1、幾種有開發(fā)潛質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)

 

　　總的來說，目前商業(yè)地產(chǎn)很少有單一的業(yè)態(tài)，在大多數(shù)情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商都會根據(jù)項目城市現(xiàn)有業(yè)態(tài)情況和對未來商業(yè)發(fā)展趨勢的把握，充分利用本身可能整合的各類資源，進行一定的業(yè)態(tài)組合。所謂業(yè)態(tài)組合就是不同經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營品種、經(jīng)營方式的業(yè)態(tài)在商業(yè)場所的組合形態(tài)。業(yè)態(tài)組合是必須在項目開發(fā)前期就完成的對項目各功能分區(qū)和各樓層的業(yè)態(tài)進行的規(guī)劃，若業(yè)態(tài)組合定位科學合理，可使樓盤營銷添加賣點，推進樓盤的銷售，也可為項目建成運營后實現(xiàn)長期繁榮奠定堅實的基礎。

 

　　根據(jù)中國目前的生產(chǎn)水平和居民消費習慣、消費能力，較具開發(fā)潛質(zhì)的單項商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)有以下幾種。

 

　?。?）中等規(guī)模的購物中心

 

　　雖然中國人口基數(shù)較大，但人均消費能力還處于較低的水平，因此在歐美等發(fā)達國家常見的商業(yè)業(yè)態(tài)未必完全適合中國國情。比如典型的美國郊區(qū)大型購物中心，就是建立在人均高消費能力和汽車文化普的基礎之上。近幾年在國內(nèi)各地紛紛展開的造mall運動，成功者寥寥無幾，就是忽視國內(nèi)消費能力相對較低的結(jié)果。而且中國消費者還沒有形成在集中時間、集中地點進行集中消費的消費文化，而是根據(jù)實際需求，分別選擇相應的購物消費場所，使本來就不高的消費能力更加分散化。

 

　　由于大型mall得以生存的經(jīng)濟基礎還不成熟（少數(shù)城市除外），而粗放型的商業(yè)網(wǎng)點、底商等供應量已經(jīng)趨于飽和。因此，中等規(guī)模的購物中心無論在檔次還是消費容量方面都適應于現(xiàn)階段的國情。

 

　?。?）社區(qū)商業(yè)

 

　　社區(qū)商業(yè)是近幾年在北京及全國房地產(chǎn)市場中盛行，并發(fā)展起來的商業(yè)地產(chǎn)形式。不是住宅內(nèi)的商鋪都是社區(qū)商業(yè)，只有以服務社區(qū)住宅為目的、滿足住戶日常生活的需要、進行統(tǒng)一的規(guī)劃設計、位置相對集中、具有一定的規(guī)模、所輻射的服務面積是社區(qū)和周邊地區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)才能稱之為社區(qū)商業(yè)物業(yè)。

 

　　社區(qū)商業(yè)空間與社區(qū)住宅唇齒相依，它的消費者群體直指社區(qū)住戶。

 

　?。?）旅游地產(chǎn)

 

　　目前市場上比較認可的旅游地產(chǎn)包含四類：第一類是旅游景點地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)為游客活動建造的各種觀光、休閑、娛樂等非住宿性質(zhì)的房產(chǎn)；第二類是旅游商務地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務的商店、餐館、娛樂城建筑物及關聯(lián)空間；第三類是旅游度假地產(chǎn)，主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種類型的地產(chǎn)，如度假襯、產(chǎn)權(quán)酒店等；    第四類是旅游住宅地產(chǎn)，主要指與旅游區(qū)相連接的各類住宅建筑。

 

　　以“旅游帶銷售的模式”是旅游地產(chǎn)發(fā)展的主流。隨著國民收入的提高，旅游在家庭支出的比重逐漸放大，開始轉(zhuǎn)向以休閑置業(yè)、度假置業(yè)、    運動置業(yè)為代表的舒適住宅運動。旅游地產(chǎn)正是基于消費者的這種消費變化開始蓬勃興起。

　?。?）具休閑功能的商業(yè)地產(chǎn)

 

　　據(jù)某機構(gòu)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，一些大城市商業(yè)場所的客流有6 5％以上是為了娛樂旅游和休閑，比如在茶座、冷飲店、酒吧、快餐店的消費，在網(wǎng)吧、影院、游樂園甚至主題公園的消費，參與抽獎、表演、雜耍、街頭畫像、蹦極的消費，僅三成多的人是為購物而來，而體驗與消費客流量的比例仍在不斷提高。顯而易見，體驗式的消費購物將成為未來消費模式的新寵。因此，在客流量充足的一級城市開發(fā)商發(fā)展針對這種商業(yè)模式的地產(chǎn)將有很大的利潤空間。

 

　　體驗式消費的特點重在體驗，重在情感消費，所帶來的人氣是購物消費的重要支撐。商業(yè)地產(chǎn)要想贏得市場與客戶，需要在商業(yè)購物環(huán)境的設計中增加體驗式消費的深度，也更需要根據(jù)項目所處的地段環(huán)境、自身特點，以客戶的偏好等做個性化的設計。目前已有商業(yè)項目在此方面進行了結(jié)臺。比如大型的挑空中庭結(jié)合促銷及展示活動成為空間組織的新亮點，甚至有些商業(yè)廣場把城市的文化活動與集會功能納入進來，此外娛樂與運動設施也開始以最刺激的方式吸引新新人類的另類消費需求。因此，特色性、文化性、舒適性、互動性及業(yè)態(tài)的豐富性為體驗式消費購物環(huán)境的特點，具備集購物、娛樂、休閑、餐飲、運動于一體的業(yè)態(tài)組合科學、特色鮮明的購物場所將會有更大的吸引力。

 

　　2、高端商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式——商業(yè)綜合體

 

　　隨著城市的發(fā)展，城市人口日益膨脹，土地資源日益稀缺，個人生活成本加大、經(jīng)濟運行效率降低，在這種情況下，城市綜合體逐漸成為高端商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式。萬達集團、中糧集團等行業(yè)領袖提出了“只做城市綜合體”的發(fā)展戰(zhàn)略，引領行業(yè)的發(fā)展。而杭州、沈陽等代表性二線城市提出未來的城市建設，招商和開發(fā)主要以城市綜合體為主的戰(zhàn)略目標，這被認為是拉開了中國城市化進程的序幕，開啟了中國城市綜合體的發(fā)展。

 

　　城市綜合體(英文為HOPSCA)是酒店(Hotel)、寫字樓(Office)、公園(Park)、購物中心(Shopping mall)、會議中心(Convention)、公寓(Apartment)首個英文字母的縮寫。也就是說，每個城市綜合體至少組合了上述功能中的3種，在各部分間建立了一種相互依存、相互助益的能動關系，是以一種功能為主、多種功能配套的多功能、高效率綜合體。因其規(guī)模宏大、功能齊全，城市商業(yè)綜合體常被稱為“城中之城”。

 

　　“城市綜合體”的基本特點是：（1）規(guī)模大。一般的“城市綜合體”的建筑面積都是30萬至80萬平方米，在城市規(guī)劃建設中扮演著重要的角色。（2）功能強。通?！俺鞘芯C合體”都包括大型商業(yè)中心、五星級酒店、寫字樓及大型公寓，各類功能之間互相疊加和補充。（3）整體統(tǒng)一性。建筑風格統(tǒng)一，各個單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系，與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。（4）大空間尺度。室內(nèi)外空間較大，一方面與城市規(guī)模相匹配，另一方面則與建筑功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。（5）通道樹型交通體系。將內(nèi)部交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市交通系統(tǒng)有機聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”體系。（6）現(xiàn)代城市景觀設計。通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。

 

　　（7）高科技集成設施。具備高科技和高智能的先進設施。

 

　　城市綜合體引領了集約型城市開發(fā)的浪潮。各種經(jīng)濟活動在城市綜合體內(nèi)互動，各種資源有效整合，物業(yè)資源獲得優(yōu)化配置，從而發(fā)揮更大的空間效益，既省地又節(jié)能。權(quán)威機構(gòu)調(diào)查顯示，城市綜合體內(nèi)的各種業(yè)態(tài)和物業(yè)的運轉(zhuǎn)效率，往往能提高36%，而節(jié)能收益則可以提升42%。此外，還可以帶動大量就業(yè)和巨額稅收，帶動一個城市地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，在城市規(guī)劃建設方面起到巨大作用。紐約的洛克菲勒中心、巴黎的拉德方斯、東京的六木本，每一個“城市綜合體”都是一個與城市高度融合的開放式街區(qū)。據(jù)中國社會科學院2009年《城市藍皮書》統(tǒng)計，截至2008年末，我國城鎮(zhèn)化人口為6.07億。麥肯錫2008年3月預測稱，按照目前中國城市化的發(fā)展趨勢，中國城市人口將于2025年達到9.26億，到2030年將突破10億。未來20年，我國城市新增人口將在4億左右，解決如此大規(guī)模人口的居住和生活需求，必須走集約型城市開發(fā)之路，城市綜合體是一個現(xiàn)實的選項。

 

　　做城市綜合體，開發(fā)商需具備相當強的資金實力，如果酒店、商場是開發(fā)商自己持有的，在銀行只能提供短期貸款的前提下，綜合體就是一個很好的商業(yè)模型:公寓、寫字樓可以銷售，開發(fā)商通過這些可以消費的產(chǎn)品迅速完成資金的回轉(zhuǎn)，以此支持酒店和購物中心的運營，這是其獲得大量不動產(chǎn)的新方式。對于市民而言，綜合體是一個全天候的生活消費娛樂中心，可以滿足人們的多種需求。

 

　　“城市綜合體”雖然具有很多優(yōu)勢，但并不是所有開發(fā)商都能開發(fā)此種產(chǎn)品，也不是所有城市都適合開發(fā)“城市綜合體”，它對開發(fā)商和城市有著極高的要求。對城市來說，必須具備足夠的終端消費能力；“城市綜合體”要求有優(yōu)越的地段、交通、商圈配套，因為幾乎所有的“城市綜合體”建筑都是建在一個城市的中心區(qū)域、核心位置，交通便利、商圈繁榮。對開發(fā)商來說，須具有雄厚的實力和高素質(zhì)?！俺鞘芯C合體”作為高投入、多功能、大體量建筑群，投資至少需要20-30億，因此對開發(fā)商的資金實力要求較高，這也就需要開發(fā)商有能力控制開發(fā)節(jié)奏。此外，“城市綜合體”的開發(fā)建設從定位、前期規(guī)劃設計、中期開發(fā)建設、后期運營管理每個環(huán)節(jié)都涵蓋了大量的技術(shù)專業(yè)知識，要求開發(fā)商有一定的資源配套能力。

 

　　城市綜合體應當是各種物業(yè)類型的有機搭配，而不是隨機組合，否則可能導致整體項目后期無法實現(xiàn)可持續(xù)性運營，放棄了長期現(xiàn)金流的收入。城市綜合體的不同業(yè)態(tài)屬于不同的專業(yè)領域，在管理上，購物廣場、寫字樓、公寓等都屬于不同的領域，需要培養(yǎng)不同的團隊去管理、運營。如果開發(fā)商能夠在每個領域培養(yǎng)一支獨立的團隊，在總體上又能使這些獨立的團隊有共同的調(diào)控目標，就能比較好地控制投資風險。但這個過程本身就是一種風險鏈，如果城市綜合體中一個業(yè)態(tài)失敗了，就可能影響其他的業(yè)態(tài)，進而影響城市綜合體的整體成功。

 

　　3、主題和特色商業(yè)地產(chǎn)

 

　　從世界其他國家的成功項目來看，建筑形式及風格特色在很大程度上決定了商業(yè)地產(chǎn)對消費者吸引力的大小。但在目前的中國，發(fā)展商對商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)僅僅局限在招商上面，殊不知“主題特色”才是商業(yè)地產(chǎn)項目成功運營的基礎。    近幾年來，由于中國商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，越來越多的國外商業(yè)咨詢機構(gòu)、設計公司紛紛造訪中國，針對中國目前中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的種種問題，對比國外先進開發(fā)經(jīng)驗，他們提出，未來中國商業(yè)地產(chǎn)要朝兩個方向發(fā)展。

 

　?。?）挖掘地方文脈

 

　　目前中國大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項目還是現(xiàn)代國際式或歐美風格，明顯可以看到對本土特色的挖掘還遠遠不夠。從發(fā)展的眼光來看，越是民族的才越是國際的。本土風俗文化傳統(tǒng)的發(fā)揚光大是世界各國建筑文化的共同發(fā)展目標。歷史文脈在商業(yè)地產(chǎn)項目中的傳承也當仁不讓，況且這也是其長久生命力的保證。上海新天地的成功，實際上就是對本土文化特色充分挖掘的成功。

 

　　中國有很多歷史文化名城、古城、古鎮(zhèn)，但由于歷史的原因，大多遭到嚴重的破壞。舊城老商業(yè)銜區(qū)隨著時代的發(fā)展而逐漸沒落，但它們作為寶貴的歷史建筑和民俗文化遺產(chǎn)，亟需復興其原有活力，這是打造獨特城市名片的重要舉措，這也給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供了可利用的基本素材。

 

　　從世界范圍來看，任何商業(yè)地產(chǎn)都不能忽略當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平和地域特色。在這方面，歐洲的舊城保護及改造經(jīng)驗和做法值得我們學習，其核心指導思想就是保護性開發(fā)。而這種有限度的開發(fā)不僅不會降低開發(fā)帶來的商業(yè)價值，而且可以帶動旅游資源的挖掘。老商業(yè)街區(qū)的復興，不僅僅是舊有建筑功能及設備的更新，更是綜合環(huán)境的整治，包括建筑外觀、街道空間、廣場空間、環(huán)境綠化的整體性規(guī)劃。

 

　　（2）重視商業(yè)地產(chǎn)的城市景觀職能

 

　　商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的外在表現(xiàn)形式是各種建筑物、構(gòu)筑物及廣場和街道空間，其外觀形式色彩的豐富性和多樣性遠勝其它單一的建筑類型，如寫字樓、酒店、住宅等。因此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)除了滿足商業(yè)利用價值外，其對城市景觀的影響是至關重要的，體現(xiàn)了經(jīng)濟價值和社會價值的統(tǒng)一。

 

　　特別是中國目前處于城市建設的高峰期，尤其需要注意重視商業(yè)地產(chǎn)項目的城市景觀功能。如有可能，與政府合力打造城市標志性建筑，這有助于獲得更多的政府支持，有利于項目的融資和運營管理。