從老年人住宅的經(jīng)營管理看，

大致可分為三種模式： 第一是公辦公營式；

                     第二是公辦民營式；

                     第三是民辦民營式。 目前社會上出現(xiàn)的專為老年人提供長期居住場所的機構(gòu)類型可分為傳統(tǒng)敬老院、 福利院和新型老年公寓。 福利院一般按照第一種模式， 即公辦公營式進行經(jīng)營， 第二種公辦民營模式則更像目前國內(nèi)流行的敬老院， 老年公寓應(yīng)屬于民辦民營式的經(jīng)營模式。 國內(nèi)專門針對老年人的住宅用房除了社會福利院、 敬老院外， 純屬社會化經(jīng)營的老年公寓目前還很奇缺。 雖然， 在上海打著“老年公寓” 旗號的養(yǎng)老機構(gòu)在最近幾年涌現(xiàn)出了不少， 但由于這樣的“老年公寓” 依然帶有強烈的社會福利色彩， 所以它與真正意義上的作為一種商品房新產(chǎn)品出現(xiàn)的老年公寓還是有其本質(zhì)差別的。 不過， 這種作為純老年居住住宅的 “老年公寓” 作為發(fā)展程度較高的新開發(fā)項目已成為一個引起有關(guān)方面充分關(guān)注的問題。

 

 

    所謂“老年公寓” ， 就是專門為老年人建造的生活設(shè)施齊全、 公用設(shè)施配套不斷完善、具有時代氣息的城市老年人社區(qū)， 是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式。 它既是一種新的老年人生活方式， 又是一種民辦民營式的經(jīng)營模式， 更是一種城市老年人聚居形式。 老年公寓是一種新的居家養(yǎng)老方式， 不僅擁有分散的居家養(yǎng)老所沒有的各類保障服務(wù)  設(shè)施， 讓老人既住得安心、 舒心； 又能擁有一般養(yǎng)老機構(gòu)所沒有的家庭氛圍。

 所以，：  1） 減輕子女養(yǎng)老壓力， 提高社會效率。

           2） 有利于老年人身心健康。

           3） 服務(wù)專門化、 系統(tǒng)化， 使老年人生活質(zhì)量大大提高。

           4） 老人仍擁有自己的居所、 配置自己喜歡的家具， 讓老人既有“家” 可歸， 又能享受一般住家無法享受到的配套服務(wù)。 老年公寓已成為國際風行的第三種養(yǎng)老模式， 為老年人服務(wù)已成為一種新興的產(chǎn)業(yè)。

 

 

    按照國際標準， 當一個國家或地區(qū) 65 歲以上人口占總?cè)丝?7%或 60 歲以上人口占總?cè)丝?1 0%以上時， 即為老齡化社會。 據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料顯示， 目前我國是世界上老年人口最多的國家， 60 歲以上的老齡人口約為 1 . 45 億， 占我國總?cè)丝诘?1 1 . 2%， 而且這個數(shù)字每年都在以 3%的速度增長。 我國進入老齡化社會已是不爭的事實。 根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計預(yù)測，到 2025 年， 老年人將占全國總?cè)丝?1 9. 34%； 到 2040 年， 老年人將占全國總?cè)丝诘?27. 8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。 另有調(diào)查顯示， 中國約有 1 000 萬名 80 歲以上的高齡老人需要照顧， 而城市老人中， 98%依靠自我養(yǎng)老。

 

 2.老年公寓市場潛力巨大

  

    2000 年國家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預(yù)測， 到本世紀一十年代末， 中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的 1 /3； 另據(jù)中國老齡人協(xié)會估計， 中國老年人消費約每年 3000 億人民幣， 而且隨著老年人消費觀念的逐步轉(zhuǎn)變， 其消費數(shù)額還將得到進一步增長。 由此可見“老年人市場” 是一個潛力很大的市場， 老年人產(chǎn)業(yè)， 尤其是老年人住宅產(chǎn)業(yè)是一個極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。 

    零點調(diào)查提供的分析顯示， 在中高收入老年人期望的入住方式中， 希望購買房屋產(chǎn)權(quán)的占調(diào)查總數(shù)的 51 %， 打算租賃房屋使用權(quán)的占 24%， 希望購買產(chǎn)權(quán)式酒店的占 1 6%， 打算采取其他形式的占 9%。 目前租賃市場上的房源較為零散， 適合老年人居住的房源就更少。這也表明通過租賃方式解決老年人居住問題的市場還不成熟， 而產(chǎn)權(quán)式酒店購買受眾面也比較小。 這也意味著為老年人量身定做的老年社區(qū)市場前景看好。

 

    受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、 沒女的孤寡老人的安身之地） ， 國內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂” ， 老死不離兒孫。 但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變； 核心家庭趨于普及， 傳統(tǒng)家庭逐漸減少， 一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加， 另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離， 離而不遠” 的特點， 因此老年人不堪忍受“空巢” 的孤單寂寞之苦， 從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院， 養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。

 

 

   自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來， “三口之家” 現(xiàn)已成為社會的主力家庭結(jié)構(gòu)。 許多獨生子女成家之后， 所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子， 時間和精力嚴重不足， 再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝” ， 由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題， 老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。 

 

 

   面對我國進入老年化社會， 老年人生活問題已越來越被社會所關(guān)注。 在 2003 年召開中共十六大三中全會上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事， 中央領(lǐng)導(dǎo)對此十分重視。 國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人， 尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵開發(fā)商從事老年人住宅的開發(fā)。 例如河南等地方政府采用養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)建設(shè)用地可劃撥； 多項稅費可減免； 貸款條件放寬、 利率優(yōu)惠等政策鼓勵開發(fā)商開發(fā)老年住宅地產(chǎn)。

 

 

    我國第一個老年公寓于 1 986 年 6 月誕生于安徽省安慶市， 是由社會集資興辦并向全國開放的民營福利企業(yè)。 北京市第一個老年公寓是 1 991 年由清華園蘭照院改造而成的。 1 990 年上海首家老年公寓在浦東落成， 江澤民總書記為之題詞： “浦江夕陽詩如畫， 秋色黃花送晚情。 ” 據(jù)統(tǒng)計 1 998 年 1 0 月我國有 800 所老年公寓社區(qū)， 其中規(guī)模較大、 設(shè)備齊全、 知名度較高的有浙江省永嘉縣樂山莊、 天津鶴童老年公寓、 上海眾仁老年公寓、 樂山夕陽紅老年公寓等。 1 996 年 9 月， 蓋州市決定建造“華夏桃源村” 老年公寓， 規(guī)劃用地60 公頃， 總建筑面積20 萬平方米， 可供 1 萬名老人居住， 預(yù)計總投資 8. 1 7 億元。 上海的康樂小區(qū)， 在設(shè)計前就預(yù)計出居住老年人口數(shù)， 確定在小區(qū)內(nèi)配套建造一處 200 平方米的老年人活動室和兩棟示范性的老年住宅， 正式列入小區(qū)建設(shè)計劃， 并按老年人的特殊需要進行專門設(shè)計。 整個小區(qū)設(shè)計完成后曾在國家建設(shè)部召開的全國各省市示范小區(qū)設(shè)計評審會上受到專家們的好評。 尤其是小區(qū)建設(shè)具有特色的老年社會專用設(shè)施引起者的極大興趣， 它體現(xiàn)了上海這個老年型城市的特點。 小區(qū)建成后， 不少報刊雜志都對小區(qū)新穎的設(shè)計造型、 優(yōu)美的規(guī)劃布局、完善的配套設(shè)施以及建有老年社會專用設(shè)施和老年住宅等建筑特點作了報道， 深受人們贊賞。 整個小區(qū)經(jīng)國家建設(shè)部的專家評審， 被評為全國參賽工程的優(yōu)美住宅小區(qū)和全優(yōu)工程。設(shè)備齊全、 功能良好、 符合老年人安享晚年需要的老年公寓， 其示范效應(yīng)已在一些地方掀起了開發(fā)“銀色產(chǎn)業(yè)” 的熱潮。

    首先， “銀色產(chǎn)業(yè)” 浪潮雖已掀起， 但其波及力度遠遠不夠。 目前全國農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城市街道興辦的敬老院 4 萬多所， 所養(yǎng)不過 75 萬人。 全國個體、 私營和合營的福利事業(yè)中養(yǎng)老的老年人， 據(jù)推算不超過 20 萬人， 也就是說， 目前全國在養(yǎng)老設(shè)施里養(yǎng)老的老年人不過 1 00  萬人， 不足老年人口總數(shù)的 1 %。 矛盾便在于此， 一邊是老年人口急劇增加， 興建這些福利機構(gòu)是一種必然趨勢， 一邊是經(jīng)濟收入有限， 不可能把老年公寓當作高消費的場所， 老年人的需求是舒適、 安逸又價格適中的老人居， 這對于想賺大錢的投資商而言大多還處于一種觀望態(tài)度， 不想貿(mào)然斥資于收益微薄的老人產(chǎn)業(yè)中去。

    其次， 從已建成的老年公寓來看， 存在數(shù)目少、 規(guī)模小、 分布地區(qū)不廣等問題。 前文已經(jīng)提到， 我國現(xiàn)有不同規(guī)模的老年公寓 800 家， 規(guī)模都比較小， 初具規(guī)模的只有浙江永嘉縣康樂山莊、 天津鶴童老年公寓和上海市眾仁老年公寓等為數(shù)不多的幾家。 很多城市的老年公寓建設(shè)尚處于啟動階段， 北京市僅有幾家房地產(chǎn)公司對這種新型房地產(chǎn)商品類型進行了調(diào)查摸底， 許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還未注意到這一具有相當生命力的房地產(chǎn)商品新類型。

    再次， 市面上現(xiàn)有的老年公寓品質(zhì)層次較低， 一些地區(qū)存在名為老年公寓的住房， 并未考慮老年人的生理行為特征， 其居住小區(qū)不僅規(guī)模小， 配套設(shè)施不齊全， 而且多為原來的已開發(fā)住房， 只冠以“老年公寓” 之名進行銷售， 從選址規(guī)劃， 戶型設(shè)計到相關(guān)服務(wù)設(shè)施的建設(shè)與實際意義的老年公寓相去甚遠。 即使是專為老年朋友開發(fā)建設(shè)的老年公寓單在物業(yè)管理方面也存在不足。 老年公寓開發(fā)完畢后的經(jīng)營不僅是一般的物業(yè)管理， 而且是多種專業(yè)化經(jīng)營和管理， 更需要體貼入微的服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量。 而大多開發(fā)商或物業(yè)管理單位對老年公寓的管理卻是泛化、 片面化， 往往只流于形式， 不能進行深入的管理。 而科學合理的專業(yè)化經(jīng)營和“以老人為中心” 的愛心服務(wù)并建立信譽和知名品牌， 是老年公寓項目建設(shè)進入良性循環(huán)的關(guān)鍵， 這就要求開發(fā)商在具有較好的房地產(chǎn)開發(fā)水平的同時， 聯(lián)合專業(yè)服務(wù)單位提高自身的管理服務(wù)水平， 為住戶提供特殊的服務(wù)。

 

 

    最早的老年公寓就出現(xiàn)在北京和上海。 上世紀的九十年代初， 在當時的上海商品房積壓量高達上千萬平方米的情況下， 中高檔老年公寓一直供不應(yīng)求， 排隊預(yù)訂的場面時有發(fā)生。九十年代中期， 北京的一些機構(gòu)在吸取上海老年公寓的成功經(jīng)驗后， 結(jié)合本地區(qū)老年人生活習性建老年公寓， 取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益， 而近年京、 滬、 浙等地推出的中高檔老年公寓和度假型老年公寓均收到市場的青睞。

 

 

    老年人進入養(yǎng)老社區(qū)的目的就是安享晚年和健康長壽， 因此對環(huán)境質(zhì)量要求較多， 而現(xiàn)  有的養(yǎng)老院、 福利院因歷史原因， 大多選址于市中心， 噪音和空氣污染相當嚴重， 相信隨著老年人對養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高， 其老年住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢， 且唯有城郊獨特的地理環(huán)境才能滿足老年人對居住環(huán)境的特殊要求。

    隨著居民生活水平的提高， 老年人對居住的要求更加講究。 他們年輕時由于競爭環(huán)境和迫于生計， 終年奔波于城市中間， 渴望回到自然卻又無法自主， 退休后如釋重負， 輕松了，無牽掛了， 迫切需要回歸自然， 與山水園林親密接觸， 過著“桃花源” 式的田園生活， 頤養(yǎng)天年。 因此“山水型老年公寓” 的出現(xiàn)將倍受他們的青睞。

    根據(jù)老年人的生理特點， 世界衛(wèi)生組織對全球人口的身體和平均預(yù)期壽命的測定重新劃分了年齡組： 由于各個年齡組的老人對住宅的需求有所不同， 因此開發(fā)修建一種適應(yīng)不同年齡組老人特點的綜合性通用老年公寓， 該住宅與其他相比最大的不同在于： 在周密地考慮老年居住者的生理狀況基礎(chǔ)上， 它能根據(jù)居住老人的實際情況， 改善和增加必要的設(shè)施及醫(yī)護系統(tǒng)來幫助提高老年人的自主和自理能力。

    針對老年人的生理特點， 綜合性通用住宅的設(shè)計要點就是避弊趨利。 樓層不能太高， 6 層以上必須設(shè)電梯， 電梯間和樓梯適宜大， 可放置輪椅和安裝升降椅。 住宅入口及門口面積宜適當增大， 便于輪椅通過， 并在通過處安裝或預(yù)留裝扶手的埋件。 室內(nèi)陸板應(yīng)當平坦、 防滑、 沒有高差， 不可設(shè)門檻等障礙物， 防止老人摔跤和便于輪椅通過， 浴池底也應(yīng)防滑。 廚房衛(wèi)生間面積要適當加大， 便于坐凳或坐輪椅時使用， 日照采風要順暢。 除了以上這些特點之外， 通用住宅的一個顯著特點是依據(jù)老人在不同時期因生理變化帶來的不同需求而設(shè)計:

    A.年青型階段   這類型老人生活能夠自理， 因此住房面積不必太大可開辟出一定面積作為儲物室， 但要有相應(yīng)的廚房、 衛(wèi)生間和相應(yīng)的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)， 如菜市、 超市為這些老人提供生活方便。 老人可以關(guān)門生活， 不受外界干擾， 也可以到附近的服務(wù)機構(gòu)中參加活動或?qū)で髱椭?服務(wù)人員可提供上門服務(wù)。

    B.老年型階段   這類型老人由于身體素質(zhì)逐漸下降， 導(dǎo)致生活不能完全自理， 但還無須增設(shè)醫(yī)療康復(fù)設(shè)施， 因此室內(nèi)設(shè)計轉(zhuǎn)為無障礙設(shè)計， 可將用于儲物的空間重新利用起來， 拆除后以便增大活動空間； 家具、 器具和設(shè)備要配置在便于老人操作的位置； 另外， 住宅入口、 衛(wèi)生局、 浴池、 坐便器旁應(yīng)增設(shè)扶手攜動； 地板防滑措施再次鞏固； 門最好改為推拉式并要有顯明的色彩標志， 以提醒老人注意； 房間照明要提高兩倍以上， 便于老人靠視覺獲取信息。 此外， 改變方向或有高度的地方應(yīng)用鮮明色彩； 安裝警鈴以便及時或自動地發(fā)出警報， 使老人能夠得到幫助； 增設(shè)專門家政服務(wù)人員為此類老人提供日常必需服務(wù)。

 

    C.長壽階段型  這類型老人是需要特別護理的。 這段時間通用住宅除具備上述兩年齡組住宅設(shè)計的大部分功能外， 還應(yīng)開設(shè)治療、 護理、 康復(fù)及臨終關(guān)懷等較齊全的醫(yī)療康復(fù)設(shè)施。 室內(nèi)要給護理人員留下足夠的護理空間， 特別是浴室和衛(wèi)生間一定要放大尺寸， 保證老人活動需要和協(xié)助老人所需空間。 電話、 電燈開關(guān)都要裝在老人床頭易觸摸的位置。 室內(nèi)應(yīng)設(shè)有同整棟大樓安全警報系統(tǒng)相連的緊急呼救設(shè)施， 以應(yīng)付老人突發(fā)病和其它突發(fā)事件的發(fā)生。 總之， 要融服務(wù)、 醫(yī)療、 護理設(shè)施為一體，老人在這里能夠得到全方位的護理。

   

  1）老年人的居所一般都是一房一廳、一房兩廳、兩房一廳、兩房兩廳這幾種房型

  2）在敬老院中，每位老人人均面積15㎡；而一般公寓中，老人平均居住面積可達30㎡。

 

 

總之老年公寓發(fā)展前景任重而道遠，老年公寓的連鎖、老年公寓加盟、都處在初步階段，可喜的是國內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了一批老年公寓咨詢類的精英人群，每一步的發(fā)展都離不開大家的努力，還需大家群策群力，為了我們自己擁有美好的晚年！