買(mǎi)二手房，意向金交給中介，如果你不買(mǎi)了這筆錢(qián)一般也別指望收回來(lái)；交意向金時(shí)簽居間協(xié)議，殊不知，你簽下名字的同時(shí)，附在后面的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議也同時(shí)生效了，你即便沒(méi)買(mǎi)成房也要交中介費(fèi)。

　　今年上半年，受樓市限購(gòu)政策影響，房產(chǎn)中介狀告客戶(hù)的案件數(shù)量激增。上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)法律事務(wù)部主任陳世福處獲悉，僅一家律師事務(wù)所，今年上半年就接到40多件與二手房交易糾紛相關(guān)的案件，其中絕大多數(shù)都是屬于房產(chǎn)中介人員誤導(dǎo)看房者簽訂有關(guān)協(xié)議，最終卻要看房者承擔(dān)違約責(zé)任的情況。記者調(diào)查了解，不止一位法律界人士遇到上述現(xiàn)象，看房者沒(méi)買(mǎi)房卻被追討中介費(fèi)現(xiàn)象普遍。

　　陷阱一：

　　誤導(dǎo)客戶(hù)簽房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議

　　去年，分別作為房屋買(mǎi)賣(mài)雙方的黃娟和羅靜在達(dá)成初步意向后，在某大型房產(chǎn)中介公司保德門(mén)店簽訂了一份居間協(xié)議(相當(dāng)于“意向合同”)，但最終并沒(méi)有交易。然而，讓他們想不到的是，當(dāng)他們簽訂居間協(xié)議時(shí)，所附錄的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議已同時(shí)生效。2010年12月，黃娟和羅靜收到了法院的通知，原來(lái)中介公司已將兩人告上法庭，要求支付傭金。2011年1月，閘北法院就此案件開(kāi)庭審理，2月18日，法院作出判決，以黃娟和羅靜簽署了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》，根據(jù)其中條款規(guī)定，附錄《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》同時(shí)生效，判決黃娟和羅靜敗訴，并向房產(chǎn)中介支付中介費(fèi)和訴訟費(fèi)。

　　黃娟和羅靜遇到的問(wèn)題其實(shí)也困擾了很多人，他們都簽訂過(guò)類(lèi)似的《居間協(xié)議》和附件《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，記者調(diào)查了解到，上述買(mǎi)賣(mài)雙方遇到的房產(chǎn)中介的做法，目前已越來(lái)越普遍。

　　記者在采訪(fǎng)中了解到，不少房產(chǎn)中介在讓客戶(hù)簽訂意向協(xié)議時(shí)，一邊是居間協(xié)議，另一邊則是房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議作為附件，讓客戶(hù)簽名的時(shí)候，說(shuō)只是簽意向協(xié)議，但事實(shí)上，看房者卻同時(shí)簽了意向協(xié)議和房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，如果最終未進(jìn)行房屋交易，就需要承擔(dān)違約責(zé)任，而且還需要向房產(chǎn)中介支付傭金。

　　“聯(lián)系客戶(hù)、帶客戶(hù)看房、幫買(mǎi)賣(mài)雙方談條件，我們?cè)谥虚g做了很多工作，但一些客戶(hù)卻沒(méi)有誠(chéng)信，說(shuō)跳價(jià)就跳價(jià)，說(shuō)不買(mǎi)就不買(mǎi)，最終交易達(dá)不成，我們的工作都是白費(fèi)，最后一分錢(qián)都賺不到。”一位房產(chǎn)中介人員說(shuō)，如果客戶(hù)在簽訂意向協(xié)議的同時(shí)，就將房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議也簽掉，那么最后就算交易達(dá)不成，也必須付傭金，這樣中介的努力就不會(huì)白費(fèi)。

　　一大型地產(chǎn)公司某門(mén)店的負(fù)責(zé)人坦言，他們現(xiàn)在用的新版居間協(xié)議就是這種，一面是居間協(xié)議，另一面是房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，客戶(hù)簽名時(shí)兩份協(xié)議同時(shí)生效。“只要買(mǎi)房人有買(mǎi)房意向，我們就希望能促成這筆交易。說(shuō)實(shí)話(huà)，我們中介付出的成本也是比較高的，總歸是希望能從中賺錢(qián)。”他說(shuō)，如果買(mǎi)房人交了意向金又不想買(mǎi)了，那中介一分錢(qián)都賺不到。因此，一般情況下，如果買(mǎi)房人沒(méi)有特意提出異議，一些房產(chǎn)中介就會(huì)讓買(mǎi)房人同時(shí)簽訂兩份協(xié)議。

　　上述房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人提到的新版居間協(xié)議在今年4月開(kāi)始啟用。

　　“我們公司的居間協(xié)議和房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議本來(lái)就是同一份。”另一家大型房產(chǎn)中介公司的某物業(yè)顧問(wèn)坦言，只要簽了，就具備同等法律效應(yīng)，而房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議本身?xiàng)l款，對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方、房產(chǎn)中介都有約定，在保障中介利益的同時(shí)，也對(duì)客戶(hù)有一定的保障。“不過(guò)交了意向金不買(mǎi)的客戶(hù)占比不高，一般是5%-10%左右。”他表示，如果遇到不誠(chéng)信的客戶(hù)，中介的利益就完全得不到保證，所以一些房產(chǎn)公司就會(huì)在居間協(xié)議上直接附加房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，并在協(xié)議中加入一些條款。

　　陷阱二：

　　惡意將意向金轉(zhuǎn)為定金

　　除了誤導(dǎo)客戶(hù)在不知情的情況下簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，部分中介還惡意將買(mǎi)房人繳納的意向金轉(zhuǎn)為定金，讓最終未達(dá)成交易的買(mǎi)房人不僅無(wú)法要回意向金，還要承擔(dān)違約責(zé)任。

　　一般來(lái)說(shuō)，在正常情況下，買(mǎi)房人通過(guò)房產(chǎn)中介看房，看房后如果對(duì)房源比較滿(mǎn)意，中介就會(huì)要求看房人繳納一定的意向金(一般為房屋總價(jià)的1%)，并簽訂一份由中介出具的居間協(xié)議，達(dá)成房屋交易買(mǎi)賣(mài)的一種意向。其間，買(mǎi)房人也可以提出一定的交易條件，再由中介去和房東商討，如果價(jià)格談不妥，或者買(mǎi)房人由于自身情況發(fā)生變化而不想買(mǎi)這套房子，那么中介應(yīng)退還意向金。

　　“但現(xiàn)在的問(wèn)題是，在達(dá)不成交易的情況下，很多中介并不退還意向金。”陳世福律師告訴記者，從他接到的案件情況來(lái)看，部分房產(chǎn)中介通過(guò)設(shè)置“陷阱”將最終未達(dá)成交易的買(mǎi)房人事先繳納的意向金據(jù)為己有，買(mǎi)房人反而要承擔(dān)違約責(zé)任。

　　記者了解到，看房人將意向金交給房產(chǎn)中介時(shí)，中介一般都會(huì)讓看房人簽一份居間協(xié)議，而在這份協(xié)議中，會(huì)規(guī)定“當(dāng)意向金交給賣(mài)房人時(shí)，自動(dòng)轉(zhuǎn)為定金”的條款，而根據(jù)我國(guó)規(guī)定，定金規(guī)則發(fā)揮效用自實(shí)際交付為準(zhǔn)。但部分房產(chǎn)中介在收到買(mǎi)房人要求退回意向金的通知后，一般欺騙買(mǎi)房人說(shuō)意向金已經(jīng)交給賣(mài)房人變成定金了，買(mǎi)房人如果不買(mǎi)房就是違約。一位從事房產(chǎn)中介行業(yè)多年的人士表示，確實(shí)有一些中介把意向金“坑”掉。“坦率地說(shuō)，只要交了意向金，只要不是中介本身的問(wèn)題，一般都不會(huì)退還給買(mǎi)方了。”該物業(yè)顧問(wèn)坦言，買(mǎi)方并沒(méi)有任何證據(jù)，來(lái)證明中介是否已將意向金交給賣(mài)方轉(zhuǎn)為定金。

　　為什么有這么多具備買(mǎi)房意向的人，最終卻不想買(mǎi)了要取回意向金？陳世福律師表示，從他接觸的這些二手房交易糾紛案件來(lái)看，主要還是受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響比較大，特別是限購(gòu)、限貸政策，不少買(mǎi)房人在交了意向金之后，才發(fā)現(xiàn)自己不能買(mǎi)房或者沒(méi)有足夠的貸款額度。另外，因中介隱瞞房屋本身狀況而造成買(mǎi)房人放棄買(mǎi)房打算的情況也不少。“希望買(mǎi)房人簽協(xié)議慎之再慎。”

　　二手房買(mǎi)賣(mài)都要留心眼

　　■律師提醒廣大消費(fèi)者，在房產(chǎn)中介門(mén)店看房時(shí)，如果需要付意向金的話(huà)，只要收下房產(chǎn)中介開(kāi)具的收據(jù)即可。

　　■對(duì)于房產(chǎn)中介人員提出的簽訂協(xié)議的要求，一定要慎重，如果房屋買(mǎi)賣(mài)雙方僅僅是想建立一個(gè)定房關(guān)系的話(huà)，在簽約時(shí)，可以要求中介公司將“居間協(xié)議”附件“房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議”劃掉，以保護(hù)自己的權(quán)益。