劉克希，現(xiàn)任江蘇省人民代表大會(huì)法制委員會(huì)副主任委員、省人大常委會(huì)法工委副主任，省法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、學(xué)術(shù)委員會(huì)主任委員，兼中共江蘇省委黨校、省行政學(xué)院特聘教授，南京大學(xué)、南京師范大學(xué)、東南大學(xué)法學(xué)院兼職教授。
   

劉克希參加了我國(guó)物權(quán)法制定中的有關(guān)調(diào)研、論證、研討工作，提出的有關(guān)重要意見(jiàn)和建議被采納。
　　

在省人大法制委副主任委員劉克希的辦公桌上，有一袋材料是關(guān)于即將于10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》的，“我稱(chēng)了一下足足有14斤！”而這些僅僅是最常用的材料，在他身后的書(shū)柜里，堆滿(mǎn)了從1993年以來(lái)關(guān)于《物權(quán)法》修訂的各種版本和資料。
   

歷時(shí)14年，列入三屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃，經(jīng)歷空前的8次審議，這本薄薄的冊(cè)子有著無(wú)比的厚重。從今年10月1日起，《物權(quán)法》將真切地影響到我們生活的點(diǎn)點(diǎn)滴滴。今天，我們邀請(qǐng)了省人大法制委副主任劉克希，為我們解讀《物權(quán)法》主要的民生熱點(diǎn)。
   

甲、[關(guān)鍵詞] 不動(dòng)產(chǎn)登記制度
   

1、房子登記在誰(shuí)名下，就是誰(shuí)的產(chǎn)權(quán)
   

[案例]張女士夫妻兩人購(gòu)買(mǎi)了位于奧體中心的一套商品房，當(dāng)時(shí)由于種種原因，這套由夫妻兩人出資的房屋，產(chǎn)權(quán)人僅登記了未成年女兒一人的名字。張女士不清楚，這套房屋的所有權(quán)人該如何確定。
   

[解析]根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，實(shí)行嚴(yán)格的登記制度，登記才生效，不登記不生效，即登記才有物權(quán)，不登記沒(méi)有物權(quán)，而且登記在誰(shuí)名下，就是誰(shuí)的物權(quán)。這套房屋雖然由張女士夫妻兩人出資購(gòu)買(mǎi)，但他們自愿將房屋所有權(quán)登記在他們未成年的女兒名下，實(shí)際上是他們處置了自己的財(cái)產(chǎn)，他們的未成年女兒就是唯一的物權(quán)（所有權(quán)）人，張姓夫婦不是權(quán)利人，也不是共有權(quán)利人。
   

當(dāng)然，有一例外，即夫妻關(guān)系存續(xù)期間一方或雙方所購(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)，即使登記在一人名下，只要夫妻雙方對(duì)財(cái)產(chǎn)沒(méi)有特別約定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。因?yàn)檫@屬于“其他相關(guān)法律對(duì)物權(quán)另有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定”。
   

2、不登記，房子不屬于你
   

[案例]3年前，李女士的一名相當(dāng)要好的朋友要賣(mài)房產(chǎn)，她和這位朋友協(xié)商，以13萬(wàn)元的價(jià)格買(mǎi)下。隨后，李女士在付給好友10萬(wàn)元后，舉家搬了進(jìn)去，一住就是3年。3年中，尚欠著3萬(wàn)元余款未付，對(duì)方一直未催要，李女士也因?yàn)槭诸^緊，沒(méi)有及時(shí)還清。與此同時(shí)，李女士也沒(méi)有要求對(duì)方配合辦理過(guò)戶(hù)登記，此事一拖就是3年。前一段時(shí)間，李女士突然接到好友的通知，稱(chēng)不愿意賣(mài)房了，并將李女士在3年前的買(mǎi)房款10萬(wàn)元退還給了她。目前房?jī)r(jià)已翻番，該朋友已以26萬(wàn)元的價(jià)格將該房賣(mài)給了別人。李女士對(duì)此房是否有權(quán)主張權(quán)利呢？

[解析]《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”根據(jù)物權(quán)法的本意，此處的“合同效力”僅指?jìng)鶛?quán)效力，而不指也不包括物權(quán)效力。即我國(guó)物權(quán)法將物權(quán)設(shè)立的原因行為、基礎(chǔ)行為（合同）與設(shè)立行為（不動(dòng)產(chǎn)登記）二者區(qū)別開(kāi)了，而且在買(mǎi)賣(mài)中必須要二者同時(shí)具備，特別是必須進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，始發(fā)生物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓的效力。李女士雖然和她的好朋友商定了購(gòu)房合同，而且付清了大部分購(gòu)房款，但是由于沒(méi)有辦理轉(zhuǎn)讓登記（過(guò)戶(hù)登記），該房屋仍屬李女士的朋友所有，李女士的朋友仍有權(quán)處分（出賣(mài)）自己名下的該房產(chǎn)。李女士則不享有該房屋的物權(quán)，她只能根據(jù)購(gòu)房合同，請(qǐng)求她的好朋友承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任。

 3、預(yù)告登記，防止期房“一房多嫁”

 

[案例]2006年5月，秦小姐在一新樓盤(pán)買(mǎi)了一套128平方米的房子，在與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并交納首付款之后，開(kāi)發(fā)商卻遲遲未按照合同的約定交房。上個(gè)星期秦小姐再次去交涉時(shí)，發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)擅自將該房屋賣(mài)給了自己的售樓小姐，而且合同已經(jīng)備案，對(duì)方已經(jīng)裝修入住了。
   

[解析]物權(quán)法創(chuàng)設(shè)了預(yù)告登記制度，進(jìn)一步完善不動(dòng)產(chǎn)登記，可以有效防止“一房多賣(mài)”，即當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議后，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記；預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。此前發(fā)生不少類(lèi)似案例，購(gòu)房者與賣(mài)房人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，支付了部分房款后，等待產(chǎn)權(quán)證下達(dá)。其間，賣(mài)房人又把房子轉(zhuǎn)賣(mài)給了別人，并給別人辦出了產(chǎn)權(quán)證，結(jié)果就造成了兩位購(gòu)房者“搶房”，并和賣(mài)房人打起官司。
   

今后，購(gòu)房人在和賣(mài)房人簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同后，就可以按照約定到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記，其后，再進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。只要購(gòu)房人辦理了預(yù)告登記，賣(mài)房人如果再將該房屋另行出賣(mài)給他人，這“另行出賣(mài)”就不可能發(fā)生物權(quán)效力，也就是說(shuō)此房只能出賣(mài)給進(jìn)行了預(yù)告登記的購(gòu)房人，其他任何人不可能取得該房的產(chǎn)權(quán)了。這樣就可以有效避免“一女二嫁”了。需要注意的是，從可以辦理登記之日起3個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，否則預(yù)告登記就失效了。

4、登記錯(cuò)了，應(yīng)申請(qǐng)更正；對(duì)登記有異議，15天內(nèi)要起訴
   

[案例]小王與戀人小李決定共同購(gòu)房，兩人一起申請(qǐng)了登記，可是后來(lái)發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)證上只登記了小李一個(gè)人的名字。小王著急了，他應(yīng)當(dāng)如何辦才能維護(hù)自己的權(quán)利？
   

[解析]物權(quán)法還新設(shè)了更正登記制度和異議登記制度，為的就是及時(shí)糾正登記錯(cuò)誤，防止損害發(fā)生。更正登記制度，指權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)是錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。在此情形下，小王可以申請(qǐng)更正登記。小李書(shū)面同意更正或者小王有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以更正。
   

如果小李不同意更正，小王就可以申請(qǐng)異議登記。異議登記相當(dāng)于一個(gè)“臨時(shí)凍結(jié)”，它的效力是使原來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)登記，失去正確性推定。但是特別要注意的是，一旦進(jìn)行異議登記，15天內(nèi)一定要起訴，否則就失效了。
   

乙、[關(guān)鍵詞]    會(huì)所歸屬
   

尚有待進(jìn)一步明確
   

物權(quán)法第七十三條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。除道路、綠地外，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
   

劉克希說(shuō)，關(guān)于會(huì)所的歸屬，即歸開(kāi)發(fā)商所有還是歸業(yè)主共有，是物權(quán)法立法中最具爭(zhēng)議的問(wèn)題之一。他介紹，物權(quán)法草案前幾稿曾規(guī)定了會(huì)所的歸屬問(wèn)題，但爭(zhēng)議十分大。因此在全國(guó)人大法律委員會(huì)和全國(guó)人大常委會(huì)法工委2005年8月29日的物權(quán)法草案座談會(huì)后，一直到“七審稿”，一直回避規(guī)定這一問(wèn)題。在“人代會(huì)審議稿”始增加了“其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施”屬于業(yè)主共有的內(nèi)容。但是，“其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施”這一抽象、概括的表述，與“建筑區(qū)劃內(nèi)的會(huì)所”、“人防工程”等具體概念是什么關(guān)系，能否認(rèn)定二者是種屬關(guān)系，即能否認(rèn)定后二者屬于前二者？從物權(quán)法的規(guī)定看，總的原則和方向是有利于業(yè)主的，但是，目前還不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為會(huì)所、人防工程等屬于業(yè)主共有。
   

劉克希認(rèn)為，這一問(wèn)題，有待今后法律、行政法規(guī)或者立法解釋、司法解釋等進(jìn)一步完善、明確。
   

丙、[關(guān)鍵詞]    車(chē)庫(kù)所有權(quán)
   

車(chē)位、車(chē)庫(kù)不以成本定歸屬
   

物權(quán)法規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要；建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定；占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。
   

據(jù)了解，物權(quán)法起草之初，擬以車(chē)位、車(chē)庫(kù)是否進(jìn)入成本作為界定歸業(yè)主所有或者開(kāi)發(fā)商所有的唯一依據(jù)。劉克希認(rèn)為，“以成本定歸屬”這一制度設(shè)計(jì)存在不科學(xué)且不利于業(yè)主之處。因?yàn)楹沃^“成本”，事實(shí)上極難界定，業(yè)主也并不掌握商品房的開(kāi)發(fā)成本等資料。
   

此外，劉克希認(rèn)為，關(guān)于物權(quán)法中“首先滿(mǎn)足”的規(guī)定，出發(fā)點(diǎn)和立法原意是好的，但在實(shí)踐中則不明確、不具體、不具有可操作性。并且這一規(guī)定，未考慮保留必要的公共停車(chē)位、訪客停車(chē)位歸業(yè)主共有，對(duì)公共安全留下了一定“隱患”。
   

新車(chē)位新辦法，老車(chē)位仍沿用老辦法
   

劉克希說(shuō)，物權(quán)法有關(guān)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的規(guī)定，只適用于2007年10月1日以后新建的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，而不適用于此前所建成的車(chē)位、車(chē)庫(kù)。

 

至于什么是“2007年10月1日以后新建的車(chē)位、車(chē)庫(kù)”，在認(rèn)識(shí)上也有分歧。有的認(rèn)為，只要是2007年10月1日以后竣工的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，均適用物權(quán)法，而不論其開(kāi)始建設(shè)以及批準(zhǔn)該項(xiàng)目的時(shí)間。也有的認(rèn)為，嚴(yán)格意義上講，新建車(chē)位是指10月1日后領(lǐng)取規(guī)劃許可證和施工許可證而建成的車(chē)位。
   

關(guān)于“歷史遺留”的有關(guān)問(wèn)題如何處理，例如已售出的“房改房”、老小區(qū)的房屋以及在物權(quán)法公布、施行前已出售的小區(qū)內(nèi)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)問(wèn)題如何處理，劉克希表示，全國(guó)人大法律委員會(huì)2007年3月12日在《關(guān)于〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法（草案）〉審議結(jié)果的報(bào)告》中，對(duì)此作了明確的界定：“法律委員會(huì)研究認(rèn)為，按照法的一般原則，法律是不溯及既往的，本法也是一樣。”
   

劉克希認(rèn)為，對(duì)“歷史遺留”的車(chē)位、車(chē)庫(kù)問(wèn)題，不適用物權(quán)法的規(guī)定，而適用物權(quán)法之前的有關(guān)地方性法規(guī)、規(guī)章以及其他形式的各種規(guī)定，或者按照當(dāng)時(shí)的約定。這里“當(dāng)時(shí)的約定”是一個(gè)相當(dāng)寬泛的概念，并無(wú)法律位界的限制。比如南京市一些老舊小區(qū)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)權(quán)屬問(wèn)題就應(yīng)該沿用以前的老辦法，即南京市房管、物價(jià)等5部門(mén)于2004年12月15日印發(fā)的《商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題的若干規(guī)定》。根據(jù)該規(guī)定，小區(qū)內(nèi)相當(dāng)于標(biāo)準(zhǔn)配建總量15％的室內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)位以及全部露天機(jī)動(dòng)車(chē)位歸業(yè)主共同所有，其余為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可售的業(yè)主專(zhuān)用停車(chē)位。
   

 丁、[關(guān)鍵詞] 土地使用權(quán)
   

使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期，是否收費(fèi)暫不規(guī)定
   

 物權(quán)法第一百四十九條第一款規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。”
   

劉克希認(rèn)為，物權(quán)法這款規(guī)定，是當(dāng)代中國(guó)人智慧在民法上的最高結(jié)晶，是物權(quán)法最亮的亮點(diǎn)條文，是對(duì)廣大人民群眾最有利的條文。何為“自動(dòng)續(xù)期”？劉克希解釋為：無(wú)需使用人申請(qǐng)，也無(wú)需政府及其部門(mén)審核、批準(zhǔn)，即自動(dòng)延續(xù)期限。可以延續(xù)多久？期限無(wú)限制：房子100年不倒，就理所當(dāng)然、放心大膽地使用100年；300年不倒，就理所當(dāng)然、放心大膽地使用300年。100年、300年以后是否要收歸國(guó)家所有？也不一定，屆時(shí)再作研究。
   

此外，劉克希介紹，關(guān)于“自動(dòng)續(xù)期”后是否收費(fèi)，四審稿、五審稿均曾擬規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)支付土地使用費(fèi)；續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。到六審稿起，這一規(guī)定被刪了，通過(guò)時(shí)也無(wú)此內(nèi)容。這主要是關(guān)于土地使用費(fèi)到底收不收、收多少、如何收（仍然一收70年還是按年收取，是收土地使用費(fèi)還是收土地稅、物業(yè)稅等），尚未深入討論，亦無(wú)成熟經(jīng)驗(yàn)，而這一規(guī)定關(guān)系到廣大群眾的切身利益，需要特別慎重對(duì)待，所以物權(quán)法以不作規(guī)定為宜。屆時(shí)，可以根據(jù)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展等實(shí)際情況再作慎重研究。
   

值得一提的是，物權(quán)法第一百四十九條第二款規(guī)定：“非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。”劉克希說(shuō)，從這款規(guī)定可以看出，非住宅并不享受住宅“自動(dòng)續(xù)期”的特殊保護(hù)，而仍然適用現(xiàn)行的法律、行政法規(guī)的規(guī)定。
   

“小產(chǎn)權(quán)房”糾紛尚無(wú)統(tǒng)一規(guī)定
   

 物權(quán)法規(guī)定，宅基地是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員住房所占有、使用的集體所有的土地。“宅基地”及其“宅基地使用權(quán)”在物權(quán)法生效后，將成為農(nóng)村村民住房所占用土地及其權(quán)利的專(zhuān)用稱(chēng)謂。
   

劉克希介紹，關(guān)于農(nóng)民的住房及其宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押能否放開(kāi)，是物權(quán)法制定過(guò)程中的一個(gè)熱點(diǎn)爭(zhēng)議問(wèn)題，一直存有不同意見(jiàn)。

據(jù)了解，物權(quán)法從草案第五稿起，刪去了有關(guān)規(guī)定。劉克希說(shuō)，物權(quán)法關(guān)于宅基地使用權(quán)沒(méi)有什么新規(guī)定，原則上仍適用現(xiàn)有規(guī)定。對(duì)轉(zhuǎn)讓、流轉(zhuǎn)問(wèn)題，同土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取了同一方案、同一態(tài)度，即從全國(guó)范圍看，現(xiàn)在放開(kāi)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押的條件尚不成熟。為了維護(hù)現(xiàn)行法律和現(xiàn)階段國(guó)家有關(guān)農(nóng)村土地政策，并為今后修改有關(guān)法律留有余地，物權(quán)法規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。”
   

劉克希說(shuō)，關(guān)于所謂“小產(chǎn)權(quán)房”的處理，目前國(guó)家尚無(wú)統(tǒng)一規(guī)定，全國(guó)做法不一致，全省做法也不一致。有的農(nóng)民將住房賣(mài)了，當(dāng)出現(xiàn)征地拆遷的情形時(shí)，有的地方保護(hù)買(mǎi)方，有的地方只保護(hù)買(mǎi)房人的房屋補(bǔ)償，而認(rèn)定土地補(bǔ)償款歸村集體或者賣(mài)房者。我省13個(gè)市做法也不一致。目前，有兩個(gè)市“無(wú)效認(rèn)定、有效處理”，即認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但對(duì)買(mǎi)房人同當(dāng)?shù)卮迕窠o予同等補(bǔ)償，另11個(gè)市則“無(wú)效認(rèn)定，無(wú)效處理”，即認(rèn)定合同無(wú)效，房屋補(bǔ)償款歸購(gòu)房人，土地補(bǔ)償款歸村集體或者賣(mài)房人。