房地產(chǎn)企業(yè)合理避稅的探討
發(fā)布時(shí)間：2009-12-22 11:53:24   閱 讀：449 次 
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【中青年干部培訓(xùn)班優(yōu)秀論文】

房地產(chǎn)企業(yè)合理避稅的探討
九0二隊(duì) 劉 軍

　　「摘要」合理避稅是納稅人尊重稅法、依法納稅的前提下采取適當(dāng)?shù)氖侄螌{稅義務(wù)的規(guī)避，減少稅務(wù)上的支出。本文主要通過對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本組合和開發(fā)成本核算的分析，通過對成本費(fèi)用的控制，加強(qiáng)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營管理，達(dá)到企業(yè)最終合理避稅的目的?！　　　　　　　　　　　　　　　　?br>　　「關(guān)鍵詞」開發(fā)成本的組成  開發(fā)成本的核算
　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　合理避稅是指在尊重稅法、依法納稅的前提下，納稅人采取適當(dāng)?shù)氖侄螌{稅義務(wù)的規(guī)避，減少稅務(wù)上的支出。合理避稅并不是逃稅漏稅，它是正常合法的活動，合理避稅也不僅僅是財(cái)務(wù)部門的事，還需要市場、營銷等各個(gè)部門的合作，從合同簽訂、款項(xiàng)收付等各個(gè)方面入手。避稅是企業(yè)在遵守稅法、依法納稅的前提下，以對法律和稅收的詳盡研究為基礎(chǔ)，對現(xiàn)有稅法規(guī)定的不同稅率、不同納稅方式的靈活利用，使企業(yè)創(chuàng)造的利潤有更多的部分合法留歸企業(yè)。在法律規(guī)定范圍內(nèi)，最大限度地保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。避稅是合法的，是企業(yè)應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)權(quán)利。
　　說到房地產(chǎn)企業(yè)的合理避稅，那我們首先要了解房地產(chǎn)開發(fā)成本組成及相關(guān)核算方式。
　　一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成
　　房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。就其用途來說，大致可分為三大部分：
　　1、土地、土建、設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80％。其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用的大小是評價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否可行，是否有預(yù)期利潤的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，都必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓面地價(jià)），以此來進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評估。
　　2、配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、小區(qū)綠化和道路、市政和公建配套費(fèi)及其他生活服務(wù)性設(shè)施費(fèi)。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因表影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10－15％。房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑，運(yùn)用各種方法減少這部分費(fèi)用支出，是降低開發(fā)成本取得經(jīng)營效益的一項(xiàng)重要手段。
　　3、管理費(fèi)用和籌資成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對正確計(jì)算開發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營成果，將起到非常重要的作用。
　　二、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算
　　房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過程。企業(yè)進(jìn)行開發(fā)成本核算，除了必須嚴(yán)格執(zhí)行國家制定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度和財(cái)務(wù)制度外，還應(yīng)該注意解決以下幾個(gè)問題。
　　1、成本歸集對象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，象其他行業(yè)一樣，確定成本歸集對象，即成本核算單位。
　　2、成本項(xiàng)目的設(shè)立。正確劃分成本項(xiàng)目，可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度規(guī)定，“開發(fā)成本”作為一級成本核算科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營特點(diǎn)和管理需要，選擇成本項(xiàng)目。
　　3、間接費(fèi)用的核算。企業(yè)的間接費(fèi)用主要包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度規(guī)定，這些費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益。
　　4、項(xiàng)目的竣工決算。房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的最終目的是計(jì)算出項(xiàng)目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)出經(jīng)營利潤。
　　以上對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本和核算進(jìn)行了簡單的了解和分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)避稅則自然要對其所涉及的稅種進(jìn)行了解和掌握。
　　房地產(chǎn)企業(yè)主要涉及企業(yè)所得稅，營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、個(gè)人所得稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅等各項(xiàng)稅種。但房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的主要稅種中：營業(yè)稅避稅的空間不大，只有所得稅及土地增值稅有一定空間。
　?。ㄒ唬├贸杀举M(fèi)用的充分列支減輕所得稅負(fù)擔(dān)
　　企業(yè)所得稅是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。企業(yè)所得稅的輕重、多寡，直接影響稅后凈利潤的形成，關(guān)系到企業(yè)的切身利益。因此，企業(yè)所得稅是稅收籌劃的重點(diǎn)。從成本核算的角度看，利用成本費(fèi)用的充分列支是減輕企業(yè)稅負(fù)的常用的方法。企業(yè)應(yīng)納所得稅數(shù)額根據(jù)應(yīng)納稅所得額和稅法規(guī)定的稅率計(jì)算求得。在稅率既定的情況下，企業(yè)應(yīng)納所得稅額的多寡取決于企業(yè)應(yīng)納稅所得額的多少。應(yīng)納稅所得額則由企業(yè)收入總額扣除與收入有關(guān)的成本、費(fèi)用、稅金和損失后計(jì)算求得?？梢?，在收入既定時(shí)，盡量增加準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目，即在遵守財(cái)務(wù)會計(jì)準(zhǔn)則和稅收制度規(guī)定的前提下，將企業(yè)發(fā)生的準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目予以充分列支，必然會使應(yīng)納稅所得額有所減少，最終減少企業(yè)的所得稅計(jì)稅依據(jù)，從而達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。
　　同時(shí)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用要按一定的方法攤?cè)氤杀?。費(fèi)用分?jǐn)偩褪侵冈诒ＷC費(fèi)用必要支出的前提下，從賬目找到平衡，使費(fèi)用攤?cè)氤杀緯r(shí)盡可能達(dá)到最大攤?cè)?，從而?shí)現(xiàn)最大限度的避稅。
　　常用的費(fèi)用分?jǐn)傇瓌t一般包括實(shí)際費(fèi)用分?jǐn)?、平均攤銷和不規(guī)則攤銷等。只要仔細(xì)分析一下折舊計(jì)算方法，我們就可總結(jié)出一個(gè)規(guī)律：無論采用哪一種分?jǐn)偅灰屬M(fèi)用盡早地?cái)側(cè)氤杀?，使早期攤?cè)氤杀镜馁M(fèi)用越大，那么就越能夠最大限度地達(dá)到避稅的目的。至于哪一種分?jǐn)偡椒ㄗ钅軌驇椭覀儗?shí)現(xiàn)最大限度地避稅，則需要根據(jù)預(yù)期費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間及數(shù)額進(jìn)行計(jì)算、分析和比較后確定。
　　在實(shí)際過程中，我們還有幾點(diǎn)可以注意：
    1、成本和費(fèi)用的確認(rèn)。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際，在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時(shí)，應(yīng)當(dāng)合理區(qū)分和確認(rèn)期間費(fèi)用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。因?yàn)楦鶕?jù)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策規(guī)定期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本是可以在當(dāng)期直接扣除的。這里要需要說明下當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位成本確認(rèn)的。
　　2、廣告費(fèi)及業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告及業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)在每一納稅年度可按銷售收入一定比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除廣告支出（其中：廣告費(fèi)比例是8%、宣傳費(fèi)是5‰），超出比例部分廣告支出可以無限期向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的廣告費(fèi)及業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)，可以無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度。這里要說明下業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，在取得第一筆收入后發(fā)生的宣傳費(fèi)，超出扣除的比例的是永久不能扣除的。
　　3、管理費(fèi)用。我們可以適當(dāng)合理的增加管理費(fèi)用，減少當(dāng)年利潤，從而減少企業(yè)應(yīng)納稅所得額。例如可提高壞帳準(zhǔn)備的提取比率，壞帳準(zhǔn)備金是要進(jìn)管理費(fèi)用的，這樣就減少了當(dāng)年的利潤，就合理避讓了企業(yè)所得稅額。
　　4、財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用，屬于對象成本完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用在稅前直接扣除。這里要注意一點(diǎn)，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策規(guī)定，關(guān)聯(lián)企業(yè)相互借款，借款方取得的借款額超過本企業(yè)注冊資本的50%，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除，同時(shí)借款利率不得超過同期同類商業(yè)銀行貸款利率。
　　這樣在日常的賬務(wù)處理中，合理確認(rèn)成本費(fèi)用，有利于我們適當(dāng)調(diào)整應(yīng)納所得額，從而調(diào)整應(yīng)納稅額，做到合理合法的避稅。
　?。ǘ├谜叟f方法的合理選擇減輕所得稅負(fù)擔(dān)
　　折舊是固定資產(chǎn)由于損耗而轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品成本中去的那一部分價(jià)值。正確計(jì)算和提取折舊，不但有利于計(jì)算產(chǎn)品成本，而且保證了固定資產(chǎn)再生產(chǎn)的資金來源。折舊是成本的組成部分，現(xiàn)行會計(jì)制度中，企業(yè)常用的折舊方法有平均年限法、工作量法和加速折舊法，運(yùn)用不同的折舊方法計(jì)算出的折舊額在量上不一致，分?jǐn)偟礁髌谏a(chǎn)成本中去的固定資產(chǎn)成本也存在差異。因此，折舊的計(jì)算和提取必然關(guān)系到成本的大小，直接影響企業(yè)的利潤水平，最終影響企業(yè)的稅負(fù)輕重。
　　三、合理提高人員開支比例
　　在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，可考慮在不超過計(jì)稅工資的范疇內(nèi)適當(dāng)提高員工工資，為職工辦理醫(yī)療保險(xiǎn)，建立職工養(yǎng)老基金、失業(yè)保險(xiǎn)基金和職工教育基金等統(tǒng)籌基金，進(jìn)行企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和運(yùn)輸保險(xiǎn)等等。這些費(fèi)用可以在成本中列支，同時(shí)也能夠主調(diào)動員工積極性，減少稅負(fù)，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和福利負(fù)擔(dān)。從而合理的加大人員開支和社會保險(xiǎn)費(fèi)支出，提高成本，降低利潤。
　　四、適當(dāng)調(diào)整收入的確認(rèn)
　　從銷售著手。選擇不同的銷售結(jié)算方式，推遲收入確認(rèn)的時(shí)間。應(yīng)當(dāng)根據(jù)我們的實(shí)際情況，盡可能的延遲收入確認(rèn)的時(shí)間。由于貨幣的時(shí)間價(jià)值，延遲納稅會給我們帶來意想不到的節(jié)稅效果。
　　同時(shí)以下幾個(gè)稅種在某些方面也可以利用一些優(yōu)惠政策和有關(guān)稅收及財(cái)務(wù)規(guī)定，進(jìn)行合理節(jié)稅。
　　在營業(yè)稅方面有一點(diǎn)可以注意，就是價(jià)外費(fèi)用中部分代收款項(xiàng)的營業(yè)稅扣繳，根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)從購房戶取得的代收款項(xiàng)，如有線電視安裝費(fèi)、管道費(fèi)、煤氣費(fèi)、水電安裝費(fèi)等價(jià)外費(fèi)用應(yīng)當(dāng)并入營業(yè)額征收營業(yè)稅。然而在國稅發(fā)[1998]217號文中規(guī)定'物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租不計(jì)征營業(yè)稅，對其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅'.這樣我們是否能夠在收取上述費(fèi)用時(shí)，收費(fèi)部門作適當(dāng)調(diào)整，從而減少應(yīng)交營業(yè)稅額。這就需要相關(guān)部門進(jìn)行協(xié)調(diào)。
　　土地增值稅方面，因?yàn)橥恋卦鲋刀愂窍阮A(yù)交后清算的，這里需要我們更加合理的確認(rèn)成本費(fèi)用，同時(shí)還要和稅務(wù)部門多進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)。因?yàn)?，根?jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的普通住宅用房，增值率在20%以下的，免征土地增值稅。
　　在房產(chǎn)稅方面，在國稅發(fā)[2003]89號中規(guī)定，“鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅”。同時(shí)稅法還規(guī)定，獨(dú)立于房屋之外的建筑物不征房產(chǎn)稅，這樣例如圍墻、假山、道路、場地、綠化等設(shè)施是不征收房產(chǎn)稅的。這方面我們也可以很好的利用，做到合法合理節(jié)稅。
　　關(guān)于印花稅，因?yàn)橘忎N合同是按0.3‰計(jì)算印花稅，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書按0.5‰計(jì)算印花稅，我們明珠房地產(chǎn)公司與消費(fèi)者簽訂的售房合同，應(yīng)按“購銷合同”，而不是“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”，所以應(yīng)使用稅率為0.3‰。這里稅率的使用我們也要注意。
　　總的來說，我們一方面要注意成本費(fèi)用的控制，加強(qiáng)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營管理，另一方面協(xié)調(diào)好外部關(guān)系，合理利用房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策，力爭使我們能夠享受更多種稅收優(yōu)惠政策，最大限度避稅，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力。