一次轉(zhuǎn)讓費,房租另外再算!這也解釋了上面“優(yōu)先續(xù)租權(quán)”那一小節(jié)中的例子。沒辦法,人家鋪面好啊,地處繁華地段,人流量大! 需要說明一下,不管是從商戶那里轉(zhuǎn)接過來的轉(zhuǎn)讓費,還是從房東那承接下來的轉(zhuǎn)讓費,隨著轉(zhuǎn)租的過程越滾越大,最后跑到哪里去了呢?肯定是最后接手的商戶因為沒有轉(zhuǎn)讓權(quán),或合同時間太短沒人敢前來接租,轉(zhuǎn)租不出去而眼眼睜睜地看著自己的轉(zhuǎn)讓費成了泡沫。 由此看來,在轉(zhuǎn)讓費發(fā)展的三個階段中,商家與商家之間店鋪的轉(zhuǎn)讓過程收取轉(zhuǎn)讓費還說得過去,雖然聽起來也有違背“和諧”二字,但房東租給第一家就收取轉(zhuǎn)讓費的做法最不道德,最讓人所不齒!雖然沒有違法,但是極其的不合理,對市場經(jīng)濟的發(fā)展和活躍百害而無一利!我想很多自主創(chuàng)業(yè)謀生的人,都因為這個轉(zhuǎn)讓費而增添了不少煩惱吧! 3. 小結(jié) 說了這么多,相信看過之后一定也有所收獲??傊谶@個過程多留個心眼,不要留漏洞,任何與別人(不管房東還是上任商戶)產(chǎn)生的費用,記得留有票據(jù),萬一打起官司,就是及其重要的證據(jù)。 目前商鋪的轉(zhuǎn)讓費在法律上沒有明確受到保護,但在現(xiàn)實生活中又無處不在,也給很多人帶來了麻煩,有時高額的轉(zhuǎn)讓費也許多想創(chuàng)業(yè)的青年望而卻步。當(dāng)然,關(guān)于轉(zhuǎn)讓費在商戶和房東之間,房東永遠是勝者,除非房東還不那么勢利,出租店鋪給商戶時,只收取應(yīng)得的租金。不過在國內(nèi)一線二線城市,這樣的商鋪房東還多不多?就無從知曉了。 要想從法律上解決轉(zhuǎn)讓費問題,好像還比較困難,因為這純粹是“一個愿打一個愿挨”的問題。也許人們道德再高一些,房東只拿自己應(yīng)得的房租而不另外牟取不合理的轉(zhuǎn)讓費,商戶之間盈虧自負,不把轉(zhuǎn)讓費越滾越大加在下一家商戶身上,那么這個社會要和諧得多!抑或法律上直接規(guī)定,房東在出租時不準附加轉(zhuǎn)讓費,即使讓轉(zhuǎn)讓費僅僅在商戶之間銜接,讓轉(zhuǎn)讓費回歸到原始軌道上去,也要好得多??!但是, 這個能實現(xiàn)嗎?希望國家能完善這方面的法律法規(guī),讓市場經(jīng)濟更加充滿活力。 |
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