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11月2日，一篇標題為《房企10年囤地12億平方米，足夠1.2億人居住》的報道被廣泛轉(zhuǎn)載，引起業(yè)內(nèi)人士的強烈關注。主要原因一是數(shù)據(jù)之大，頗讓人心驚肉跳，其次是開發(fā)商又被推上了“罪無赦”的審判臺。這事值得分析一番，以正視聽。 該報道所說現(xiàn)象部分屬實，但被夸大化和情緒化了。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2000－2009年，全國房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積33億平方米，而完成土地開發(fā)面積僅有近21億平方米，簡單計算可知，約12億平方米土地未被開發(fā)，但這其中并沒考慮部分土地出讓后又因各種原因而被政府收回的情況。按一年不開發(fā)即為土地閑置的規(guī)定，預計近10億平方米可能屬于閑置用地。 近十年來，造成巨量土地閑置的原因非常復雜，但罪責全歸房企就失之公正了。今年初，國土資源部副部長贠小蘇曾公開表示，截至2009年底，全國仍然約有一萬公頃閑置土地，54%左右的閑置土地主要是政府部門原因造成的。“一萬公頃”之說暫且不談，但一半以上閑置土地由地方政府造成卻基本屬于事實，原因主要包括動拆遷難和城市規(guī)劃調(diào)整。 這又與土地出讓方式有很大關系。2004年“831大限”(8月31日之后經(jīng)營性用地出讓實行招、拍、掛)之前，我國經(jīng)營性用地多采用協(xié)議方式出讓(少數(shù)為劃撥)，很多地方政府在出讓合同中，對企業(yè)開、竣工時間約束得很寬松；而且，2008年之前，我國經(jīng)營性用地多采用“毛地”出讓，也即在完成動拆遷之前，政府就將土地賣給了開發(fā)商，而近些年動拆遷的難度越來越大，許多土地因此閑置?！ ?img doc360img-src='http://image4.360doc.com/DownloadImg/2009/9/28/52920_6536189_34.jpg' class=restrictImg src="http://image4.360doc.com/DownloadImg/2009/9/28/52920_6536189_34.jpg"> 另外，在我國很多城市中，往往一屆領導一個想法，存在隨意、頻繁修改城市規(guī)劃的現(xiàn)象，城市規(guī)劃和用地性質(zhì)變化后，部分已出讓的地塊自然被迫延期開發(fā)。比如，今年8月被媒體狂炒的1457宗閑置土地“黑名單”確有此事，筆者曾看到過，這些地塊多是在2005年之前出讓的。 其次，這些閑置用地“足夠1.2億人居住”的說法很不靠譜。首先，即便有10億平方米閑置用地，也多屬非住宅用地，即便是假設為住宅用地也不合適，因為很多非居住用地的所在位置、地理條件、產(chǎn)業(yè)功能等特點，決定了不能作為居住用地出讓。另外，報道稱“以目前業(yè)內(nèi)通常的容積率為3的住宅開發(fā)指標來計算”，這一容積率明顯高估，實際上過去十年，全國城鎮(zhèn)新建住宅小區(qū)的平均容積率絕對不會超2。處處高估和多算，最后得出“足夠1.2億人居住”的結論，難免夸張。 至于大開發(fā)商擁有較多的土地儲備，以及通過分期開發(fā)變相囤地的現(xiàn)象，確實存在。近幾年，全國地價漲幅比房價更瘋狂，所以導致部分房企囤地的利潤率，比開發(fā)后賣房的利潤率還要高。土地是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的基本生產(chǎn)資料，大企業(yè)為了可持續(xù)經(jīng)營，保持較大規(guī)模土地儲備無可厚非，政府更應關注的是制定有效的政策措施，并落到實處。比如，針對項目分期開發(fā)造成的土地閑置問題，國土部早已規(guī)定限制大幅居住用地出讓，但地方政府不遵守，又奈之何？ 國家清查和治理土地閑置，已進行了五六年，實際上政策并不復雜，而難在執(zhí)行。大家不妨想想，一半以上閑置用地的責任在地方政府，地方政府又怎好意思對囤地企業(yè)下狠手呢？ 今年9月下旬，國土部和住建部聯(lián)合下發(fā)的《關于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設管理調(diào)控的通知》中規(guī)定：嚴格查處囤地炒地閑置土地行為，對企業(yè)自身原因造成土地閑置的，必須依法堅決查處，對政府及部門原因造成土地閑置的，住房城鄉(xiāng)建設部門要積極配合國土資源主管部門，聯(lián)合限期查辦。但愿國家在查處閑置土地方面，對企業(yè)和地方政府(官員)“兩手抓，兩手都要硬”。        |
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