財政部、國家稅務總局《關于規(guī)范個人投資者個人所得稅征收管理的通知》（財稅[2003]158號）發(fā)布實施后，個人投資者個人所得稅的征管得到了加強，過去購房中常用的節(jié)稅手法受到了限制。那么，購房過程還有沒有籌劃空間呢？

　　個人獨資企業(yè)購房可籌劃

　　興德商行是陳俊在某地辦的個人獨資企業(yè)（以下簡稱獨資企業(yè)）。經過幾年的經營，到2003年已有不少積累。為進一步發(fā)展業(yè)務，陳俊決定購置房產，以解決職工生活居住問題，該房產購入價為200萬元。

　　該房產可以以商行的名義購入，也可以以陳俊個人的名義購入。用哪種方式好呢？以不同的名義、方式購入，不僅所有權不同，稅負也會不同。

　　第一方案：以興德商行的名義購入，興德商行每月向職工收取租金（租金不低于當地同類房屋租金）。

　　第二方案：陳俊向興德商行貸款（利率不低于同期銀行貸款利率），以自己的名義購入房產并每月向使用房屋的職工收取租金。

　　該房屋預計使用30年（報廢后不考慮殘值）。全部出租時，當地同類住房每月租金2.5萬元，貸款利率為5.76％。

　　因興德商行屬于獨資企業(yè)，依法納稅后，陳俊與商行之間的收支不影響任何一方的利益，即繳納各種稅款后，興德商行擁有的財產，也就是陳俊本人擁有的財產。所以，只要比較兩種方式各年的應納稅支出，就可得知哪種購房方式劃算。

　　以第一方案購入，興德商行除支付購房款外，每年均應繳納房產稅、營業(yè)稅、個人所得稅。其收入項為出租給職工的租金收入。根據《征收個人所得稅若干問題的規(guī)定》（國稅發(fā)[1994]89號）的規(guī)定，納稅義務人出租財產取得的財產租賃收入，在計算征稅時，可依法減除規(guī)定費用和有關稅、費。所以，計算租金收入應納個人所得時，可扣除有關的營業(yè)稅、房產稅。因興德商行屬于獨資企業(yè)，每年應納營業(yè)稅為1.5萬元（2.5×5％×12），應納房產稅為3.6萬元（2.5×12％×12），商行每年出租房屋應納個人所得稅為：用2.5萬元減去每月繳納的營業(yè)稅、房產稅，再扣除20％的費用，求出每月應納稅所得額為1.66萬元，乘以稅率20％，則每月應納個人所得稅0.332萬元，全年應納3.984萬元。每年各種稅金合計為1.5＋3.6＋3.984＝9.084（萬元）。

　　以第二方案購入，根據財政部、國家稅務總局《關于規(guī)范個人投資者個人所得稅征收管理的通知》的規(guī)定，納稅年度內個人投資者從其投資企業(yè)（個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)除外）借款，在該納稅年度終了后既不歸還，又未用于企業(yè)生產經營的，其未歸還的借款可視為企業(yè)對個人投資者的紅利分配，依照“利息、股息、紅利所得”項目計征個人所得稅。因興德商行屬于獨資企業(yè)，其借款不必納稅。陳俊除支付購房款外，每年就租金收入繳納房產稅、營業(yè)稅、個人所得稅，商行應就借款利息取得的收入繳納個人所得稅。根據財政部、國家稅務總局《關于調整住房租賃市場稅收政策的通知》（財稅[2000]125號）規(guī)定，個人按市場價格出租的居民住房，房產稅減按4％征收，營業(yè)稅減按3％征收，個人所得稅減按10％征收。

　　商行每年從陳俊處獲得利息11.52萬元（200×5.76％），乘以20％稅率，應納個人所得稅2.304萬元。陳俊每年租金收入為30萬元，乘以稅率3％，每年應納的營業(yè)稅為0.9萬元、房產稅為1.2萬元。在個人所得稅方面，租金收入減去營業(yè)稅、房產稅后，為27.9萬元，再減去支付的利息11.52萬元，結果為16.38萬元，則應納稅所得額為13.104萬元，乘以10％稅率，應納個人所得稅為1.31萬元。

　　每年各種稅金合計為2.304＋0.9＋1.2＋1.31＝5.714（萬元）。

　　可見，第二方案對投資者更有利。此外，合伙企業(yè)投資者也可比照上述原理進行籌劃。

　　購房裝修出租可籌劃

　　林芳在某地購置一舊房產，因其工作單位未搬遷，近五年內不想到該房居住，于是決定將該房出租給他人。該房產購入價30萬元（其中包括裝修費5萬元），房屋出租每月可收取租金2000元。

　　如果按上述方式購入和出租房產，林芳購房時應繳納契稅（稅率為4％），出租房屋每月應繳納房產稅、營業(yè)稅、個人所得稅（因印花稅、城市維護建設稅和教育費附加影響不大，未作考慮）。計算結果為：應繳納契稅12000元（30萬元×4％），每年應繳納房產稅960元、營業(yè)稅720元、個人所得稅1272元。五年應納各稅合計為：12000＋（960＋720＋1272）×5＝26760元。

　　如果改變簽合同的方式，由林芳直接與房產指定的裝修簽訂裝修合同，再與房產簽訂購房合同，并分別付款，林芳則可取得房屋裝修的有關原始憑證。根據《征收個人所得稅若干問題的規(guī)定》（國稅發(fā)[1994]89號）規(guī)定，納稅義務人出租財產取得財產租賃收入，除可依法減除規(guī)定費用和有關稅、費外，還準予扣除能夠提供的有效、準確憑證，證明由納稅義務人負擔的該出租財產實際開支的修繕費用。允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。所以在計算租金收入應納個人所得稅時，每月可扣800元修繕費。這樣處理后，應納契稅降為10000元（25萬×4％）；每年應納房產稅、營業(yè)稅不變；繳納個人所得稅時，每月可多扣除800元的費用，全年即為9600元，則每年繳納的個人所得稅變?yōu)?12元。五年應納各稅合計為19960元。

　　可見，改簽合同后，五年可節(jié)稅6800元。