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銀行的房地產(chǎn)“陷阱”-《財經(jīng)網(wǎng)》

 Jiajia Ba 2011-03-29

銀行的房地產(chǎn)“陷阱”

本文見《財經(jīng)》雜志2011年第08期 出版日期2011年03月28日   共有 0 條點評
你可能無法完全阻止泡沫,但是肯定有辦法阻止銀行過度借貸。任何價格都有可起可落。穩(wěn)定的房地產(chǎn)價格是穩(wěn)定社會的基礎(chǔ)

沈聯(lián)濤/文

  房地產(chǎn)泡沫對銀行業(yè)的影響有多大?從次貸和全球金融危機(jī)的經(jīng)驗來看,其影響巨大。

  對老百姓來說,住房通常也是大多數(shù)家庭一生中最大的一筆投資。對企業(yè)而言,廠房和固定資產(chǎn)可用于向銀行申請抵押貸款。

  對銀行而言,銀行信用的主要擔(dān)保物就是房產(chǎn)。對地方政府而言,契稅和房產(chǎn)稅是財政收入最重要的來源。因此,很多人將房價上升視為經(jīng)濟(jì)繁榮的重要信號。

  令人驚奇的是,危機(jī)發(fā)生之前,經(jīng)濟(jì)學(xué)家都沒有意識到房地產(chǎn)價格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出其賬面價值。美國的房地產(chǎn)總價值是GDP的225%,若房價下跌20%,GDP就會減少45%,美國將遭遇歷史上最大一次經(jīng)濟(jì)危機(jī)。等到美國監(jiān)管當(dāng)局決定仔細(xì)審查銀行體系的時候,他們發(fā)現(xiàn),近半數(shù)的信貸都與房地產(chǎn)相關(guān)(特別是通過抵押貸款或抵押證券的形式)。

  3月10日,美聯(lián)儲發(fā)布了美國2010年四季度資金流量數(shù)據(jù)。居民擁有的房地產(chǎn)總價值達(dá)到18.2萬億美元,占居民總財富的25.7%。房地產(chǎn)總價值在2006年-2007年損失了6萬億美元,在2009年損失了1.2萬億美元,在2010年上半年略有復(fù)蘇,但在2010年全年仍然損失了0.6萬億美元。房地產(chǎn)價格雖然在零利率的政策下略有點回升,但比2007年的最高值減少了7.9萬億美元。

  在非金融行業(yè)的企業(yè)也有類似的趨勢。企業(yè)擁有的房地產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)25.6%,相比于2007年的最高值減少了2.4萬億美元,或者說26%。商業(yè)地產(chǎn)在2010年似乎有企穩(wěn)的趨勢,但具體數(shù)字并沒有出現(xiàn)在銀行不良貸款統(tǒng)計當(dāng)中。

  根據(jù)聯(lián)邦存款保險公司(FDIC)在國會的證詞,倒閉的銀行大多在房產(chǎn)貸款的風(fēng)險控制上有問題,主要集中在商業(yè)地產(chǎn)的收購、開發(fā)和建筑貸款(下稱“收開建”貸款)。在2005年-2008年的三年間,“收開建”貸款增加了75%,占銀行總資本金的比例從2000年的26%上升到2007年三季度的50%。

  那些快速發(fā)出的貸款產(chǎn)生了很多問題。2006年-2007年間發(fā)放的次級貸款在2010年11月違約率已經(jīng)過半。2009年按揭止贖已達(dá)到280萬起,2010年也超過了200萬起。

  在2009年末,F(xiàn)DIC擔(dān)保的銀行所發(fā)放的非本期住房建設(shè)貸款,從占貸款總數(shù)1.45%上升至25.7%。受房地產(chǎn)行業(yè)的不良貸款影響,自2008年以來,F(xiàn)DIC擔(dān)保的322家金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)破產(chǎn),另有860家銀行處于破產(chǎn)的邊緣(FDIC共擔(dān)保7770家金融機(jī)構(gòu))。這些金融機(jī)構(gòu)的破產(chǎn)大多是由于在商業(yè)或住宅房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)放了過多的“收開建”貸款。

  標(biāo)準(zhǔn)普爾住房價格指數(shù)顯示,今年住房價格將會在去年9月的基礎(chǔ)上下降2%,商業(yè)地產(chǎn)大約會上漲3%,但是商業(yè)地產(chǎn)的租金仍在下跌。

  因此,雖然量化寬松政策有助于資產(chǎn)價格回升,但是房地產(chǎn)價格并沒有恢復(fù)很多。如果房地產(chǎn)價格繼續(xù)下行,那么銀行體系仍然岌岌可危。

  為什么房地產(chǎn)對銀行體系如此重要?這是因為房地產(chǎn)是主要的抵押品,也是杠桿化的基礎(chǔ)資產(chǎn)。一切證券和衍生品都是利用這些資產(chǎn)借債。因此,當(dāng)基礎(chǔ)資產(chǎn)價格下跌時,杠桿效應(yīng)將使金融衍生品的跌幅翻倍。

  英國金融服務(wù)局主席特納勛爵認(rèn)為,無論是巴塞爾協(xié)議III的改革或者針對“大而不能倒”的措施,都不足以確保全球金融穩(wěn)定性。他建議銀行的資本金率要高于巴塞爾協(xié)議III的規(guī)定,并且針對影子銀行采取更多的監(jiān)管措施。

  他特別強(qiáng)調(diào),經(jīng)濟(jì)和金融體系中的債券和股權(quán)合約,以及到期轉(zhuǎn)換是金融系統(tǒng)的基本風(fēng)險。“金融不穩(wěn)定是由人們的目光短淺、不完全理性和不良動機(jī)造成的。”

  和特納勛爵一樣,美國金融危機(jī)調(diào)查委員會最終相信,人類自身的錯誤導(dǎo)致了這場危機(jī)。這是意識形態(tài)的問題,它錯誤地認(rèn)為市場可以自我糾正,使金融監(jiān)管變得“對市場友好”。然而,也是低利率加劇了資產(chǎn)泡沫,央行也不能一味否認(rèn)與資產(chǎn)泡沫毫無關(guān)系。

  正如我們現(xiàn)在從日本經(jīng)驗中所看到的,房地產(chǎn)繁榮和破滅有很長的人口統(tǒng)計學(xué)周期。在人口增長的階段,房地產(chǎn)價格增長,但是當(dāng)人口老齡化并且開始下降時,房地產(chǎn)價格就會下跌,在有資產(chǎn)泡沫的前提下引起大量損失。

  你可能無法完全阻止泡沫,但是肯定有辦法阻止銀行過度借貸。任何價格都有可起可落。 穩(wěn)定的房地產(chǎn)價格是穩(wěn)定社會的基礎(chǔ)。■

  作者為中國銀監(jiān)會首席咨詢顧問和國際咨詢委員會委員、清華大學(xué)和馬來西亞大學(xué)兼職教授、香港證監(jiān)會前主席

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