王先生的代理律師也認(rèn)為，即使房屋買賣合同不能成立，喬夫人仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過失責(zé)任，其過失之處包括：喬夫人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(即自己并非產(chǎn)權(quán)人這一事實);違反了初步協(xié)議或許諾，即雙方婚宴上關(guān)于房屋買賣的口頭協(xié)議;如果喬夫人屬于無權(quán)代理未獲被代理人追認(rèn)，又不構(gòu)成表見代理，則應(yīng)由喬夫人承擔(dān)締約過失責(zé)任。承擔(dān)締約過失責(zé)任的形式是損害賠償，包括利息損失和信賴?yán)鎿p失，即應(yīng)增加而未增加的利益，如履約收益。

　　結(jié)果：雙方調(diào)解被告補償2.5萬元

　　庭審結(jié)束后，雙方考慮到多年良好的鄰居關(guān)系，在法官的主持下同意調(diào)解。原告王先生同意放棄要求被告賠償10萬元損失的訴請，而被告也鑒于自己違約，同意以高于銀行貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)補償原告損失人民幣2.5萬元。

　　一場由口頭協(xié)議代替書面合同引發(fā)的官司終于以調(diào)解而宣告結(jié)束，但其中給人帶來的教訓(xùn)是何其深刻。

　　律師點評：鄭重簽訂房屋買賣合同

　　房產(chǎn)買賣又稱不動產(chǎn)買賣，具有相當(dāng)?shù)奶厥庑?。房地產(chǎn)買賣必須簽訂書面合同，并且產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓需要以登記為準(zhǔn)，因此房產(chǎn)買賣不能僅僅憑借口頭協(xié)議之類的君子協(xié)議，而是要認(rèn)認(rèn)真真將雙方的買賣條款列明，并且國家對于房產(chǎn)買賣也制定了統(tǒng)一的合同文本，所以，正式簽訂房產(chǎn)買賣合同時都有規(guī)范的文本。如王先生那般僅憑借著交情，以近乎借款形式支付房款，到頭來是很容易遭遇到對方違約的。因此，在牽涉到房產(chǎn)買賣時，最好是釘是釘鉚是鉚，買賣歸買賣，交情歸交情，做好簽訂合同這一環(huán)節(jié)的工作。

　　在簽訂正式合同前，首先要確定簽訂合同的對象是房屋所有人或者是獲得房屋所有人授權(quán)的代理人，并且要確定房屋的所有人有多少，是否都合意簽訂轉(zhuǎn)讓合同。其次，要以書面形式將雙方的合約寫明白，明確買賣雙方各自的合同權(quán)利和義務(wù)。同時，還要制定合理的違約條款，明確何種違約情況發(fā)生該適用何種違約罰則等。

　　(上海市鳴霄律師事務(wù)所房地產(chǎn)專家律師杜成勇)

　　-記者寄語：謹(jǐn)慎對待意向書

　　本案例中，王先生自認(rèn)為已經(jīng)簽訂了房屋買賣合同，其實，只是訂了一個初步協(xié)議或許諾，從法理上來講，這一初步協(xié)議和許諾是以簽訂房屋買賣合同為目的，而并非以直接取得房產(chǎn)為目的，一旦賣方違背承諾，買方也無法得到想要購買的房子，只能尋求對方違約賠償。

　　其實類似的現(xiàn)象在一手房買賣中也相當(dāng)普遍，許多開發(fā)商在未取得房屋預(yù)售許可證的情況下就開始銷售房屋，這實際上與現(xiàn)行房地產(chǎn)買賣的法規(guī)相悖。為了繞開法規(guī)，使得營銷行為合法化，部分開發(fā)商采取了一種叫做“訂房意向書”的方式，如果到時候房產(chǎn)商無法與購房者簽訂房屋預(yù)售合同，則房產(chǎn)商的責(zé)任只限于“訂房意向書”約定的責(zé)任范圍內(nèi)，因此，對于那些只是與房產(chǎn)商簽了“訂房意向書”的購房者來說，首先要清楚地認(rèn)識到“訂房意向書”并非房屋買賣合同，簽了“訂房意向書”決不能以為已經(jīng)買房無憂。其次要在“意向書”的范圍內(nèi)盡力爭取保護(hù)自己的權(quán)益。至于那些明顯有“黃牛”炒作嫌疑的“訂房意向書”轉(zhuǎn)讓，則更應(yīng)慎之又慎。

　　其實類似的現(xiàn)象在一手房買賣中也相當(dāng)普遍，許多開發(fā)商在未取得房屋預(yù)售許可證的情況下就開始銷售房屋，這實際上與現(xiàn)行房地產(chǎn)買賣的法規(guī)相悖。為了繞開法規(guī)，使得營銷行為合法化，部分開發(fā)商采取了一種叫做“訂房意向書”的方式，如果到時候房產(chǎn)商無法與購房者簽訂房屋預(yù)售合同，則房產(chǎn)商的責(zé)任只限于“訂房意向書”約定的責(zé)任范圍內(nèi)，因此，對于那些只是與房產(chǎn)商簽了“訂房意向書”的購房者來說，首先要清楚地認(rèn)識到“訂房意向書”并非房屋買賣合同，簽了“訂房意向書”決不能以為已經(jīng)買房無憂。其次要在“意向書”的范圍內(nèi)盡力爭取保護(hù)自己的權(quán)益。至于那些明顯有“黃牛”炒作嫌疑的“訂房意向書”轉(zhuǎn)讓，則更應(yīng)慎之又慎。