不辦贖樓屬違約

劉大狀 2010-10-27

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廣東省深圳市中級人民法院

民事判決書

(2010)深中法民五終字第540號

    上訴人（原審被告）吳×。
    委托代理人許××，北京市××律師事務所深圳分所律師。
    被上訴人（原審原告）李×。
    委托代理人周××，廣東××律師事務所律師。
    原審第三人××地產代理（深圳）有限公司。
    法定代表人賴××，董事長。
    委托代理人高××，該司職員。
    上訴人吳×因與被上訴人李×、原審第三人××地產代理(深圳)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，不服深圳市南山區(qū)人民法院(2009)深南法民三初字第178號民事判決，向本院法院提起上訴，本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。
    原審法院審理查明：1、2008年12月20日，李×（買方）與吳×（賣方）簽訂編號為QL119《二手房買賣合同》，載明"1、買賣雙方交易的房地產位于深圳市××區(qū)××花園×區(qū)××棟×座×層××單元（以下簡稱該物業(yè)）；2、……轉讓成交價為人民幣540000元；3、買方同意在本合同生效之日起壹日內（含當日）向賣方支付定金人民幣叁萬元整。……本條所約定的定金交由雙方所約定第三方監(jiān)管，買方將定金支付給監(jiān)管方或打入賣方已簽署的監(jiān)管協議或類似文件上指定的監(jiān)管賬號中以后，視為賣方本人已收訖定金；……4、（2）買方向銀行按揭貸款支付本條約約定樓款具體方式如下：A、買方須將首期款（不含定金）人民幣130000元于2008年12月28日之前（含當日）支付至第4條指定監(jiān)管銀行的賬號或其他第三方的監(jiān)管賬號中；……6、（3）該物業(yè)處于抵押狀態(tài)，買方同意賣方委托擔保公司擔保融資贖樓，賣方須于簽署本合同之日起叁日內（含當日）出具公證委托書給替買賣雙方監(jiān)管定金及交樓押金的第三方及擔保公司指定人員，同時買方須協助賣方辦理贖樓手續(xù)配合簽署一切相關文件，賣方撤銷公證委托又不在叁拾日內（含當日）自行籌資還清按揭銀行貸款并辦妥注銷登記手續(xù)視為根本違約行為，發(fā)生此情形則賣方應按本合同第11條承擔違約責任；……10、……如買方逾期義務超過伍日，賣方可解除合同并選擇要求買方支付轉讓成交價百分之壹拾的違約金承擔違約責任或沒收買方已支付的定金；……11、……如賣方逾期義務超過伍日，賣方可解除合同并選擇要求買方支付轉讓成交價百分之壹拾的違約金承擔違約責任或雙倍返還買方已支付的定金。"2、2008年12月20日，吳×（甲方）、李×（乙方）、與××地產公司（丙方）簽訂編號為××《資金托管協議》，載明"甲乙雙方同意將定金人民幣30000元、交樓押金2000元交由丙方托管。"。3、2008年12月20日，××地產公司出具的××《收據》載明"交來款項：出售××區(qū)××花園×區(qū)××棟×座××單位之定金托管人民幣30000元"。4、2009年3月1日，李×向××地產公司出具《聲明書》，載明"因賣方在簽署合同后一直不肯做全權委托公證書予擔保公司辦理此物業(yè)贖樓手續(xù)，在經紀方及擔保公司多次告知違約責任的后果及催促賣方需履行合同情況下，賣方仍不配合做全權委托公證書，已構成賣方單方事實違約。故本人要求經紀方將本人簽約時所交給賣方之定金人民幣三萬元整退還本人。"5、2009年3月11日，××地產公司通過其××銀行深圳分行營業(yè)部付款賬號××向李×退還人民幣30000元。
    李×在原審中的訴訟請求為：一、解除李×、吳×雙方簽訂的《二手房買賣合同》；二、吳×向李×雙倍返還定金人民幣60000元；三、吳×承擔本案訴訟費用。
    原審法院認為，當事人于2008年12月20日簽訂的《二手房買賣合同》及《資金托管協議》，是其真實意思表示，合法有效，應予確認。因李×請求解除與吳×就涉案房產簽訂的《二手房買賣合同》，吳×亦同意予以解除，原審法院予以確認。關于合同違約責任的承擔問題。按照《二手房買賣合同》第6條第（3）的規(guī)定，吳×須出具公證委托書給第三人××地產公司及擔保公司指定人員，或者自行籌資還清按揭銀行貸款并辦妥注銷登記手續(xù)，而吳×并未在授權公證贖樓產生分歧的情況下辦理自行贖樓致使涉案合同無法繼續(xù)履行，應當承擔違約責任。李×2008年12月20日通過銀行轉賬的方式向第三人××地產支付定金人民幣30000元，按照《二手房買賣合同》及《資金托管協議》的約定，故李×將約定的定金交付給第三人××地產公司即視為向吳×履行完畢，吳×認為上述定金款項并未交付其本人故不適用定金罰則的抗辯意見原審法院不予支持。第三人××地產公司已于2009年3月11日將李×交付的定金人民幣30000元予以退還，故按照定金罰則的規(guī)定吳×須向李×支付與定金等額的人民幣30000元，李×請求判令吳×雙倍返還定金人民幣60000元超出部分不予以支持。綜上所述，依據《中華人民共和國合同法》第四十四條、九十四條、第一百一十五條的規(guī)定，判決如下：。一、解除2008年12月20日李×與吳×簽訂的編號為QL119的《二手房買賣合同》；二、吳×于本判決生效之日起十日內向李×支付違約定金罰金30000元。案件受理費650元，由吳×負擔。上述款項李×已代為預交，吳×在履行判決所確認款項時一并逕付李×，本院不另作收退。如吳×未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
    上訴人吳×不服原審判決，向本院提起上訴，要求：1、撤銷一審判決第二項，駁回被上訴人返還定金的訴訟請求；2、本案全部訴訟費用由被上訴人承擔。
    事實與理由：本案一審法院漏查、誤查案件的關鍵事實，導致判決事實認定不清，法律適用錯誤，依法應予糾正。一、本案第三人收到被上訴人的定金款項后，在當日已達到放款條件的情況下拒絕放款給上訴人，導致定金的交付程序并未完成，一審判決對此事實只字未提。一審判決認為，被上訴人向第三人支付了3萬元，按《二手房買賣合同》及《資金監(jiān)管協議》的約定，即視其已向上訴人交付定金(見判決第5頁)。事實上，《資金監(jiān)管協議》除約定買賣雙方同意將定金交由第三人托管外，同時該合同第六條第1項約定了放款條件："甲乙雙方約定放款條件為：托管定金在符合下述第3項條件時丙方可解除托將資金放給甲方：（3）丙方查詢該物業(yè)處于抵押但不存在查封狀態(tài)時"。第三人(丙方)與房地產登記信息中心早已實施聯網，簽約當時，第三人已經在自己的辦公現場查詢到本案物業(yè)確實處于劃甲但不存在查封狀態(tài)?？梢姡凇顿Y金監(jiān)管協議》簽訂及被上訴人付款當日，定金的放款條件已經成就，第三人應當將被上訴人的資金交付給上訴人。然而，經過多次交涉，第三人不但沒有如約將資金交付上訴人，甚至還擅自將該款項退還給了被上訴人，完全違反了《資金監(jiān)管協議》的約定。一審判決對此事實卻只字未提。毋庸置疑，向賣方支付定全是買方應盡的基本義務。買賣雙方在《資金監(jiān)管協議》中約定由第三人放款給賣方，實質上就是約定由第三人代買方履行義務，現第三人未履行義務，依法應當由買方承擔相應的法律責任。因此應當認定，本案被上訴人根本未按約定向上訴人交付定金，所謂的定金條款未成立更未生效，而且，被上訴人已經構成違約，上訴人有權因此而解除合同。二、被上訴人及第三人拒絕以真實的交易價格簽訂正式的買賣合同，堅持要簽違法的陰陽合同，已經構成了預期違約，一審判決對此事實也視而不見。本案雙方一審已經確認，除《二手房買賣合同》外，還簽訂了一份《房地產權證登記價格確認書》(下稱確認書)。確認書稱"關于上述物業(yè)在該次交易中簽署《深圳市房地產買賣合同》時，以壹拾萬元（￥100000元）價格進行登記"，這與雙方在《二手房買賣合同》里約定的價格54萬元相差甚遠。簽訂這份協議并非上訴人的本意，只是由于當時文件繁多，一時無暇細看又聽信第三人所言這是無關要緊的文件，才草草簽字。顯然這份文件違反雙方對價格的真實約定，假如以確認書的價格簽訂正式合同，一則買方可能以正式合同要求賣方低價出售物業(yè)，賣方權益無法保障，二則簽訂陰陽合同，有串通逃稅的嫌疑，嚴重違反法律強制性規(guī)定，此項約定也顯屬無效。上訴人在發(fā)現此問題后即與第三人聯系，要求其聯絡被上訴人更正此違法協議。然而，第三人代表被上訴人斷然拒絕。眾所周知，本案雙方所簽訂的C二手房買賣合同))并非房產轉讓的有效依據，雙方必須據此簽訂國土局制定的專用范本，才能完成房產轉讓的程序?？梢?，本案雙方簽訂的《二手房買賣合同》實質是一份預約合同，雙方有義務根據該合同約定條件簽訂正式合同。雖未屆簽訂正式合同之時，被上訴人無正當理由拒絕按約定價款簽訂正式合同，已經構成預期違約，被上訴人同樣具有解除合同的權利。三、被上訴人訴稱上訴人未辦理監(jiān)管手續(xù)，實際上拒絕辦理資金監(jiān)管手續(xù)的卻正是披上訴人而非上訴人，一審判決對此事實根本沒有調查。被上訴人起訴稱，"被告遲遲未按合同約定辦理監(jiān)管手續(xù)簽署相關文件"，因此已構成違約應承擔違約責任?？梢?監(jiān)管手續(xù)"的相關事實，是被上訴人起訴的主要理據也是本案的關鍵事實，然而一審法院對此竟然不予調查！根據《二手房買賣合同》第4條的約定："買方按下達第(2)種方式給付定金、交樓押金之外的樓款，該樓款到買賣雙方指定的銀行或其他第三方進行資金監(jiān)管，賣方必須于買方付款日之前五個工作日內到上述機構辦理監(jiān)管手續(xù)簽署一切相關文件"，"(2)買方向銀行按揭貸款支付本條約定樓款，具體履行方式如下：A買方須將首期款(不合定金)人民幣壹拾叁萬元整(￥130000元)于2008年12月28日之前(合當日)支付至第4條指定監(jiān)管帳戶或其他第三方的監(jiān)管賬號中"。由上可見，辦理資金監(jiān)管手續(xù)的目的是方便使買方履行付款義務，因此辦理資金監(jiān)管帳戶并付款的主要義務在買方，而賣方僅負配合的次要義務。然而，被上訴人及第三人均從未通知過上訴人要去配合他們辦監(jiān)管手續(xù)，上訴人如何配合。四、被上訴人的付款期限在先，上訴人的贖樓期限在后，被上訴人未予付款，上訴人因此推遲贖樓完全合理合法。首先，一審認定上訴人單方違約根本沒有證據為憑。一審判決稱上訴人單方違約，只是依據被上訴人向第三人出具的《聲明書》，然而該《聲明書》只是被上訴人單方出具的丈件，未經上訴人認可，且上訴人當庭也否認其真實性，但一審竟還將其作為認定上訴人違約的唯一證據使用，明顯違反了證據規(guī)則。更重要的是，合同約定被上訴人的付款期限在先，上訴人的贖樓期限在后，被上訴人未予付款，上訴人因此推遲贖樓完全合理合法。根據《二手房買賣合同》第4條第(2)項約定，買方應于08年12月28日之前支付首期款13萬元。同時，該合同第6條第(3)項約定賣方需于合同簽訂之日3日內出具公證委托書給第三人及擔保公司指定人員，或者30日內(合同簽訂日為2008年12月20日，因此30日內則指2009年1月20日后)自行籌款還清按揭貸款。顯然，賣方付首期款的期限（2008年12月28日）在前，買方贖樓的期限（2009年1月20日）在后，買方遲遲未能付首期款，甚至連前述的定金都尚未支付，上訴人當然有權延期贖樓，以至解除合同。
    被上訴人李×口頭答辯稱：1.上訴人與原審第三人的矛盾不能作為與被上訴人之間的抗辯理由，且原審第三人也是依據上訴人與被上訴人及原審第三人簽訂的委托代管協議收取代管定金的，并未超出三方約定。2.該理由是上訴人單方編造的，在此前雙方爭論過程中從未提及，具體可參見上訴人提交的短信。3.上訴人未辦理監(jiān)管手續(xù)的事實非常明確，根據其上訴狀中引用的條款，這也是上訴人必須承擔的義務，即辦理資金監(jiān)管是上訴人應當承擔的義務，合同第四條也有約定"五日內辦理監(jiān)管手續(xù)"，上訴人當時也是在監(jiān)管手續(xù)上面做文章，詳情可參見上訴人自己提交的短信記錄。4.基于前面的第3點意見，上訴人未辦理資金監(jiān)管手續(xù)，導致被上訴人第二期款項無法支付，造成的責任也應由上訴人承擔。5.一審開庭時被上訴人成為同意繼續(xù)履行原合同，上訴人拒絕，上訴人是故意的編造各種理由。6.上訴人違約的真實原因，是因為房價上漲，其為了爭取更大的利益，冒著違約的風險，被上訴人已經受到了最大的損失，不僅僅是房價差額3萬元，還有該房屋是送學位的，被上訴人也受到了影響，所以因為上訴人違約給被上訴人造成的損失遠遠大于3萬元。
    本院經審理查明，原審已查明的事實正確，本院予以確認。
    本院認為，上訴人、被上訴人簽訂的《二手房買賣合同》及《資金托管協議》，是當事人真實的意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。涉案《二手房買賣合同》雖然不是國土局制定的專用范本，但這并不影響該合同的效力。上訴人與被上訴人均應嚴格按照《二手房買賣合同》的約定，履行各自義務。因被上訴人李×在原審中請求解除與上訴人吳×簽訂的《二手房買賣合同》，上訴人吳×亦同意解除，故本院對合同解除予以確認。
    合同解除后，還存在違約責任的承擔問題。涉案《二手房買賣合同》第2條規(guī)定，買方同意在本合同生效之日起壹日內（含當日）向賣方支付定金人民幣叁萬元整，約定的定金交由雙方所約定第三方監(jiān)管，買方將定金支付給監(jiān)管方或打入賣方已簽署的監(jiān)管協議或類似文件上指定的監(jiān)管賬號中以后，視為賣方本人已收訖定金。因此，被上訴人李×2008年12月20日以銀行轉賬的方式向第三人××地產支付定金人民幣30000元，按照合同約定，即認為被上訴人李×已經履行了交付定金的義務。至于第三人是否將定金交付上訴人，均與被上訴人是否履行了交付定金的義務沒有關聯。上訴人認為原審第三人在該定金款項符合放款條件的情況下未交付上訴人，故不適用定金罰則的意見，本院不予支持。
    《二手房買賣合同》第6條第（3）項規(guī)定，賣方須于簽署本合同之日起叁日內（含當日）出具公證委托書給替買賣雙方監(jiān)管定金及交樓押金的第三方及擔保公司指定人員，同時買方須協助賣方辦理贖樓手續(xù)配合簽署一切相關文件，賣方撤銷公證委托又不在叁拾日內（含當日）自行籌資還清按揭銀行貸款并辦妥注銷登記手續(xù)視為根本違約行為。即合同約定上訴人應當在合同簽訂之日起三日內辦理公證委托，若該公證委托被撤銷，則上訴人應當在三十日內自行籌資辦妥贖樓手續(xù)。本案中，上訴人根本未辦理過公證委托，也就不可能存在撤銷委托在三十日內自籌資金辦妥手續(xù)的情況。上訴人主張贖樓期限為《二手房買賣合同》簽訂后的三十日，被上訴人支付首期款的期限在先，上訴人贖樓期限在后，本院不予支持。上訴人的行為已構成違約，應按照合同約定承擔違約責任。
    綜上，上訴人吳×的上訴理由不能成立，本院不予支持。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，程序妥當，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
    駁回上訴，維持原判。
    本案二審案件受理費人民幣550元，由上訴人吳×負擔。
    本判決為終審判決。

                                                                                審  判  長   鐘  波
                                                                                審  判  員   俞  紅
                                                                                代理審判員   聶  效
                                                                                二0一0年五月十七日

                                                                                書  記  員陳曉瑩（兼）