【作者：孫皓】

　　房地產(chǎn)近期成為了市場(chǎng)最受歡迎的亮點(diǎn)板塊，隨著人民幣匯率管制的不斷放開和我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，外資對(duì)于固定資產(chǎn)投資趨之若騖，而流動(dòng)性較好的房地產(chǎn)無疑成為了首選。而且，2005、2006年大部分房地產(chǎn)企業(yè)都進(jìn)入業(yè)績(jī)回報(bào)期，項(xiàng)目的順利出售將給企業(yè)帶來巨大利益，從而提升房地產(chǎn)類上市公司的整體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。由此可見我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)未來依然前景無限。

　　基本面支持房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展

　　由于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展、國(guó)民收入水平的不斷提高、我國(guó)快速的城市化進(jìn)程和居民旺盛的改善型需求，使得房地產(chǎn)需求依然有巨大的發(fā)展空間。因此房地產(chǎn)未來的發(fā)展主要是受國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展支撐的，只要國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展那么房地產(chǎn)行業(yè)就將持續(xù)走強(qiáng)，房地產(chǎn)價(jià)格就有持續(xù)走強(qiáng)的動(dòng)力。今年上半年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)24.2%，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲5.6%。今年一季度，深圳地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，商品住宅均價(jià)達(dá)到了每平方米8126.14元，同比上漲幅度高達(dá)25.63%。其他國(guó)內(nèi)一線城市的房?jī)r(jià)也均出現(xiàn)大幅的上揚(yáng)。目前就房地產(chǎn)價(jià)格而言，深圳與香港的價(jià)格差距依然較大。雖然國(guó)家出臺(tái)了“國(guó)六條”，但是其意義主要是為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，提倡經(jīng)濟(jì)型房產(chǎn)開發(fā)，而不是限制房地產(chǎn)的價(jià)格。因此未來很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)仍是拉動(dòng)內(nèi)需和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量，后市房地產(chǎn)仍有長(zhǎng)足發(fā)展的空間。

　　另一方面就是人民幣不斷升值，外資大量涌入國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然國(guó)家出臺(tái)了限制外資投資房地產(chǎn)政策，但是新政策也只是提高了外資進(jìn)入的門檻。新政策規(guī)定：外商設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，總投資超過1000萬(wàn)美元的，注冊(cè)資本金不得低于總投資額的50%，這就意味著政策上不是完全限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，而只是提高了進(jìn)入的標(biāo)準(zhǔn)。而且政策也并沒有禁止外資收購(gòu)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。因此雖然國(guó)家在政策上出臺(tái)了一定的規(guī)則對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行限制，但是就限制政策來看對(duì)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)影響并不大，在人民幣剛剛進(jìn)入升值階段和我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展的背景下，外資仍將可能大規(guī)模的進(jìn)入國(guó)內(nèi)陸產(chǎn)行業(yè)。

　　房地產(chǎn)企業(yè) 業(yè)績(jī)將大幅提高

　　基本面將給房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入持續(xù)上升期提供保證。投資者將更多的關(guān)注企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。隨著項(xiàng)目的到期間，房地產(chǎn)行業(yè)將處于業(yè)績(jī)爆發(fā)階段。

　　從近期披露中報(bào)業(yè)績(jī)的房地產(chǎn)上市公司來看，其業(yè)績(jī)都普遍向好，如G萬(wàn)科，其06年中期業(yè)績(jī)預(yù)增公告顯示，由于公司良好的銷售狀況以及部分2005年末已售未竣工資源將于年中竣工，預(yù)計(jì)公司2006年半年度凈利潤(rùn)較上年同期間增長(zhǎng)50%-60%。G金融街也公布了中期預(yù)增公告，另外像G金橋一季度也由于碧云新天地項(xiàng)目的銷售出現(xiàn)了凈利潤(rùn)大幅度提升。因此由于目前房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目將進(jìn)入集中回報(bào)期，房地產(chǎn)業(yè)績(jī)將普遍出現(xiàn)大幅提升，在業(yè)績(jī)預(yù)期提升的時(shí)候市場(chǎng)追捧房地產(chǎn)類上市公司也合情合理。

　　另一方面房地產(chǎn)業(yè)績(jī)的提升也來自其自身發(fā)展的需要，國(guó)家目前增加了對(duì)固定資產(chǎn)投資的控制，在信貸方面也也將加緊。因此在銀行融資困難的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)就需要在股市上融資，因此目前很多房地產(chǎn)企業(yè)拋出了定項(xiàng)增發(fā)方案，而要想在股市上融的資金，就需要企業(yè)做好公司經(jīng)營(yíng)，提升企業(yè)業(yè)績(jī)。因此在上述兩點(diǎn)條件的支持下，房地產(chǎn)業(yè)績(jī)?nèi)詫⒖赡艹霈F(xiàn)持續(xù)的增長(zhǎng)。

　　低價(jià)、高成長(zhǎng)性房地產(chǎn)企業(yè)將受青睞

　　從上述分析我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)今后依然將會(huì)是市場(chǎng)投資的熱點(diǎn)。而后市低價(jià)、高成長(zhǎng)性房地產(chǎn)個(gè)股將受到市場(chǎng)關(guān)注。其中尤其以北京地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)更具發(fā)展前景。從滬、深、京三地房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，目前長(zhǎng)江三角區(qū)的房地產(chǎn)已開始向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向，2005年7月上海一手住宅成交量一度跌入低估，僅為77.91萬(wàn)平方米，相當(dāng)于當(dāng)年最高峰1月份成交量的1/4左右。而北京的房地產(chǎn)卻相對(duì)比較平穩(wěn)，2005年10月份統(tǒng)計(jì)情況顯示，北京商品住宅期房均價(jià)6781元/平方米，同比上漲1196元，漲幅為21.4%，目前北京的土地供應(yīng)量非常少，土地的供應(yīng)量和房子的供應(yīng)量相差一年到一年半的時(shí)間，2005年北京招拍掛土地的量只有已銷售房子面積的18%。由此可見北京市的房地產(chǎn)發(fā)展前景更為明朗，隨著奧運(yùn)的臨近，北京后市房地產(chǎn)將出現(xiàn)持續(xù)火爆的局面。

　　在基本面一片大好的背景下，投資者可重點(diǎn)關(guān)注北京地區(qū)低價(jià)高成長(zhǎng)性房地產(chǎn)企業(yè)。如G億城（000616），公司是我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)快速崛起的新星，2005年公司榮膺“2004中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)綜合成長(zhǎng)實(shí)力百家企業(yè)”、“2005中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)開發(fā)企業(yè)--成長(zhǎng)性TOP10”、“2005年中國(guó)地產(chǎn)藍(lán)籌企業(yè)”等殊榮。公司后備項(xiàng)目充足，公司在2005年先后獲得北京億城天筑、北京西北旺項(xiàng)目及蘇州項(xiàng)目，在建及儲(chǔ)備項(xiàng)目以突破100萬(wàn)平方米，充足的項(xiàng)目將有利的支撐公司的后市發(fā)展。另外，我們翻開公司一季度資產(chǎn)負(fù)債表，其中一項(xiàng)“預(yù)收帳款”已經(jīng)達(dá)到9.27億元，這是萬(wàn)城華府的部分項(xiàng)目預(yù)售款，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，在房屋沒有竣工交付時(shí)，不得把預(yù)售款計(jì)入銷售收入，一旦該筆收入計(jì)入業(yè)績(jī)，那么將使企業(yè)3季度業(yè)績(jī)大幅提升，由此可見該股的高成長(zhǎng)性非常突出。目前一大批的基金已先知先覺，在二級(jí)市場(chǎng)上大量建倉(cāng)，從公司一季度報(bào)告看，其流通股股東大部分為新進(jìn)的機(jī)構(gòu)投資者，可見機(jī)構(gòu)投資者十分看好公司未來成長(zhǎng)性，后市該股將可能成為房地產(chǎn)板塊的龍頭個(gè)股。該股周五放量上揚(yáng)，后市將可能出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)?？煞e極關(guān)注。

　　　　
(浙江利捷)