本報(bào)記者 陳小瑛 深圳報(bào)道

2010年三個(gè)季度馬上過去了，記者查看深圳市規(guī)劃國(guó)土委網(wǎng)站，截至10月9日的土地出讓計(jì)劃中，自今年3月起，7個(gè)月內(nèi)沒有推出一宗住宅用地，而今年3月掛牌成交的唯一一宗住宅用地，是2008年、2009年兩度流拍的歷史遺留地，而且還是一宗定向出讓地。土地出讓不按計(jì)劃進(jìn)行，供應(yīng)太少，也引起業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑。

年內(nèi)至今僅定向出讓一塊地

深圳2010年商品住房為60公頃的土地供應(yīng)計(jì)劃還沒有完成一宗任務(wù)。

記者從深圳市規(guī)劃國(guó)土委網(wǎng)上查到，2010年深圳計(jì)劃新供應(yīng)住宅用地97.2公頃，而這其中商品住房為60公頃，保障房年內(nèi)新供應(yīng)37.2公頃，但截至10月9日，國(guó)土局掛牌的土地中，僅有比亞迪一塊地出讓，且這一地塊還是歷史遺留的結(jié)轉(zhuǎn)地，如果按照今年新規(guī)劃的土地出讓，深圳至今尚未真正出讓新的住宅用地。

3月3日掛牌成交的G14210-0182號(hào)地塊位于龍崗坪山新區(qū)聚龍山地區(qū)，土地面積20萬平米，建筑面積44萬平米，被比亞迪以掛牌起價(jià)6.65億拿下，樓面地價(jià)為1508元/平米，地價(jià)比2009年掛牌價(jià)直降2.3億元。

該地塊也是深圳今年首推限房?jī)r(jià)、限銷售的“雙限”居住用地，地塊規(guī)定申請(qǐng)人條件與前一次相同，并按市價(jià)8折銷售給汽車業(yè)專才及高管，12年內(nèi)不得出售。

在深圳土地定向出讓已不是新聞，2009年出讓的住宅用地中，大多是定向出讓方式，政府明確表示意在扶持相關(guān)產(chǎn)業(yè)，有助于留住高科技企業(yè)和人才，而這一做法褒貶各異，對(duì)于外來人口眾多的深圳，大多享受不到保障房的夾心層，卻要飽食商品房供應(yīng)不斷減少所帶來的高房?jī)r(jià)苦果。

不按計(jì)劃賣地

回顧深圳2008年、2009年供地計(jì)劃，給外界的感覺是，政府不按常理出牌。

2008年深圳市計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地15.4平方公里，但截至年底實(shí)際供應(yīng)建設(shè)用地23.66平方公里，市場(chǎng)環(huán)境不好時(shí)，供地反而超出了原計(jì)劃。2008年居住用地規(guī)模計(jì)劃為180公頃，因2008年市場(chǎng)整體環(huán)境不佳，導(dǎo)致多宗土地流拍，未按計(jì)劃進(jìn)行也許還情有可原。

2009年土地市場(chǎng)迅速回暖，當(dāng)年的居住用地計(jì)劃新供應(yīng)規(guī)模為110公頃，歷年結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模118公頃。但記者統(tǒng)計(jì)，2009年最終拿出來招拍掛的居住用地只有63.43公頃，如果剔除比亞迪2008年流拍過的20公頃結(jié)轉(zhuǎn)土地，新供應(yīng)只有43.43公頃，不到原計(jì)劃的三分之一。

在供應(yīng)的土地中，除了比亞迪地塊流拍，其它土地大多都是溢價(jià)成交，深圳一位土地顧問告訴記者，很多開發(fā)商對(duì)深圳的土地都是如饑似渴，只要有土地賣，大家都想要，可惜的是政府賣的地太少。

不過，公開資料中沒完成的任務(wù)，可能還有另一種情況，即政府的商品住宅用地出讓并沒有完全按照公開出讓的方式，而是通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓，但按規(guī)定這是不允許的，政府規(guī)劃出讓的土地一律都應(yīng)公開走招拍掛形式。

合正地產(chǎn)某高管向記者透露，每年很多地出讓都是外界所不知道的，公開的土地只是一部分而已。通過城市更新、舊改城改、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、并購等多種形式推出的土地已經(jīng)成為深圳土地供應(yīng)的主要形式，政府公開招拍掛土地從近年看僅占很小份額。

對(duì)于不按計(jì)劃供地的行為，國(guó)土局土地總體規(guī)劃處研究人士表示原因復(fù)雜，土地不足是現(xiàn)實(shí)，干凈地出讓過程又較長(zhǎng)，但因政府對(duì)于土地出讓沒有問責(zé)機(jī)制，即使沒按計(jì)劃進(jìn)行，年終只要列明原因，一般不會(huì)受到處罰。

供應(yīng)嚴(yán)重不足

深圳規(guī)劃國(guó)土委公布的數(shù)據(jù)顯示，深圳市2010年住宅用地計(jì)劃供應(yīng)總量為407.2公頃，其中更新改造用地310公頃，未來深圳商品房主要來源于城市更新改造項(xiàng)目，但城市更新進(jìn)程緩慢，供給上難以滿足不斷增長(zhǎng)的需求群體，商品房土地供應(yīng)不足的結(jié)果，必然會(huì)使未來商品房?jī)r(jià)格不斷上漲。

為迎接深圳特區(qū)三十年成立，8月26日，深圳啟動(dòng)了2009年12月1日《深圳市城市更新辦法》出臺(tái)后的首批開工項(xiàng)目，有20個(gè)項(xiàng)目集中開工，將為深圳提供210萬平米住宅。

今年年初，深圳規(guī)劃國(guó)土委做規(guī)劃時(shí)就規(guī)定，要在一些重點(diǎn)地區(qū)如前海片區(qū)、光明新區(qū)等區(qū)域，嚴(yán)格控制土地出讓，待規(guī)劃成熟、完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，再考慮土地開發(fā)使用。這在保證土地如期出讓的同時(shí)，也能使土地出讓價(jià)格最大化，這可能也是政府不按計(jì)劃出讓土地的原因之一。

另一方面，在今年計(jì)劃出讓的97.2公頃住宅用地中，保障房與商品房的比例為4:6，商品房供應(yīng)主要靠城市更新改造，今年深圳在供應(yīng)總量不足的情況下，保障房比例逐年攀升，商品房比例不斷減少，房?jī)r(jià)上升在所難免。

深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒告訴記者，現(xiàn)在政府首要任務(wù)就是加快保障房建設(shè)，其中人才安居工程又占到六成以上。“因?yàn)楝F(xiàn)有的商品房?jī)r(jià)格一般人也買不起，商品房漲得再高，跟普通人也沒有關(guān)系，大學(xué)畢業(yè)以上的人才有申請(qǐng)保障房的資格。”

但事實(shí)上，保障房群體十分狹窄，門檻極高，除了條件真正困難的人，一般的普通人是不可能申請(qǐng)到保障房的，因此保障房的大力建設(shè)很難分流商品房的需求群體。