房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地出讓金的賬務(wù)處理

 

一般計(jì)入開(kāi)發(fā)成本

在實(shí)務(wù)工作中，土地出讓金往往不是一次性支付，土地使用權(quán)證也未必在土地出讓金支付后立即取得，這就引出了該土地出讓金如何核算的問(wèn)題。我建議，土地出讓金的核算可按以下三種情況分別作出處理：  
1.土地出讓金未支付完畢，土地使用權(quán)證已經(jīng)取得。這時(shí)，實(shí)際上土地使用年限已經(jīng)確定，尚未支付的土地出讓金可以理解為欠付款，因此，可按土地使用權(quán)總價(jià)金額借記“無(wú)形資產(chǎn)”科目，總價(jià)與已支付的土地出讓金之間的差額部分貸記“其他應(yīng)付款”科目。同時(shí)，土地成本按土地使用證上的使用期限作分期攤銷。

 3.土地出讓金未支付完畢，土地使用權(quán)證尚未取得。對(duì)此，存在兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，既然權(quán)證未取得，土地使用年限不能確定，款項(xiàng)亦未支付完畢，作掛賬處理較妥；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然權(quán)證未取得，但土地使用權(quán)已享用，比照在建工程已完工交付使用，但尚未辦理竣工決算手續(xù)的會(huì)計(jì)處理，應(yīng)當(dāng)暫估入賬，并按暫估入賬數(shù)及暫估的使恿年限開(kāi)始攤銷，待權(quán)證取得后，再在土地使用權(quán)的剩余年限內(nèi)作調(diào)整。這樣處理，比較符合會(huì)計(jì)的真實(shí)性原則和穩(wěn)健性原則。

 

此外，受讓土地的折扣（優(yōu)惠）的會(huì)計(jì)處理，也是值得討論的問(wèn)題。有的企業(yè)在公司制改組過(guò)程中，地方政府為了支持企業(yè)公司制改組（有的主要是為了公司上市），在企業(yè)受讓土地時(shí)給予一定比例的折扣（優(yōu)惠）。對(duì)這部分折扣如何處理，目前有兩種意見(jiàn)：

 

一是將它視作土地管理部門（包括土地儲(chǔ)備中心）給予企業(yè)的一種捐贈(zèng)，列作資本公積。作此會(huì)計(jì)處理的前提就是在土地出讓合同中明確該等土地的單價(jià)、折扣、凈值等數(shù)額，并承諾該等折扣歸企業(yè)所有，土地管理部門不再享有，以土地原值借記“無(wú)形資產(chǎn)--土地使用權(quán)”科目，并以實(shí)際付款數(shù)額，貸記“銀行存款”科目，以兩者差額（折扣）貸記“資本公積--接受捐贈(zèng)非現(xiàn)金資產(chǎn)準(zhǔn)備”科目。

 

二是將它視作一般交易中的銷售折讓。土地使用權(quán)按實(shí)際支付金額入賬，不產(chǎn)生資本公積。作此會(huì)計(jì)處理的前提是在土地出讓合同中并沒(méi)有明確土地原值、折扣、凈值等數(shù)字和土地管理部門的書(shū)面承諾，只列了折扣后的數(shù)額。