三個(gè)男人的商業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)

住宅類物業(yè)的前景不可預(yù)期，讓很多人不太敢出手，而通貨膨脹的壓力又讓人揣著錢感到不安心。在目前的狀態(tài)下，投資者的錢會(huì)往哪里流呢？房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控已經(jīng)不是第一次了，那些“聰明錢”總能找到方向，他們有什么經(jīng)驗(yàn)可以分享？

買商鋪，看環(huán)境、位置和規(guī)模

應(yīng)先生(個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶)

最成功投資：九堡華貿(mào)鞋城商鋪2間

投資時(shí)間：2007年至今

我是比較喜歡投資商鋪的，一來(lái)我自己在做生意，對(duì)挑選商鋪比較有心得，二來(lái)商鋪面積比較小，占用的資金量低。

2007年的時(shí)候，原來(lái)武林廣場(chǎng)邊上的華貿(mào)鞋城要搬遷的新聞還是很受關(guān)注的，畢竟是一個(gè)開(kāi)了十來(lái)年的市場(chǎng)，做鞋包生意的人都知道，我覺(jué)得那是一個(gè)機(jī)會(huì)，可以考慮投資。其實(shí)鞋城搬遷是分成兩個(gè)市場(chǎng)搬的，一個(gè)往汽配城，一個(gè)往九堡，我去現(xiàn)場(chǎng)看了看，決定選擇九堡的華貿(mào)鞋城。為什么呢？原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)檫@個(gè)規(guī)模比較大。

我的兩間商鋪，是相鄰的聯(lián)鋪，一間15平方米，一間17平方米，當(dāng)時(shí)我考慮如果生意好，我可以自己經(jīng)營(yíng)，生意不好就一間自己經(jīng)營(yíng)，一間轉(zhuǎn)租。我買的時(shí)候，九堡的商鋪價(jià)格還不高，再加上有朋友是原華貿(mào)鞋城的經(jīng)營(yíng)戶，所以還給我打了點(diǎn)折，一間商鋪總價(jià)差不多11萬(wàn)元?，F(xiàn)在這里隨便一間15平方米左右的商鋪年租金就超過(guò)20萬(wàn)元，位置好的可以租到25萬(wàn)元/年以上。轉(zhuǎn)賣一間商鋪的報(bào)價(jià)都要200多萬(wàn)元，而且基本上沒(méi)有轉(zhuǎn)賣的。

商鋪投資是非常考驗(yàn)眼光的，其實(shí)九堡的市場(chǎng)很多，但并不是每家市場(chǎng)的生意都像華貿(mào)鞋城這么好，如果想投資商鋪，我建議一定要現(xiàn)場(chǎng)考察。

一是看大環(huán)境，商鋪周邊的交通方不方便，以哪種交通方式為主，這在很大程度上決定了你投資的回報(bào)率高不高。比如九堡華貿(mào)鞋城，很多人都說(shuō)交通不方便，但實(shí)際上我們是以批發(fā)為主的，公交車方不方便對(duì)我們影響不大，關(guān)鍵是大車、打包方便，對(duì)外物流方便。

二是看商鋪的具體位置。如果是經(jīng)營(yíng)類型比較單一的市場(chǎng)，那么一樓的商鋪?zhàn)詈?，因?yàn)檫@是人流量必須經(jīng)過(guò)的地方。市場(chǎng)內(nèi)的通道要寬，照明要充分。最好選擇靠右手邊的商鋪，這樣人的視線能自然看到。

三是看整體規(guī)模，這主要是針對(duì)市場(chǎng)商鋪來(lái)說(shuō)的?，F(xiàn)在很多杭州市中心或老城區(qū)的市場(chǎng)要往城市周邊搬遷，其實(shí)投資的機(jī)會(huì)很多，我建議選擇那些整體搬遷的市場(chǎng)來(lái)投資。因?yàn)檎w搬遷更容易帶動(dòng)老經(jīng)營(yíng)戶，這樣新市場(chǎng)的客源相對(duì)比較有保證，能更快形成經(jīng)營(yíng)氛圍。對(duì)市場(chǎng)商鋪來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)得好是最主要的。

其實(shí)社區(qū)商鋪我也有興趣投資，但是商鋪的規(guī)模最好稍微大一些，50~60平方米左右，這樣的商鋪比較適合開(kāi)專賣店，價(jià)格我倒不是太在乎，主要是看交通，是不是面對(duì)主要的人流動(dòng)線，這點(diǎn)對(duì)社區(qū)商鋪尤為重要。

　　綜合體更有投資價(jià)值

毛先生(公司老板)

最成功投資：歐美中心酒店式公寓2間，寫(xiě)字樓400平方米

投資時(shí)間：2006年底至今

買世貿(mào)麗晶城EAC的寫(xiě)字樓不是純粹的投資，是我自己開(kāi)公司有需要，剛好這個(gè)項(xiàng)目在售，位置也不錯(cuò)，我就買了。當(dāng)初買的400平方米寫(xiě)字樓，一半我自己在使用，另一半轉(zhuǎn)租給了另一家公司，每月租金5.6元/平方米，在整個(gè)黃龍商務(wù)區(qū)里這個(gè)租金水平都算是比較高的水準(zhǔn)。當(dāng)然我預(yù)計(jì)這個(gè)項(xiàng)目會(huì)增值，畢竟黃龍商務(wù)區(qū)的地段擺在這里，但實(shí)際上它增值的速度比我預(yù)計(jì)更快一些，現(xiàn)在寫(xiě)字樓二手房的價(jià)格將近5萬(wàn)元/平方米，比我買的時(shí)候翻了一倍多。

店式公寓的增值速度與寫(xiě)字樓差不多，但總價(jià)要低一些。當(dāng)時(shí)我買了兩間酒店式公寓，都是53平方米的，我記得是1.9萬(wàn)元/平方米，在當(dāng)時(shí)算是比較高的價(jià)格，現(xiàn)在如果轉(zhuǎn)賣的話一般報(bào)價(jià)在3.7萬(wàn)~3.8萬(wàn)元/平方米，也翻了一倍?，F(xiàn)在經(jīng)常能接到中介的電話，問(wèn)我手上的房子賣不賣，但我不打算賣，還是出租比較劃算，53平方米的酒店式公寓每間月租金有6000元。而且我的租戶就是EAC寫(xiě)字樓的租戶，生活習(xí)慣很好，這樣對(duì)房子的損耗也比較小，承租期也很穩(wěn)定。說(shuō)實(shí)話，我也投資了住宅，如果從租金角度考慮，酒店式公寓和寫(xiě)字樓的租金回報(bào)率要比住宅高。

從我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最重要的還是地段，要比住宅項(xiàng)目更注重地段；其次是最好選擇綜合體項(xiàng)目，酒店式公寓、寫(xiě)字樓、住宅最好還有商場(chǎng)或者商鋪，物業(yè)類型豐富一些；第三是選擇引入的服務(wù)商或者運(yùn)營(yíng)商是品牌公司，特別是酒店式公寓和寫(xiě)字樓項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)不強(qiáng)、管理到不到位，在某種程度上決定了物業(yè)的增值能力和增值速度。

現(xiàn)階段我比較看好的區(qū)域有兩個(gè)，一個(gè)是錢江新城，另一個(gè)是運(yùn)河商務(wù)區(qū)，這兩個(gè)板塊里只要有定價(jià)合理，運(yùn)營(yíng)、管理到位的項(xiàng)目的話，是可以考慮投資的。

　　投資寫(xiě)字樓

同樣保值和抗通脹

姚先生(電子商務(wù)公司老板)

最成功投資：恒生科技園約1000平方米寫(xiě)字樓

投資時(shí)間：2010年至今

我兩次買寫(xiě)字樓都跟宏觀調(diào)控有關(guān)系，第一次是2009年年底，我在南京新街口廣場(chǎng)附近的一個(gè)項(xiàng)目買了1000平方米左右的寫(xiě)字樓。當(dāng)時(shí)買主要是因?yàn)橛X(jué)得價(jià)格便宜，新街口廣場(chǎng)在南京的位置有點(diǎn)類似杭州的武林廣場(chǎng)，非常市中心的地段，但寫(xiě)字樓的價(jià)格只有1.6萬(wàn)元/平方米，杭州武林廣場(chǎng)邊上哪有這么便宜的寫(xiě)字樓？所以我就下單了?，F(xiàn)在那個(gè)寫(xiě)字樓的二手房?jī)r(jià)格在2.5萬(wàn)~3萬(wàn)元/平方米，漲了將近一倍。

去年我在杭州買了恒生科技園的1棟寫(xiě)字樓，一共5層樓，總建筑面積也在1000平方米左右，就在文一西路延伸段，價(jià)格比較便宜，我買的時(shí)候才1萬(wàn)多/平方米。可能你會(huì)覺(jué)得位置偏了點(diǎn)，但我做電子商務(wù)的，對(duì)寫(xiě)字樓的地段沒(méi)有一般企業(yè)那么強(qiáng)調(diào)，而且它是獨(dú)棟的寫(xiě)字樓，留給我自由裝修的發(fā)揮空間比較大，我比較滿意。

現(xiàn)在想起來(lái)，最近三年我好像都在買寫(xiě)字樓，跟其他人的投資方向不太一樣，這主要是因?yàn)閯偤闷髽I(yè)發(fā)展有需要。而且現(xiàn)在很多城區(qū)有招商引資優(yōu)惠，買寫(xiě)字樓辦企業(yè)可以享受很多政策，所以很多經(jīng)商、辦企業(yè)的人比較愿意投資寫(xiě)字樓。我們的價(jià)值觀念與普通的投資者不太一樣，對(duì)我來(lái)說(shuō)，投資寫(xiě)字樓與投資住宅一樣都能保值、抗通脹，但寫(xiě)字樓的使用率肯定比住宅高，至少我自己辦公不用再向別人租地方了。