1、買家通過中介人員，由中介人員疏通開發(fā)商辦證人員，辦理內(nèi)部轉(zhuǎn)名，即以一手房名義進(jìn)行交易，以此來避稅，要注意哪些風(fēng)險(xiǎn)？


解決方案：
一：首先要事先約定，中介公司不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
二：要確保整個(gè)流程的合理性，估計(jì)到當(dāng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)。
三：在合同中不要體現(xiàn)中介公司的責(zé)任和義務(wù)，確認(rèn)這合同是買家和開發(fā)商之間的交易。和中介公司無關(guān)。
四：條件允許的情況下讓客戶先行交納服務(wù)費(fèi)用，或者在手續(xù)辦理好之前，再幫助其辦理相關(guān)手續(xù)。防止買主和售樓處人員私下成交。
五：辦理房產(chǎn)證明的時(shí)候要在現(xiàn)場監(jiān)督，以免出現(xiàn)意外情況。六、和買主，售樓處辦證人員統(tǒng)一好口徑。


2、買賣雙方和中介先簽一份三房合同，并辦理一份公證，簽合同是買家先付大部分的樓款，業(yè)主可以把房屋交給買主，并把預(yù)售合同等資料交給買家保管，帶房產(chǎn)證辦下來后再辦理交易轉(zhuǎn)名手續(xù)，辦完手續(xù)后買家付尾款。作為中介人員如何免責(zé)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？

解決方案：
如果賣主長時(shí)間辦理好房產(chǎn)證，辦理好房產(chǎn)證后房價(jià)上漲和下跌，雙方不想履行合同，買家拒交尾款都是有風(fēng)險(xiǎn)的，所以要求經(jīng)紀(jì)人申明自己和中介公司的免責(zé)，在客戶辦理完公證后即要，繳納相關(guān)服務(wù)費(fèi)用，不要承諾或說明房產(chǎn)證辦理的時(shí)間期限，提示買賣雙方存在的風(fēng)險(xiǎn)，在此期間，如果房產(chǎn)證沒有辦理好，雙方取消合同，與中介公司無關(guān)。

3、房主通過贈(zèng)予而不是出售房產(chǎn)來避稅，客戶不交尾款或拖延抵賴怎么辦？

解決方案：
首先申明，贈(zèng)予的方法身易存在極大的風(fēng)險(xiǎn)，客戶不交屗，也沒有辦法來制約他，這個(gè)只能由中介聯(lián)絡(luò)房主和客戶來協(xié)調(diào)，首先告訴客戶，這樣做的情況下，如果相關(guān)職能部門發(fā)現(xiàn)你們是通過贈(zèng)予方式來完成房產(chǎn)交易，偷逃稅款。那么，如果房主舉報(bào)的話，可能會(huì)被追繳罰款，認(rèn)定合同無效，那樣的話，可能對(duì)于客戶來說，是得不償失。請(qǐng)他考慮這其中的風(fēng)險(xiǎn)。告訴房主，不要態(tài)度粗暴，以免引起客戶的逆反心理。贈(zèng)予交易本身易是不合法，只能友好協(xié)商，一般來說，不交尾款，房主證沒有過戶，交易還沒有完成，如果客戶不交尾款的話， 房主可以將房子收回。注意，在協(xié)調(diào)過程中，注意中介公司的免責(zé)事項(xiàng)。

4、因?yàn)榭蛻糇陨淼念A(yù)算資金不夠，導(dǎo)致無法完成交易怎么辦?

解決方案：
向客戶表示同情，先安慰客戶，同時(shí)幫客戶想辦法或提出建議，看看客戶是否有可行性較高的籌款方法，比如申請(qǐng)銀行貸款，借款等方法，還有由中介公司暫行墊款，讓交易完成，然后再向銀行申請(qǐng)貸款，返還給中介公司，中介公司收取一定的借款收益。在這個(gè)過程中，要按照原先協(xié)議執(zhí)行，要求支付相關(guān)的服務(wù)費(fèi)用。

5、由于客戶自身的原因?qū)е路抠J沒有申請(qǐng)下來，房主不同意退還首付款項(xiàng)怎么辦？

解決方案：
因?yàn)槭强蛻糇陨淼脑驅(qū)е沦J款無法完成，責(zé)任不在房主和中介，按照合同相關(guān)條款來執(zhí)行，這時(shí)候，先與客戶協(xié)商，看看客戶的底線是什么，比如能否適當(dāng)?shù)亟o予房主一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，然后經(jīng)紀(jì)人會(huì)代表客戶與房主協(xié)商，盾房主的反映，是否同意客戶所提議的條件，與房主進(jìn)行協(xié)商，可以告訴房主可以繼續(xù)將房子委托在我公司，我們將盡快尋找買家，幫助其銷售房源，這筆賠款等于是意外的收益。同時(shí)與客戶協(xié)商，能否通過貸款等方式或者通過其他銀行申請(qǐng)住房貸款等方式促使交易完成，這樣易可以免除不必要的經(jīng)濟(jì)損失?？纯纯蛻裟芊裣氲狡渌k法來籌款。但是，在雙方的交易過程中，即使交易不能完成，相關(guān)的服務(wù)費(fèi)要按照原來的合同條款來支付。

6、客戶購買的二手房交易還沒有完成時(shí)出現(xiàn)重大政策變化怎么辦?

解決方案：
國家為了規(guī)范二手房市場，經(jīng)常會(huì)出臺(tái)一些相關(guān)政策。先和房主協(xié)商一下，看看房主的態(tài)度，如果房主寧愿不賣也堅(jiān)決不同意承擔(dān)政策增加的費(fèi)用。告之客戶，國家重大政策的出臺(tái)和變化屬于人為不可抗拒力量，沒有辦法只能適應(yīng)。這些也是中介公司不愿意看到的結(jié)果，但是，交易既然已經(jīng)進(jìn)行了，現(xiàn)在取消合同，還要支付違約金和相關(guān)費(fèi)用，即使客戶不買這套房子了，去市場上買其他房子，還要承擔(dān)政策因素帶來的成本增加。而且政策性的東西都是長久的，不是一兩天可以發(fā)生變更的。市場為了適應(yīng)這些政策因素。也會(huì)相對(duì)來提高價(jià)格或交易成本來消化這些因?yàn)檎咝宰兓鴮?dǎo)致的成本。所以何時(shí)買房子，都不能繞過政策這套關(guān)卡。現(xiàn)在購買的這套房子，總體來說性價(jià)比也還不錯(cuò)，只是由于政策因素導(dǎo)致了一些成本的增加，不如直接完成交易合同，易當(dāng)房子出售時(shí)本來易是這個(gè)價(jià)格，沒有還價(jià)成功，這都是沒有辦法的事情。慢慢讓客戶接受這個(gè)事實(shí)。


7、房主在出售房屋時(shí)承諾贈(zèng)送家具和裝修，但是收房進(jìn)家具卻搬走了怎么辦？

解決方案：
先看看有無書面合同，如果有書面合同，按照書面合同來和房主交涉。要求房主履行，如果沒有書面文字，只是口頭承諾，只能和客戶一起向房主來協(xié)調(diào)。先和客戶來私下商量一下，看既然已經(jīng)這樣了，因?yàn)闆]有書面協(xié)議來約束房主，如果真的需要這些家具的話，不如象征性地出點(diǎn)錢來買。探一下買主的底線。同時(shí)告訴房主這樣有違交易的原則，同時(shí)，舊的家具有些也是沒有多大價(jià)值，還要搬來搬去，浪費(fèi)時(shí)間和精力。以您的財(cái)力，這些東西早遲都會(huì)扔掉的。你搬進(jìn)新居了，用這些舊家具和新房也不協(xié)調(diào)。但是現(xiàn)在客戶已經(jīng)住進(jìn)來了，沒有這些舊的家具不是很方便，而且房屋總體的出售價(jià)格也很理想，當(dāng)時(shí)客戶愿意購買這套房子，也是看出房主的真誠，這些家具同時(shí)也是一個(gè)因素。因?yàn)楫?dāng)時(shí)想的扔進(jìn)來易可以住?？纯捶恐鞯姆磻?yīng)。如果房主還是不同意，那么易將客戶的要求提出來，指出市場的二手舊貨也不是很貴，沒有多少錢的事情，不如讓買主出點(diǎn)錢，將其買下。這樣慢慢一步步來打動(dòng)房主，房子雖然售出了，但是以后還是有機(jī)會(huì)打交道的，一些親朋好友可能還是在原來的住處來找房主，等等，把關(guān)系弄僵了對(duì)房主也沒有什么好處，一步步促使房主同意。


8、碰到有的房主一房多賣時(shí)，如何幫客戶規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？

解決方案：
首先，一方多賣本身就是道德的行為，可能房主存在欺詐行為，應(yīng)該向房主禮貌指出，這樣做可能會(huì)導(dǎo)致很大的法律風(fēng)險(xiǎn)，在如果客戶一定要購買這套房子，要規(guī)避客戶的風(fēng)險(xiǎn)，最好在付款方式上改變一下，等子過戶完成后再要求支付房款，或者將買主將費(fèi)用先放在中介公司處，等合同變成，房子辦理完了過戶后，交房時(shí)再行付款。讓房主無機(jī)可乘，在此交易期間，要仔細(xì)查驗(yàn)房主的相關(guān)證件。去相關(guān)部門了解房主的狀況，防止客人造假。

9、客戶已經(jīng)付了首期款，但是房主的房子被查封怎么辦？

解決方案：

向客人表示同情，記住是同情，不是道歉。告訴客戶，房子被查封不是人為可以預(yù)見的，就是連房主也不可能事先知道房子會(huì)被查封，中介公司會(huì)幫助他，和他一起和房主協(xié)調(diào)，退還首期款，同時(shí)，我們會(huì)按照客戶的要求，在短時(shí)間內(nèi)來尋找新的房源滿足客戶的需求。房子被查封，這些都是外界的因素影響，不是我們的服務(wù)所能涉及和可以控制的，希望客戶理解。既然已經(jīng)查封，原合同已經(jīng)取消，但是因?yàn)橹薪楣疽呀?jīng)提供了服務(wù)，所以客戶還是要支付相關(guān)服務(wù)費(fèi)用。新的房源我們將盡快尋找，以便讓客戶找到合適的房子，完成交易。

10、看房費(fèi)客人不同意支付怎么辦？

解決方案：
告訴客人，看房費(fèi)是中介公司的規(guī)定，也是中介公司的重要收入來源，任何一個(gè)中介公司的運(yùn)作都是需要很大成本的，你去吃飯，衣食住行，都到服務(wù)，但是不支付費(fèi)用，也是不可能的。中介服務(wù)也是如此。經(jīng)紀(jì)人辛辛苦苦的陪他看房，還為他提出專業(yè)建議和服務(wù)，付出精力時(shí)間和交通費(fèi)用，這些都是中介公司的運(yùn)營成本，而且即使收了他的看房費(fèi)并不等于就是終止服務(wù)了，作為經(jīng)紀(jì)人，會(huì)繼續(xù)為他找到符合他要求地房源，繼續(xù)為他提供服務(wù)。一直到他找到滿意的房源為止。看房費(fèi)只是他得到服務(wù)的付出。這也是非常合理的。

11、業(yè)務(wù)人員在初期稱自己房主，但是客人發(fā)現(xiàn)了您不是房主怎么辦?

解決方案：

首先禮貌地致歉，告訴客人，因?yàn)楝F(xiàn)在同行中介這間競爭激烈，經(jīng)常有一些同行為了取得房源的詳細(xì)情況，冒充客戶，來公司要求經(jīng)紀(jì)人看房，在從業(yè)過程中碰到很多很多的例子。所以當(dāng)時(shí)錯(cuò)把客戶當(dāng)成中介的同行人員，冒充房主也是沒有辦法的對(duì)策，現(xiàn)在知道客人是真的客戶，所以也就沒有必要了，希望客戶原諒經(jīng)紀(jì)人不得已的行為。然后將話是轉(zhuǎn)移。

12、客人要求提供廣告上的房源，但是其實(shí)房源并不存在怎么辦？

解決方案：

禮貌的表示歉意，告訴客人因?yàn)楣痉吭词敲總€(gè)門店共享的銷售平臺(tái)，所以每套房源都是在所有的門店，所有的銷售網(wǎng)絡(luò)同時(shí)銷售，可能遙房源剛推出就有客戶預(yù)定了，所以只能從房源廣告上撤下去了。 仔細(xì)詢問客戶的房源要求，推薦其他條件相近的房源，如果客人不滿意，應(yīng)該留下客人的電話，追蹤和聯(lián)絡(luò)客戶，讓客戶知道房源每時(shí)都在加入和更新，一有新的符合他條件的合適的房源，馬上會(huì)及時(shí)與他聯(lián)絡(luò)。這時(shí)候，一定要把客戶抓住，有時(shí)候可以編造一兩套沒有但是符合客戶要求的房源。努力尋找與要求相近的房源。

13、客戶在沒有理想的房源時(shí)要求退還中介費(fèi)和中介支付違約金怎么辦？

解決方案：

不能同意。
一、告之客戶，買房子是一件大事，不是菜市場買菜，買了就走，我們之所以沒有找到理想的房源，一是為客戶負(fù)責(zé)，一定要找到符合客戶要求地房源，而不是隨便找出一兩套房源來敷衍客戶，這是從客戶的利益來出發(fā)的。
二、理想的房源是由市場來提供的，而不是中介公司自己編出來的，市場有這樣的房子，我們也沒必要不出售介紹給客戶。我們一直在按客人的要求來積極努力的尋找房源，但是這需要時(shí)間，所以客戶應(yīng)該來理解。不符合他要求的房源倒是很多，但是客人不會(huì)接受。
三、中介費(fèi)用就是我們?yōu)榭蛻籼峁┓?wù)收取的服務(wù)費(fèi)用。為了找尋客戶的房源，我們的門店和業(yè)務(wù)人員都付出了極大的努力，這都是需要成本的。
四、違約金是違反合同條款才會(huì)繳納的款項(xiàng)，但是我們現(xiàn)在沒有為客戶終止服務(wù)，合同仍然在存續(xù)期間。我們還在幫助客戶尋找理想的房源。 如果中介公司沒有真正符合客戶要求的房源，可以以一兩套條件相近的房源帶領(lǐng)客戶觀看，如果客戶看了不同意，可以以我人房源，但是你都不同意，100%符合客戶要求的房子是不存在的。這樣就和中介公司無關(guān)，把違約責(zé)任推向客戶，由客戶來承擔(dān)。另外告之客戶，如果支付中介費(fèi)用，繼續(xù)執(zhí)行合同，公司還是會(huì)積極地幫他尋找房源，但是一定不能承諾一定會(huì)打到符合他要求地房子， 否則還是會(huì)起糾紛，可以找差不多接近他的要求房源。

14、客人要求在合同里添加不利于中介公司條款怎么辦？

解決方案：

不能同意，其實(shí)添加不利的合同條款就是要中介公司承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，告訴客戶，中介公司就是提供信息，居間服務(wù)，然后收取服務(wù)費(fèi)用的這樣一個(gè)機(jī)構(gòu)。所以要求中介公司承擔(dān)一些責(zé)任是不合理的，合同的范本是國家制定的，已經(jīng)指出了中介公司的責(zé)任范圍和義務(wù)。本來房屋銷售合同就是房主和買主之間的一個(gè)交易合同，中介只是以自己的專業(yè)和服務(wù)促使交易達(dá)成。起一個(gè)推動(dòng)和監(jiān)督作用，但是，如果再自行更改合同，加入這樣的合同條款，就是說本來由交易雙方承擔(dān)的責(zé)任現(xiàn)在轉(zhuǎn)嫁給中介公司，對(duì)于中介來說，是很不公平的，不管有沒有這樣的條款，中介公司從自己的信譽(yù)和經(jīng)紀(jì)人利益方面考慮，我們也會(huì)把服務(wù)做好，客戶無需擔(dān)心，不是說不加入這樣的條款就不提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)了。在雙方的交易過程中，中介公司還是會(huì)按照相關(guān)流程來監(jiān)督和協(xié)調(diào)服務(wù)，同時(shí)會(huì)有效地保護(hù)雙方的利益。

15、業(yè)務(wù)人員裝成買房客戶與房主洽談時(shí)被房主知道怎么辦?

解決方案：

首先向房主道歉，作為經(jīng)紀(jì)人和中介公司，覺得他的房子的賣點(diǎn)還不錯(cuò)，因?yàn)橛锌蛻粝肟纯催@套房源，但是，我們最初以為，這套房子是別的中介公司隨意編造出來的一個(gè)不存在的房源，為了維護(hù)客戶的利益，經(jīng)紀(jì)人裝成買房的客戶來和房主洽談，看看是真的房源銷售還是其他中介公司打出來的一個(gè)房源的幌子，而且有些房主對(duì)于中介有一些抗拒心理，不明白中介在房屋交易居間服務(wù)中的巨大作用，只是光考慮到要支付服務(wù)費(fèi)用，中介有的時(shí)候裝成客戶也是不得已而為之的事情，希望房主能體量作為中介的難處?，F(xiàn)在已經(jīng)知道房源是真實(shí)的，房型等各方面條件也不錯(cuò)，試探一下房主的房屋銷售價(jià)格。然后告訴房主，現(xiàn)在有幾個(gè)客戶對(duì)此房源感興趣，建議房主將房子委托給中介公司，因?yàn)楝F(xiàn)在已經(jīng)有客戶了，中介公司將在短時(shí)間內(nèi)以合適的價(jià)格將房源售出，同時(shí)將保證房主的利益不會(huì)受損。