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房屋轉(zhuǎn)租糾紛的處理
一、房屋轉(zhuǎn)租的立法模式
轉(zhuǎn)租是承租人不退出租賃關(guān)系而將租賃物出租給他人使用、收益的債的關(guān)系。也可以認(rèn)為，它是承租人不退出租賃關(guān)系而將租賃物出租給他人使用、收益的行為。它與租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓雖然相似，但性質(zhì)是不同的。對(duì)于轉(zhuǎn)租的立法例，各國(guó)根據(jù)其不同國(guó)情和立法意旨，采用不同的立法模式。各國(guó)立法模式大致可以分為：放任主義、限制主義和區(qū)別主義。法國(guó)等民法采用放任主義立法模式，認(rèn)為轉(zhuǎn)租是承租人的權(quán)利，如果沒(méi)有禁止性約定損害出租人利益的情況下，承租人可以轉(zhuǎn)租。日本、德國(guó)等國(guó)民法采用限制主義立法模式，即非經(jīng)出租人同意，承租人不得轉(zhuǎn)租。意大利民法采取區(qū)別主義立法模式，即區(qū)別不同情況，采用放任主義或者限制主義。意大利民法典第1594條規(guī)定：“除有相反的約款，承租人有將出租物讓渡他人的轉(zhuǎn)租權(quán)，但未經(jīng)出租人的同意不得轉(zhuǎn)賣(mài)契約；涉及動(dòng)產(chǎn)物時(shí)，轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)有出租人授權(quán)或者與習(xí)慣相符。”第1642條規(guī)定，產(chǎn)生孳息的物品租賃未經(jīng)出租人同意，承租人不得將租賃物轉(zhuǎn)租。
我國(guó)對(duì)于轉(zhuǎn)租一直都采用限制主義態(tài)度。不論是原《經(jīng)濟(jì)合同法》，還是《合同法》都采用限制主義，即必須事先征得出租人的同意?！逗贤ā返诙俣臈l規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》亦設(shè)專(zhuān)章規(guī)定（第五章）轉(zhuǎn)租。根據(jù)《合同法》規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)租可分為：合法轉(zhuǎn)租和非法轉(zhuǎn)租。合法轉(zhuǎn)租，是指承租人征得出租人的同意，將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。非法轉(zhuǎn)租，是指承租人未征得出租人的同意，擅自將房屋轉(zhuǎn)租給第三人?；谶@種劃分，我們將就合法轉(zhuǎn)租和非法轉(zhuǎn)租的當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)及其法律地位進(jìn)行分析。
二、合法轉(zhuǎn)租
1、轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)讓與的區(qū)別
租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)谝恍﹪?guó)家的法律上有所規(guī)定，如日本民法典第612條規(guī)定，承租人除非經(jīng)出租人承諾，不得讓與其權(quán)利或轉(zhuǎn)租租賃物。法國(guó)民法典第1717條也有類(lèi)似規(guī)定。但多數(shù)國(guó)家沒(méi)有專(zhuān)門(mén)設(shè)有規(guī)定租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓的條款，我國(guó)亦然。租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢儆趥鶛?quán)轉(zhuǎn)讓的范疇，但是，由于租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓并非單純的權(quán)利讓與，而是包括義務(wù)在內(nèi)的一種法律地位的轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《民法通則》第九十一條和《合同法》第八十四條的規(guī)定，應(yīng)經(jīng)合同對(duì)方即出租人同意。
?。?）轉(zhuǎn)租系承租人與次承租人之間成立新的租賃合同，租賃權(quán)讓與為承租人法律地位的轉(zhuǎn)讓?zhuān)憩F(xiàn)為租賃債權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?shí)踐中往往與營(yíng)業(yè)財(cái)產(chǎn)一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)闪①Y產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系。所以合同的性質(zhì)不同。
?。?）轉(zhuǎn)租后轉(zhuǎn)租人（承租人）仍享有租賃權(quán)，并未退出原租賃關(guān)系，同時(shí)轉(zhuǎn)租人（承租人）與次承租人之間產(chǎn)生新的租賃關(guān)系。轉(zhuǎn)租人（承租人）在租賃物上為次承租人設(shè)定新的租賃權(quán)。而租賃權(quán)讓與不同，在承租人讓與租賃權(quán)時(shí)，承租人于轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)后，就退出租賃關(guān)系，由第三人代其位，成為合同的當(dāng)事人。
2、合法轉(zhuǎn)租的成立要件
合法轉(zhuǎn)租的成立要件是：一是承租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同存在；二是承租人征得出租人同意。在司法實(shí)踐中出現(xiàn)爭(zhēng)議最多的是第二要件的認(rèn)定問(wèn)題。對(duì)此問(wèn)題，主要有以下幾點(diǎn)爭(zhēng)議：
?。?）出租人采用何種方式同意？根據(jù)建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十八規(guī)定，轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)出租人書(shū)面同意，并應(yīng)依法辦理登記備案手續(xù)。我們認(rèn)為，在審判實(shí)踐中，不能以此規(guī)章的規(guī)定作為認(rèn)定轉(zhuǎn)租是否有效的依據(jù)。對(duì)于出租人同意的方式，《合同法》沒(méi)有明確規(guī)定，根據(jù)《民法通則》以及《合同法》的立法精神，民事法律行為以不要式為原則，以要式為例外。因此，出租人的同意，不以書(shū)面為必要。至于發(fā)生糾紛時(shí)，是否可以舉證，則屬于另一問(wèn)題。至于出租人同意的時(shí)間，臺(tái)灣地區(qū)學(xué)者史尚寬認(rèn)為，轉(zhuǎn)租合同訂立之前或之后，出租人亦可同意。“出租人同意”是授權(quán)行為，屬于準(zhǔn)法律行為。在事前同意，既可以為概括性授權(quán)，也可為針對(duì)特別個(gè)人的同意，既可以在合同中預(yù)先約定，也可以另行約定。事后同意，在法律上屬于追認(rèn)。“追認(rèn)”一般為明示行為，其效力毋庸置疑。但如果為默示行為，如何認(rèn)定效力呢？史尚寬先生認(rèn)為，“往往默示的為之”，即認(rèn)為默示同意是事后同意方式的常態(tài)。從實(shí)踐的角度看，如果出租人明知承租人已將房屋轉(zhuǎn)租，在合理期限內(nèi)又無(wú)異議，甚至有時(shí)還有事實(shí)上的協(xié)助行為，如代轉(zhuǎn)交鑰匙等，則可以認(rèn)定為默示的同意。
?。?）“同意”能否撤回？原則上不能撤回，因?yàn)橥鈾?quán)是基于照顧出租人利益而設(shè)立，出租人同意是單方法律行為。如果可以隨意撤回則不利于交易關(guān)系的穩(wěn)定和對(duì)承租人與次承租人利益的保護(hù)。
（3）同意內(nèi)容問(wèn)題。房屋的用途同意。如果為概括性同意，承租人和次承租人應(yīng)該依誠(chéng)實(shí)信用和公序良俗原則來(lái)轉(zhuǎn)租和使用房屋；如果為特別同意，承租人只能在出租人同意使用的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)租。轉(zhuǎn)租的期限，根據(jù)國(guó)外的立法和民法的基本原理分析，轉(zhuǎn)租合同的期限應(yīng)不長(zhǎng)于租賃合同的期限。但如果出租人以明示的方式同意轉(zhuǎn)租期限可以超出租賃期限，基于合同自由原則和私法自治原則，除法律有明文禁止，應(yīng)認(rèn)定為有效。只是在原租賃合同終止時(shí)，轉(zhuǎn)租合同轉(zhuǎn)變?yōu)橐话愕淖赓U合同，臺(tái)灣地區(qū)民法解釋亦為“經(jīng)出租人同意，次承租人得超過(guò)主租賃契約存續(xù)期間，保持租賃物，則成立出租人與次承租人之間的直接租賃關(guān)系。”
3．合法轉(zhuǎn)租合同當(dāng)事人之間法律關(guān)系分析
?。?）承租人與次承租人之間的關(guān)系
合法轉(zhuǎn)租合同成立，承租人與次承租人之間發(fā)生租賃關(guān)系，與普通租賃關(guān)系沒(méi)有區(qū)別。從德、日學(xué)說(shuō)和判例來(lái)看，在出租人和承租人之間的租賃關(guān)系與承租人和次承租人間的租賃關(guān)系同時(shí)終止時(shí)，次承租人可以直接將租賃物返還出租人，其性質(zhì)屬于次承租人代替承租人的返還。當(dāng)次承租人取得租賃物的所有權(quán)而與出租人混同時(shí)，原則上原租賃合同應(yīng)當(dāng)歸于消滅，但是為了次承租人的利益，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為在轉(zhuǎn)租合同存續(xù)期間，原租賃合同仍有效。
（2）出租人與承租人之間的法律關(guān)系
出租人與承租人之間的租賃關(guān)系不因轉(zhuǎn)租而發(fā)生變化。出租人的租金請(qǐng)求權(quán)以及解約權(quán)，應(yīng)向承租人行使。因?yàn)榭蓺w責(zé)于次承租人的損害，由承租人向出租人負(fù)賠償責(zé)任?！逗贤ā返诙俣臈l第一款規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。”
三、非法轉(zhuǎn)租
1．采用放任主義立法國(guó)家，承租人的自行轉(zhuǎn)租在未違反禁止性約定或者對(duì)于租賃物的所有人無(wú)害的前提下屬于合法行為，其法律后果應(yīng)當(dāng)與同意轉(zhuǎn)租相同。但在采用限制主義或者區(qū)分主義國(guó)家，未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租即為非法轉(zhuǎn)租，會(huì)產(chǎn)生一定的法律后果。我國(guó)屬于后者。以下我們將就非法轉(zhuǎn)租合同的法律關(guān)系進(jìn)行分析。
?。?）轉(zhuǎn)租合同的效力
對(duì)于承租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同的效力問(wèn)題，存在四種不同觀點(diǎn)。第一觀點(diǎn)認(rèn)為，只要出租人沒(méi)有在租賃合同中禁止承租人轉(zhuǎn)租，承租人則可以不經(jīng)承租人的同意而轉(zhuǎn)租，因承租人并未違反約定，該擅自轉(zhuǎn)租行為應(yīng)屬有效。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果出租人并未在租賃合同中約定承租人可以轉(zhuǎn)租，則說(shuō)明出租人沒(méi)有授權(quán)承租人轉(zhuǎn)租，構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，該轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，擅自轉(zhuǎn)租屬于民法中的欺詐行為，應(yīng)屬無(wú)效。第四觀點(diǎn)認(rèn)為，屬于廣義上的無(wú)權(quán)處分行為，轉(zhuǎn)租合同效力待定。我們贊同第四種觀點(diǎn)。按照合同自由原則和相對(duì)性原理，轉(zhuǎn)租合同與普通合同并沒(méi)有區(qū)別，可以類(lèi)推適用我國(guó)《合同法》第五十一條規(guī)定，認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同的效力?！逗贤ā返谖迨粭l規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人汀立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”承租人非法轉(zhuǎn)租，只有在出租人追認(rèn)時(shí)，方有效；如果不追認(rèn)，則不發(fā)生法律效力。因此，非法轉(zhuǎn)租合同是效力待定合同。
?。?）出租人的解除權(quán)
根據(jù)《合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定，承租人非法轉(zhuǎn)租，出租人可能解除租賃合同，也可能不解除租賃合同。如果出租人不解除租賃合同，出租人與承租人之間的關(guān)系和普通租賃合同關(guān)系相同。如果出租人解除合同，有以下幾種情況值得研究。
《合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。出租人有權(quán)解除哪個(gè)合同（租賃合同或者轉(zhuǎn)租合同）呢？我們認(rèn)為，根據(jù)合同相對(duì)性原理，出租人只有解除租賃合同。從本條規(guī)定還可看出，發(fā)生自行轉(zhuǎn)租時(shí)，出租人可能解除合同，也可能不解除合同。出租人不解除合同時(shí)，轉(zhuǎn)租關(guān)系依然存在；如果出租人解除合同時(shí)，轉(zhuǎn)租關(guān)系是否因此而終止呢？我們認(rèn)為應(yīng)該終止。因?yàn)樽赓U合同解除后，造成轉(zhuǎn)租合同不能履行，當(dāng)然轉(zhuǎn)租合同也就終止。由此次承租人可以向承租人要求賠償。
對(duì)于承租人僅以一部分房屋轉(zhuǎn)租，出租人是否有權(quán)解除合同？我們認(rèn)為，如果對(duì)出租人并無(wú)不利，只能對(duì)轉(zhuǎn)租部分有解除權(quán)，這符合物盡其用原則。當(dāng)然對(duì)出租人不利的，出租人可以解除全部租賃合同。如果轉(zhuǎn)租合同履行結(jié)束后，出租人才發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)租，出租人是否有權(quán)解除租賃合同？日本判例認(rèn)為應(yīng)該解除合同，因?yàn)檗D(zhuǎn)租本身具有違反誠(chéng)實(shí)信用之嫌。德國(guó)民法認(rèn)為承租人不顧出租人的警告而繼續(xù)轉(zhuǎn)租，為出租人解除租賃合同的條件。我們認(rèn)為，轉(zhuǎn)租合同結(jié)束后，出租人無(wú)權(quán)解除合同。首先，從利益角度看，轉(zhuǎn)租并沒(méi)有損害出租人的利益，如果出租人事后解除合同，無(wú)疑只是報(bào)復(fù)罷了，對(duì)出租人和承租人沒(méi)有任何益處，出租人有權(quán)利濫用之嫌；其次，從出租人同意的方式講，同意分為明示和默示兩種方式，轉(zhuǎn)租事實(shí)已經(jīng)結(jié)束，法院應(yīng)該推定出租人為默示同意。
2．承租人非法轉(zhuǎn)租是否構(gòu)成侵權(quán)以及轉(zhuǎn)租收益性質(zhì)的認(rèn)定
?。?）是否構(gòu)成侵權(quán)？臺(tái)灣地區(qū)學(xué)者王澤鑒先生認(rèn)為，當(dāng)出租人為租賃物的所有人時(shí)，承租人的轉(zhuǎn)租構(gòu)成對(duì)出租人所有權(quán)的侵權(quán)行為。有學(xué)者則反對(duì)此說(shuō)，認(rèn)為出租是物之所有權(quán)人通過(guò)合同將租賃物的占有、使用、收益權(quán)能移轉(zhuǎn)給承租人，而其自己僅保留處分權(quán)能并收取租金以為其他權(quán)能轉(zhuǎn)移的代價(jià)。當(dāng)承租人自行轉(zhuǎn)租時(shí)，盡管出租人與承租人之間的誠(chéng)信程度受到動(dòng)搖，租賃物的占有層次增加，受損可能性加大，但承租人應(yīng)就租賃物的損害向出租人負(fù)賠償責(zé)任。因而認(rèn)為，出租人的所有權(quán)難說(shuō)受到了侵害。但反對(duì)者并沒(méi)有提出出租人以何種訴訟請(qǐng)求來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。我們認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)《合同法》轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意的規(guī)定，說(shuō)明能否轉(zhuǎn)租屬于出租人對(duì)租賃物享有的處分權(quán)能的表現(xiàn)，如果未經(jīng)出租人同意而轉(zhuǎn)租，應(yīng)該構(gòu)成對(duì)所有權(quán)的侵害，可以以侵權(quán)之訴起訴承租人。
?。?）非法轉(zhuǎn)租所得租金性質(zhì)。德國(guó)學(xué)說(shuō)認(rèn)為是不當(dāng)?shù)美?。王澤鑒先生則認(rèn)為，承租人違法轉(zhuǎn)租，不屬無(wú)權(quán)處分行為，且出租人與承租人有租賃關(guān)系存在，承租人支付對(duì)價(jià)而為使用收益，出租人對(duì)租賃物已無(wú)使用收益之權(quán)能，故承租人違法轉(zhuǎn)租并未使其受到損害，從而違法轉(zhuǎn)租原則上應(yīng)在租賃契約上求其解決，出租人可終止契約或請(qǐng)求債務(wù)不履行之損害賠償，無(wú)需借助于不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)。王利明先生認(rèn)為，承租人無(wú)權(quán)通過(guò)轉(zhuǎn)租而獲取利益，因而對(duì)于承租人所獲得的扣除租金部分的剩下的收益部分，可作為不當(dāng)?shù)美虺鲎馊朔颠€。我們認(rèn)為，王澤鑒先生的觀點(diǎn)在邏輯上更能立得住腳。出租人因出租房屋而受有租金收益，其對(duì)待對(duì)價(jià)是使承租人取得租賃房屋的使用收益權(quán)。出租人在法律上并沒(méi)有因?yàn)檗D(zhuǎn)租行為而直接受有損害。因此，轉(zhuǎn)租人因轉(zhuǎn)租更有收益，對(duì)出租人而言，并不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美．?dāng)然，出租人因?yàn)檗D(zhuǎn)租而造成房屋毀損或其他損失的，可以依租賃合同或者侵權(quán)之債主張損害賠償責(zé)任。
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