■變數(shù)一

　　遺留欠費(fèi)拒不交

　　案例：高先生今年8月通過一個小中介購買了一套二手房，由于沒有任何購房經(jīng)驗，入住后不久高先生發(fā)現(xiàn)原房主前一個月的水電費(fèi)、上半年的物業(yè)費(fèi)以及3年的供熱費(fèi)均沒有繳納，當(dāng)高先生找到原房主時，原房主以賣給高先生的房價太低為由，拒不補(bǔ)交。 

　　專家提醒：購買二手房不同于購買新房，二手房產(chǎn)生的費(fèi)用是除了房款外房屋交付中的重要的條款，買房前一定要將原房東產(chǎn)生的一切費(fèi)用結(jié)清后再繳全部房款，如果不到繳納時間 ，購房者一定要在合同中注明結(jié)算時間及方式，并預(yù)留出部分押金。一旦出現(xiàn)上述案例中的情況，購房者可提起訴訟，購房前所產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由原房主繳納。

　　■變數(shù)二

　　房東遲遲不過戶

　　案例：2009年年底，宋先生通過網(wǎng)絡(luò)信息，購買了一套性價比較高的一套房。由于急于想入住，于是在看好房后倉促與房東簽了合同。房東在收到房款后，遲遲不辦理過戶，由于沒有約定好過戶時間和違約責(zé)任，宋先生多次催促房東無果，年前入住也沒有成功。

　　專家提醒：在二手房交易過程中，如果沒有正規(guī)的購房合同，購房者一定要有規(guī)避風(fēng)險的意識，比如將房款分為首付和尾款，等過完戶辦理好房產(chǎn)證，結(jié)清各種費(fèi)用后，再將尾款支付給房主。簽訂合同時，一定要在合同中明確過戶及戶口遷出時間及違約責(zé)任。一旦出現(xiàn)了上述案例中的情況，可提起訴訟，要求解除合同并讓對方承擔(dān)違約責(zé)任。

　　■變數(shù)三

　　贈送的家具不給了

　　案例：市民徐先生去年11月份看好了一套帶部分家具的二手房，由于事先沒有將家具明細(xì)列在合同中，待交完全款后，房東之前承諾贈送的家具卻又不承認(rèn)了，且戶口也遲遲不肯遷出。盡管徐先生的購房協(xié)議在款項和交房時間等主要條款上標(biāo)注得很詳細(xì)，但關(guān)于家具、戶口等問題卻沒有在合同中補(bǔ)充、明確，徐先生只能吃啞巴虧。

　　專家提醒：二手房交易中可能會出現(xiàn)不少上述特殊情況，因此示范文本合同外的細(xì)節(jié)問題，一定要簽訂補(bǔ)充協(xié)議?？谡f無憑，把維權(quán)的武器放在自己的手里，就是一份維權(quán)的證據(jù)。因此，重視使用補(bǔ)充協(xié)議，也是維護(hù)二手房交易后續(xù)安全最重要的一步。

　　■變數(shù)四

　　房屋質(zhì)量出問題

　　案例：今年3月份，市民張先生在市區(qū)看好了一套頂樓的老房子準(zhǔn)備當(dāng)婚房。買房前，張先生最擔(dān)心頂樓雨天會漏雨，但房東卻向張先生保證肯定不會有漏雨現(xiàn)象。由于聽信了房東的承諾，張先生便也沒了顧忌，遂簽下協(xié)議購買了這套房子。 

　　然而隨著雨季的到來，房子漏雨的情況頻頻出現(xiàn)，原來房東在賣房前將房子重新粉刷過，遮蓋了原先漏雨的痕跡。由于當(dāng)初簽訂的合同中沒有標(biāo)明漏雨的責(zé)任歸屬問題，房東的承諾也毫無法律效力，問題遲遲無法解決。

　　專家提醒：二手房由于年久老化、失修，常常會出現(xiàn)不少被隱藏的問題，因此購房時不要輕易聽信中介或房東的承諾，最好將承諾寫入合同。由于多數(shù)購房者并不能保證將所有不確定因素一一落實(shí)到合同上，專家建議購房者在買二手房時，不妨找一位懂行的“高手”幫忙驗房，并在合同中注明相關(guān)責(zé)任，一旦發(fā)生類似情況，可以找公證處公正，要求原房主退修或賠償。 

　　二手房，看得見，摸得著，實(shí)實(shí)在在。相比期房來要安全許多。在國家將二手房營業(yè)稅征收從5年降至2年以后，這些次新房的優(yōu)勢明顯體現(xiàn)出來。21世紀(jì)房屋置換等二手房中介公司負(fù)責(zé)人透露，這個政策出臺以后對市場的影響相當(dāng)明顯。這樣的次新房既可以避免期房爛尾的危險，又有新房的品質(zhì)，受捧是自然的。但同時，二手房由于有許多不確定的“變數(shù)”，因此購房者簽合同時要謹(jǐn)慎。